01
2025年悉尼這十個(gè)區(qū)房?jī)r(jià)上漲最快
預(yù)計(jì)2025年悉尼獨(dú)立房?jī)r(jià)格的漲幅中位數(shù)約為3%，但仍會(huì)有一些地區(qū)將“異軍突起”，實(shí)現(xiàn)更強(qiáng)勁的上漲。
Shore Financial最新發(fā)布的《悉尼現(xiàn)狀報(bào)告》（State of Sydney Report）對(duì)全市600多個(gè)區(qū)進(jìn)行了分析。
報(bào)告根據(jù)各區(qū)當(dāng)前的獨(dú)立房要價(jià)中位數(shù)將其分為五個(gè)五分位數(shù)組，其中包括悉尼的中心地帶區(qū)、郊區(qū)、崛起地區(qū)、專(zhuān)業(yè)人士區(qū)和富裕區(qū)。
然后，再在每個(gè)分組中選出排名前五的區(qū)。
報(bào)告通過(guò)分析列出了十個(gè)預(yù)計(jì)在未來(lái)六個(gè)月內(nèi)將為投資者帶來(lái)超過(guò)5%資本收益的地區(qū)。
Shore Financial總裁Theo Chambers表示，大悉尼地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去一年中保持穩(wěn)定，2024年的獨(dú)立房?jī)r(jià)格中位數(shù)上漲了5.2%。
“雖然整體漲幅不大，但某些區(qū)的房?jī)r(jià)上漲更為明顯，突顯出全市各地都存在著強(qiáng)勁的需求?！彼f(shuō)。
報(bào)告顯示，本季度排名前五的區(qū)分別是Glenmore Park、Kings Park、Belmore、Gymea和Canada Bay。
Chamber表示，在從今年2月至8月的半年中，這五大地區(qū)的房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將上漲超過(guò)5%。
“2025年房?jī)r(jià)上漲較快的地區(qū)遍布全市，雖然這些地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅不一，但它們有一個(gè)共同點(diǎn)，那就是上市天數(shù)少，房源供應(yīng)有限，這意味著這些市場(chǎng)的買(mǎi)家都會(huì)有緊迫感?！?/p>
他表示，買(mǎi)家了解其目標(biāo)區(qū)是利于買(mǎi)方還是賣(mài)方非常重要，因?yàn)檫@將影響買(mǎi)家的定價(jià)和談判策略。
他認(rèn)為，澳洲儲(chǔ)備銀行2月份的降息雖然不會(huì)立即改善還貸能力和住房的可負(fù)擔(dān)性，但將改變悉尼的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。
Chambers雖然無(wú)法預(yù)測(cè)儲(chǔ)備銀行是否會(huì)進(jìn)一步降息，但他表示，排名前十的區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了買(mǎi)家的競(jìng)爭(zhēng)和持續(xù)的需求。
02
全澳建筑業(yè)依然低迷 未顯復(fù)蘇跡象
墨爾本的住宅塔吊數(shù)量回升，使該市的塔吊總數(shù)達(dá)到兩年來(lái)的最高水平。
根據(jù) 2025 年第一季度 RLB 塔吊指數(shù)，墨爾本成為過(guò)去六個(gè)月內(nèi)塔吊數(shù)量增長(zhǎng)的三個(gè)城市之一，另兩個(gè)城市是伍倫貢（Wollongong）和陽(yáng)光海岸（Sunshine Coast）。
墨爾本住宅塔吊凈增 13 臺(tái)——盡管有 42 臺(tái)被拆除，但又新增 55 臺(tái)。這一增幅超過(guò)了數(shù)據(jù)中心、酒店和市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的塔吊單數(shù)增長(zhǎng)。然而，盡管墨爾本的塔吊數(shù)量回升，相比之下，悉尼的住宅塔吊凈減少 11 臺(tái)，使該市塔吊總數(shù)下降 14 臺(tái)至 373 臺(tái)，而整個(gè)澳洲的建筑行業(yè)仍未顯現(xiàn)復(fù)蘇跡象。
