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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。
四大央企已經(jīng)有兩家發(fā)布了去年整體年報，華潤置地在利潤表現(xiàn)方面遙遙領(lǐng)先，特別是經(jīng)營業(yè)務(wù)幾乎碾壓同行，地產(chǎn)下半場完全進(jìn)入存量經(jīng)營比拼時代。
保利發(fā)展已經(jīng)連續(xù)兩年登頂國內(nèi)地產(chǎn)銷冠，為了保住地產(chǎn)一哥的位置，保利可謂是下足了功夫，組織調(diào)整與高管調(diào)任非常頻繁，但是其經(jīng)營方面的短板也持續(xù)暴露。
2025年1月17日，保利發(fā)展發(fā)布的業(yè)績快報顯示，預(yù)計公司2024年度營收為3128億元，同比減少9.83%。
實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤50.16億元，較上年同期減少70.51億元，同比減少58.43%；扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤44.92億元，較上年同期減少72.98億元，同比減少61.9%。
盡管保利發(fā)展截至今天年報還沒發(fā)布，不過可以看到業(yè)績快報里面的凈利潤幾乎已經(jīng)到邊際了，早期是“增收不增利”，如今是“降收更降利”了。
很難想象一家3000億體量的超級巨頭，一年的凈利潤剛過50億，這一年忙活這么久，還不如早期一個項目賺的多。
保利發(fā)展作為央企四大巨頭，從今年整體經(jīng)營質(zhì)量來看，其整體利潤表現(xiàn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后中海發(fā)展與華潤置地的，就連位居行業(yè)第五的招商蛇口，恐怕都要追上來了。
再說到組織調(diào)整方面，城市總的大亂動似乎一直是這家央企的一貫特色，去年底北京總經(jīng)理劉喜濤調(diào)任河南公司之后，北京總經(jīng)理位置也一直懸空狀態(tài)。
地產(chǎn)一品堂也曾經(jīng)獨(dú)家報道（），保利北京作為保利發(fā)展最重要的三大核心戰(zhàn)地，保住前三位置也非常關(guān)鍵。
就在近期，新任的保利北京總經(jīng)理走馬上任，這位就是在集團(tuán)擔(dān)任董事會辦公室副總經(jīng)理的李紅亮，這位也是保利系統(tǒng)的管培生之一。
李紅亮，83年出生，屬于如今保利發(fā)展的核心培養(yǎng)高管之一，08年廈門大學(xué)畢業(yè)，加入保利發(fā)展已經(jīng)有17年之久。
起初，李紅亮在保利發(fā)展的職位是證券研究部部門經(jīng)理，董事會辦公室助理總經(jīng)理。
在集團(tuán)工作的這幾年，其實(shí)也是對公司業(yè)務(wù)投資最一線的工作了，特別是對于地產(chǎn)投資深層數(shù)據(jù)分析，這個時候也是站在了最核心的專業(yè)視角，
在集團(tuán)工作了11年后，他被調(diào)至廣東保利城市發(fā)展有限公司，擔(dān)任助理總經(jīng)理，再晉升為副總經(jīng)理。
金融分析，地產(chǎn)投資，地產(chǎn)一線視角，三重身份與工作視角集中在一個管培生身上，可想而知，這也是很多央企培養(yǎng)為了核心高管的基本思路。
在廣東城市公司歷練多年后，李紅亮又調(diào)回集團(tuán)，擔(dān)任保利發(fā)展職工監(jiān)事、董事會辦公室副總經(jīng)理（主持工作），本次調(diào)任北京保利，或許也是正好發(fā)揮作用的時候。
回顧去年保利發(fā)展在京城的表現(xiàn)，在去年僅獲取一塊地的情況下，維持住了北京房企銷售前五的水平，2024年京城土拍市場，保利的運(yùn)氣還是差了一些。
隔壁友商華潤置地，中海地產(chǎn)已經(jīng)在京城殺瘋了，中海在半年不到時間已經(jīng)在京城耗資300億拿地，保利這方面顯得有點(diǎn)保守。
2023年，保利發(fā)展在北京斥資102億拿地5宗，數(shù)量僅次于中海。2024年，保利發(fā)展在北京才拿了一個地塊，它聯(lián)合北京建工地產(chǎn)在7月25日摘得海淀地塊，總價89.01億元，打造嘉華天珺項目。
在李紅亮上任前，保利北京于2月11日朝陽新年第一場土拍中，與中國金茂組成CP，一起大戰(zhàn)中海、招商134輪。
兩家超級央企一起發(fā)力，最終以87.295億元拿下朝陽三間房打包地塊，溢價率10.5%，保利負(fù)責(zé)南區(qū)06地塊，這次出品應(yīng)該是保利的高端產(chǎn)品線“天子系”。
目前來看，保利發(fā)展能否逆襲北京前三，其綜合難度還是較大的，去年兩個朝陽區(qū)的項目迎來熱銷之后，保利北京其他項目陷入低迷。
保利發(fā)展位于北京順義區(qū)的保利頤璟和煦項目于2024年4月首次開盤，目前的簽約銷售比例僅約30%；而位于朝陽區(qū)的保利天匯項目簽約銷售率超過80%，但銷售凈利率也只有7.96%。
