蔣村地塊實(shí)景圖
圖源：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院
僅僅過去三天，杭州地王又被刷新了！
從3月25日濱江水電新村項(xiàng)目的77409元/㎡，一下子躍升到3月28日建發(fā)蔣村項(xiàng)目的88029元/㎡。
杭州地價(jià)超8.8萬元/㎡，名義地價(jià)超越深圳，僅次于上海、北京。
全國房產(chǎn)界和媒體界人士都在關(guān)注和熱議杭州地王誕生事件，自媒體和社交媒體瘋傳消息。
我們作為房地產(chǎn)市場的研究者，必須從專業(yè)的視角，以專業(yè)的分析傳遞給公眾真實(shí)的信號(hào)。
如何看待杭州新地王的誕生？
杭州連續(xù)出地王，是不是意味著杭州向一線城市進(jìn)階了？
一線城市房價(jià)會(huì)永遠(yuǎn)上漲嗎？
01
地王需要專業(yè)維度分析
分析一塊地的樓面價(jià)，首先要看容積率。
建發(fā)拿下的蔣村項(xiàng)目成交樓面價(jià)88029元/㎡，實(shí)際上這塊地容積率僅1.1；而三天前，濱江競得的水電新村項(xiàng)目，容積率為2.9，這兩者是完全不能對(duì)等來比較的。
蔣村地塊區(qū)位圖
圖源：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院
2.9容積率的地塊一般只能做高層（做高低配非常勉強(qiáng)，江邊高層景觀更震撼），1.1容積率的地塊則可以做疊排，也可能做部分4層三聯(lián)排。
且蔣村是杭州高端房地產(chǎn)的發(fā)祥地之一，建發(fā)蔣村項(xiàng)目南面直線距離西溪濕地僅300多米。
如果打造疊排產(chǎn)品，200㎡的戶型，定價(jià)約2500-2600萬元左右，對(duì)于這一片區(qū)等著改善的部分人群來說，是可以接受的總價(jià)。
換算成單價(jià)，約12萬-13萬元/㎡，也是一個(gè)市場基本認(rèn)可的正常價(jià)格。
因此，我們不能拋開容積率，僅僅談?wù)摌敲鎯r(jià)。
以杭州最典型的低密別墅區(qū)九溪玫瑰園為例，地塊出讓年代久遠(yuǎn)，容積率僅0.3，如果現(xiàn)在重新進(jìn)行一次土拍，恐怕地價(jià)可以達(dá)到20萬元/㎡以上。
杭州九溪玫瑰園
圖源：綠城官方微信號(hào)
另一個(gè)層面，純宅地和商住地的名義地價(jià)表現(xiàn)也不一樣。
中海拿下的杭州海潮TOD地塊，成交樓面價(jià)43353元/㎡。
名義地價(jià)看似不算特別高，但這塊地可售住宅建面占總建面約56%，這意味著商業(yè)商辦等部分占比高達(dá)約44%，一般商業(yè)商辦部分的價(jià)值都遠(yuǎn)低于住宅，因此住宅實(shí)際地價(jià)要高得多。
又如，2024年12月，華潤+中海聯(lián)合體競得的深圳后海地王，成交總價(jià)185.12億元，折合樓面價(jià)約70388元/㎡。地塊包含約17.69萬㎡住宅、7萬㎡商務(wù)公寓、1萬㎡商業(yè)等，如果將不可分割部分分?jǐn)偟阶≌?，住宅地價(jià)將達(dá)到10萬元/㎡。
02
杭州是一線城市了？
近期，全國宅地樓面價(jià)排行榜不斷更新，杭州的宅地最高地價(jià)在2025年前三個(gè)月多次刷新。
有人認(rèn)為，從地價(jià)來看，杭州已經(jīng)是一線城市了，真的如此嗎？
一線城市、二線城市，不能簡單用房價(jià)和地價(jià)來衡量。
還要考量經(jīng)濟(jì)規(guī)模、人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)門類、高等教育、國際化水平等諸多指標(biāo)。
如果僅以房價(jià)來衡量，廈門的房價(jià)高于廣州、高于杭州，早應(yīng)該是一線城市了。
去年926政策大幅轉(zhuǎn)向后，杭州是整個(gè)市場中復(fù)蘇明顯的城市之一。杭州樓市高度市場化、高度敏感，春節(jié)以來市場突然爆發(fā)，同時(shí)借著“杭州六小龍”的東風(fēng)，匯聚了來自全國的目光，也使得開發(fā)商對(duì)杭州這座城市的價(jià)值判斷發(fā)生了變化。
杭州，一直是二線城市的領(lǐng)頭羊，有人說是1.5線城市，現(xiàn)在也有可能成為1.2線或者1.3線城市了。
03
城市能級(jí)不是房價(jià)的保險(xiǎn)箱
房地產(chǎn)市場與一座城市的能級(jí)，或者說行政能級(jí)沒有必然的關(guān)聯(lián)。
反過來，也不能完全以房價(jià)來衡量一座城市是一線，還是二線。
千萬不要神話一線城市，也不要認(rèn)為一線城市就是房價(jià)的保險(xiǎn)箱。
過去幾年中，北上廣深的市場調(diào)整，絲毫不比杭州等二線城市小。
1990年代的東京和1998年的香港，跌幅都超過50%。
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