全國(guó)范圍內(nèi)，住宅塔吊凈減少 5 臺(tái)，總數(shù)降至 487 臺(tái)，連續(xù)第四次下降，遠(yuǎn)低于 2023 年第三季度創(chuàng)下的 553 臺(tái)峰值。
這表明澳洲當(dāng)前的建筑活動(dòng)，尤其是住房建設(shè)，并未迎來(lái)市場(chǎng)急需的增長(zhǎng)。
不過(guò)，塔吊數(shù)量的增加未必意味著墨爾本公寓建設(shè)大幅增長(zhǎng)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 Mirvac 的開(kāi)發(fā)主管 Stuart Penklis 指出，塔吊的分布和項(xiàng)目規(guī)模才是關(guān)鍵。
Penklis 表示：“我們需要關(guān)注塔吊的具體位置，以及它們所涉及的項(xiàng)目規(guī)模，在外圍城區(qū)，可能有更多小型項(xiàng)目，因此塔吊數(shù)量可能有所增加。但如果看墨爾本市中心的大型項(xiàng)目，新塔吊其實(shí)不多。”
過(guò)去六個(gè)月，墨爾本唯一新增塔吊的私人住宅項(xiàng)目是 UrbanDC 開(kāi)發(fā)的 Heirloom Armadale，位于內(nèi)東區(qū)綠樹(shù)成蔭的高端住宅區(qū)，共新增 2 臺(tái)塔吊。而同期，維州政府資助的 Prahran 和 Hampton East 公共住房更新項(xiàng)目也分別新增了 2 臺(tái)塔吊。
與此同時(shí)，最新數(shù)據(jù)顯示，由于 2 月份澳洲央行降息 25 個(gè)基點(diǎn)（截至目前今年唯一一次降息），市場(chǎng)信心回升，悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)連續(xù)第二個(gè)月上漲。開(kāi)發(fā)商表示，房?jī)r(jià)上漲對(duì)于推動(dòng)新項(xiàng)目至關(guān)重要，但當(dāng)前的漲幅尚未達(dá)到 15-20% 的水平，而這一漲幅被認(rèn)為是推動(dòng)中低價(jià)位公寓開(kāi)發(fā)的必要條件。
悉尼 Capio Property 創(chuàng)始人 Mark Bainey 說(shuō)：“房?jī)r(jià)需要上漲，才能讓新公寓項(xiàng)目具備可行性，目前，新公寓售價(jià)的漲幅仍未能彌補(bǔ)建筑成本的增長(zhǎng)。為了推動(dòng)可負(fù)擔(dān)公寓的開(kāi)發(fā)，我們至少需要 15-20% 的房?jī)r(jià)漲幅?！?/p>
全澳范圍內(nèi)，塔吊總數(shù)下降 2.6%，至 840 臺(tái)。悉尼塔吊數(shù)量減少 14 臺(tái)至 373 臺(tái)，堪培拉、珀斯、布里斯班以及新州中央海岸等多個(gè)城市的塔吊數(shù)量也出現(xiàn)下降。
分行業(yè)來(lái)看，教育領(lǐng)域的塔吊減少 12 臺(tái)，降至 12 臺(tái)；商業(yè)建筑塔吊減少 9 臺(tái)，降至 58 臺(tái)；市政基礎(chǔ)設(shè)施塔吊減少 7 臺(tái)，降至 61 臺(tái)。
不過(guò)，部分行業(yè)仍保持增長(zhǎng)?；旌嫌猛卷?xiàng)目（結(jié)合住宅與商業(yè)的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）塔吊數(shù)量增加 9 臺(tái)，達(dá) 105 臺(tái)；數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目增加 4 臺(tái)，達(dá) 29 臺(tái)；酒店和社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施（如圖書(shū)館等）塔吊數(shù)量各增加 2 臺(tái)。
墨爾本規(guī)模最大的塔吊項(xiàng)目是耗資 360 億澳元的東北連接公路（North East Link），該項(xiàng)目擁有 39 臺(tái)長(zhǎng)期使用的履帶式塔吊。而固定塔吊數(shù)量最多的項(xiàng)目是 ESR 開(kāi)發(fā)的亞馬遜 Craigieburn 倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，現(xiàn)場(chǎng)共部署了 8 臺(tái)塔吊。然而，由于承包商 Roberts Co VIC 破產(chǎn)，該項(xiàng)目于上月停工，目前仍未恢復(fù)建設(shè)。