相較而言，保利和光煦境項目則是保利發(fā)展位于北京朝陽區(qū)的熱銷樓盤，該項目去年4月開盤入市303套房源，累計銷售288套，成交均價為8.37萬元/平方米左右。
值得一提的是，彼時保利北京方面提出保價承諾，后續(xù)房源降價幅度不得超過8%，價格以8.5萬元/平方米為指導(dǎo)價。
不過，據(jù)北京市住建委官網(wǎng)，保利和光煦境已銷售簽約301套房源，成交均價為8.36萬元/平方米。
對此，去年底就有購房者抱怨開發(fā)商悄悄降價，有房源更是下降約8000元/平方米，跌穿了購房時的保價承諾。
其實(shí)不僅僅是保利發(fā)展北京，保利發(fā)展去年為了維持業(yè)績牌面，批量降價似乎都是家常便飯，這與很多其他頭部房企戰(zhàn)略定位完全不同，
這年頭，有句俗話小編也是聽的有點(diǎn)膩了，只要是新盤，只要是大牌開發(fā)商，開盤必維權(quán)，因為價格降了。
營銷出身的劉喜濤被調(diào)離之余，保利北京公司多個項目開始出現(xiàn)維權(quán)投訴。前面有中海發(fā)展坐鎮(zhèn)，后面有招商蛇口，中建智地雙雄追趕，保利在北京的壓力還是很大。
另外一方面，保利發(fā)展如今陷入了轉(zhuǎn)型關(guān)鍵點(diǎn)，在2018-2021年這幾年瘋狂拿地的三四線城市項目，均面臨嚴(yán)重去化與增持減值問題。
最重要是如今商辦存量去化問題也是保利能否保持利潤空降的核心，想要保住利潤，必須要在存量經(jīng)營方面有突破。
相對比友商華潤置地，2024年存量經(jīng)營業(yè)務(wù)已經(jīng)要跟開發(fā)業(yè)務(wù)55開了，這或許就是華潤置地穿越周期的底氣。
在回頭看保利發(fā)展，雖然保利商旅平臺已經(jīng)成立很多年，但是其在綜合業(yè)績占比方面仍然還是邊緣業(yè)務(wù)。
3月14日，經(jīng)保利發(fā)展董事長劉平提議，現(xiàn)年45歲的潘志華獲任保利發(fā)展總經(jīng)理，成為保利發(fā)展史上最年輕總經(jīng)理，被寄予厚望。
潘總早期就擔(dān)任過保利商旅的董事長，可見商辦，商業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)或許是保利未來重點(diǎn)打造的板塊，也是保利發(fā)展提升經(jīng)營利潤的關(guān)鍵。
這幾年處置資產(chǎn)的央企很多，保利發(fā)展就是其中的一個。去年，保利發(fā)展掛牌了旗下的一個項目公司股權(quán)，珠海弘璟投資有限公司50%股權(quán)，其下屬的項目是跟時代中國合作的，位于珠海核心區(qū)域的時代保利中環(huán)廣場項目。
這個股權(quán)掛牌起始價7億元，也是商業(yè)項目，這個項目時代中國持有一半的股權(quán)。這個項目公司去年出現(xiàn)了虧損，今年有小幅盈利，但是未來的前景不樂觀。
2024年上半年，保利發(fā)展還在北京、成都等地分批次，分階段處置了多個商業(yè)自持項目，以及銀行資金投資的商業(yè)項目。
2024年，保利商旅共上新4座購物中心，遍及上海、成都、長沙、日照；外拓上有了新的突破，攜手開發(fā)區(qū)投資集團(tuán)運(yùn)營廣州黃埔西區(qū)紅酒文化街、攜手越時集團(tuán)負(fù)責(zé)佛山市丹灶鎮(zhèn)云山峰境商業(yè)項目的整體招商運(yùn)營。
對于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域來說，保利系的項目數(shù)量不在少數(shù)了，但是其品牌調(diào)性似乎非常欠缺，項目的經(jīng)營亮點(diǎn)與產(chǎn)品IP缺乏，這也是導(dǎo)致無法與傳統(tǒng)巨頭PK的關(guān)鍵。
2024年，保利商旅也經(jīng)歷了一系列的高管變動，保利身上缺乏商業(yè)經(jīng)營基因，內(nèi)部關(guān)鍵高量級的專業(yè)人才匱乏，也是制約其發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)。
針對集團(tuán)本次強(qiáng)調(diào)資管轉(zhuǎn)型，小編也跟保利發(fā)展的內(nèi)部核心地產(chǎn)人做了一些交流，內(nèi)部似乎并沒持較樂觀態(tài)度，畢竟從本質(zhì)上，保利發(fā)展的一線高管仍然還是看中短期回款。
今天就聊到這里，需要補(bǔ)充的朋友歡迎留言，也感謝大家這么好看，也愿意給我點(diǎn)贊。
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地產(chǎn)一品塘，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，14年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，關(guān)注地產(chǎn)人才發(fā)展，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步。
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