RLB 大洋洲研究主管 Ewen McDonald 表示，盡管全國(guó)建筑行業(yè)整體低迷，但塔吊數(shù)量仍保持相對(duì)穩(wěn)定。
03
澳洲單收入買(mǎi)家 基本買(mǎi)不起房子
對(duì)于單收入者來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有六位數(shù)的年薪或“爸媽銀行”的支持，進(jìn)入房市變得極其困難。
前澳洲儲(chǔ)備銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家彼得·圖利普（Peter Tulip）表示，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，年輕的單收入買(mǎi)家基本上只有三個(gè)選擇：
“你可以選擇住在距離市中心很遠(yuǎn)的地方、尋求父母的經(jīng)濟(jì)支持，或者干脆放棄買(mǎi)房。我接觸的年輕人基本上都面臨這三種選擇，但它們都不太理想?！?/p>
隨著澳洲房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，單收入買(mǎi)家能夠負(fù)擔(dān)得起的房產(chǎn)越來(lái)越少。
“尤其是在悉尼，我們聽(tīng)到很多人靠父母的幫助買(mǎi)房，否則幾乎不可能做到。悉尼的房產(chǎn)均價(jià)已超過(guò)150萬(wàn)澳元，光是首付款就要10萬(wàn)甚至20萬(wàn)澳元，對(duì)普通收入者來(lái)說(shuō)，這筆錢(qián)實(shí)在太難存下。”
根據(jù)金融對(duì)比網(wǎng)站Mozo的數(shù)據(jù)，單收入買(mǎi)家需要至少168,476澳元的年薪，才能負(fù)擔(dān)全國(guó)主要城市的房屋中位價(jià)1,165,345澳元及其按揭貸款。而如果想購(gòu)買(mǎi)一套公寓，按全國(guó)中位價(jià)670,697澳元計(jì)算，買(mǎi)家年薪至少需要110,301澳元。
這些數(shù)字比澳洲統(tǒng)計(jì)局（ABS）公布的72,592澳元的全國(guó)收入中位數(shù)高出95,000澳元，迫使買(mǎi)家想方設(shè)法進(jìn)入市場(chǎng)，并避免房貸壓力。
Mozo發(fā)言人Rachel Watsell認(rèn)為，對(duì)于單收入者來(lái)說(shuō)，攢夠首付是最難的一步。
“如果你不住在家里，而是每周要支付600澳元的租金，那你要如何攢下首付？”
“以澳洲中位房?jī)r(jià)1,165,345澳元計(jì)算，20%的首付款需要30多萬(wàn)澳元，即使是10%的首付也要16.4萬(wàn)澳元?！?/p>
由于存首付款的難度增加，越來(lái)越多的單收入買(mǎi)家開(kāi)始使用政府的首次購(gòu)房者支持計(jì)劃。
Great Southern Bank的數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去的一個(gè)財(cái)年中，該行46%的首次購(gòu)房貸款申請(qǐng)者是單收入者，這一比例比2023-2024財(cái)年的44%略有上升。
按照Great Southern Bank的計(jì)算，如果單收入者年薪在10萬(wàn)澳元左右，并有20%的首付，他們大致可以負(fù)擔(dān)60萬(wàn)澳元的房產(chǎn)。
但如果他們選擇政府的首次購(gòu)房擔(dān)保計(jì)劃（First Home Guarantee），只支付2%-5%的首付，那么借貸能力會(huì)受限，因?yàn)槭赘犊钶^少會(huì)影響貸款額度。
根據(jù)Domain的最新分析，全國(guó)主要城市僅剩12個(gè)城區(qū)的房?jī)r(jià)中位數(shù)低于50萬(wàn)澳元。在公寓市場(chǎng)，低于50萬(wàn)澳元的城區(qū)也不到80個(gè)。
Watsell警告說(shuō)，盡管較低的首付款能幫助買(mǎi)家更快進(jìn)入市場(chǎng)，但買(mǎi)家仍需謹(jǐn)慎評(píng)估自己的還貸能力，因?yàn)榈褪赘兑馕吨叩脑鹿?/p>
04
澳洲商業(yè)地產(chǎn)交易激增，市場(chǎng)回彈顯現(xiàn)
今年第一季度，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量大幅增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)28%，顯示投資者對(duì)這個(gè)曾受重創(chuàng)的行業(yè)恢復(fù)了信心，MSCI數(shù)據(jù)顯示。
受打擊最嚴(yán)重的是辦公樓市場(chǎng)，高利率和疲軟的需求，再加上靈活辦公模式的興起，導(dǎo)致過(guò)去三年資產(chǎn)價(jià)值大幅下跌。
然而，今年第一季度，辦公樓市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)反彈，交易量增長(zhǎng)69%，達(dá)18億澳元。這一回升推動(dòng)整體交易總額上升至67億澳元，創(chuàng)下自2022年以來(lái)的第一季度最高水平。
按滾動(dòng)12個(gè)月計(jì)算，各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)（包括辦公樓、零售、酒店和數(shù)據(jù)中心）交易總額增長(zhǎng)62%，達(dá)到481億澳元，這是MSCI對(duì)第一季度交易流的初步統(tǒng)計(jì)結(jié)果。
“2024年下半年出現(xiàn)的投資者信心反彈延續(xù)到了2025年，投資者正試圖抓住市場(chǎng)大幅重定價(jià)和折扣機(jī)會(huì)，”MSCI私募資產(chǎn)研究亞太區(qū)負(fù)責(zé)人本·馬丁-亨利（Ben Martin-Henry）表示。
“盡管零售業(yè)錄得最高交易額，但辦公樓市場(chǎng)的增長(zhǎng)最為顯著，表明投資者認(rèn)為市場(chǎng)已觸底?！?/p>
去年敲定并在今年第一季度完成的一系列重大交易推動(dòng)了辦公樓市場(chǎng)的回升。其中，美國(guó)投資巨頭BGO以約5.8億澳元從Mirvac和摩根士丹利房地產(chǎn)投資公司手中收購(gòu)了悉尼10-20 Bond Street的辦公樓，而加拿大地產(chǎn)巨頭Brookfield則以4.6億澳元出售了其位于悉尼388 George Street的一半股權(quán)。
本周，大型交易仍在持續(xù)進(jìn)行。日本房地產(chǎn)巨頭大日（Daibiru Corporation）以逾6億澳元從Investa手中收購(gòu)了悉尼King Street 135號(hào)辦公樓。
“海外投資者在今年第一季度表現(xiàn)尤為活躍，總計(jì)向澳洲市場(chǎng)投入約24億澳元，占整體交易量的35%?！瘪R丁-亨利表示，“澳大利亞的相對(duì)價(jià)值有所提升，吸引了這些投資者的重新關(guān)注?！?/p>
交易活躍的一個(gè)關(guān)鍵因素是投資者普遍認(rèn)為，許多資產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)接近或觸及市場(chǎng)底部。
King Street大樓的成交收益率約為6%，這一投資回報(bào)率是衡量市中心辦公樓價(jià)值的重要指標(biāo)。相比之下，三年前市場(chǎng)巔峰期，辦公樓投資收益率在4%以下，部分資產(chǎn)價(jià)值可能已下跌多達(dá)30%。
悉尼辦公樓市場(chǎng)的復(fù)蘇最為顯著，第一季度交易額超過(guò)15億澳元，使其成為2025年迄今為止最活躍的市場(chǎng)。
此外，數(shù)據(jù)中心交易量雖從低位回升，而零售市場(chǎng)則最為活躍，本季度錄得近30億澳元的銷(xiāo)售額。其中，Westpoint購(gòu)物中心的交易最為亮眼，Haben以8.7億澳元完成收購(gòu)，成為澳洲市場(chǎng)有史以來(lái)最大單筆零售交易。
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