01
日本對(duì)澳房地產(chǎn)投資激增 交易占比達(dá)五分之一
根據(jù)Herbert Smith Freehills律師事務(wù)所最新發(fā)布的一份報(bào)告，去年日本在澳洲的房地產(chǎn)交易數(shù)量大幅攀升，占據(jù)所有交易的五分之一。
在全球經(jīng)濟(jì)不確定性加劇的背景下，日本的投資者正將目光投向澳洲，以尋求穩(wěn)定的租金收益和資本增值。明晟公司（MSCI）獨(dú)立數(shù)據(jù)也發(fā)現(xiàn)，過(guò)去兩年，日本每年在澳洲的房地產(chǎn)投資達(dá)到30億澳元，這一數(shù)字與過(guò)去22年累計(jì)的總投資額相當(dāng)。
據(jù)澳洲金融評(píng)論網(wǎng)站報(bào)導(dǎo)，去年著名的房地產(chǎn)交易包括三井不動(dòng)產(chǎn)（Mitsui Fudosan）斥資13億澳元收購(gòu)Mirvac計(jì)劃在悉尼皮特街55號(hào)建造的辦公大樓三分之二的股份，以及住友林業(yè)（Sumitomo Forestry）斥資1.15億澳元，收購(gòu)澳洲最大的住宅建筑商Metricon的多數(shù)股份。
房地產(chǎn)活動(dòng)的增長(zhǎng)使澳洲成為日本除美國(guó)外第二大房地產(chǎn)投資目的地 。
Herbert Smith Freehills律師事務(wù)所的《2024年日本—澳洲投資報(bào)告》發(fā)現(xiàn)，過(guò)去一年，日本銀行和金融公司增加了對(duì)澳洲經(jīng)濟(jì)的投資，使三菱日聯(lián)金融集團(tuán)（Mitsubishi UFJ Financial Group）、瑞穗金融集團(tuán)（Mizuho Financial Group）和三井住友銀行（Sumitomo Mitsui Banking Corporation）這三家大型銀行在企業(yè)和機(jī)構(gòu)銀行業(yè)的市場(chǎng)份額“僅次于”澳洲四大銀行。
SBI新生銀行則將其在非銀行貸款機(jī)構(gòu)Latitude Financial Services的股份從17%增至19.3%。
報(bào)告作者威廉姆斯（Ian Williams）表示，日本銀行在交易方面并未超越澳洲銀行，因?yàn)閮烧叩娘L(fēng)險(xiǎn)偏好和策略有所不同。日本銀行通常專注于大規(guī)模項(xiàng)目，并與其他多方合作，共同承擔(dān)貸款。
威廉姆斯表示，澳洲房地產(chǎn)公司越來(lái)越多地在日本尋找資金，部分原因是澳洲四大銀行在商業(yè)房地產(chǎn)貸款方面發(fā)揮的作用已經(jīng)不如從前了。
“澳洲領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司正在積極尋找來(lái)自日本的合作伙伴，因?yàn)樗麄兺吣托?，并且通過(guò)合資企業(yè)能夠開(kāi)展更多項(xiàng)目?！?/p>
他表示，日本的房地產(chǎn)投資正在不斷發(fā)展。第一波投資者包括三井不動(dòng)產(chǎn)等大型公司，隨后是第二波的小型投資者，現(xiàn)在則開(kāi)始出現(xiàn)第三波規(guī)模更小型的投資者。
威廉姆斯補(bǔ)充道：“我們看到不少投資者正尋求5000萬(wàn)澳元左右的投資額，并且還有一批日本公司打算以1000萬(wàn)到2000萬(wàn)澳元的規(guī)模參與投資。”
02
昆州房?jī)r(jià)飆升引發(fā)自建熱潮
隨著昆州房產(chǎn)增長(zhǎng)速度超過(guò)全澳平均水平，艾米莉·馬霍尼（Emilie Mahony）和喬丹·魯特利奇（Jordan Routledge）決定避開(kāi)拍賣(mài)熱潮，選擇自己建一套房子。
在新冠疫情后房?jī)r(jià)大幅上漲之前，馬霍尼曾購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套三居室聯(lián)排別墅，如今她希望在未來(lái)有孩子時(shí)能住進(jìn)更大的房子。
但當(dāng)她看到市場(chǎng)上那些“高得離譜”的房?jī)r(jià)時(shí)，她認(rèn)為，尋找一塊土地并按自己的需求建房才是更好的選擇。
“我覺(jué)得房?jī)r(jià)只會(huì)不斷上漲——恐怕不會(huì)回頭了，”她說(shuō)。
“我們覺(jué)得這樣能花得更值，能建一套真正適合我們的房子?！?/p>
來(lái)自PropTrack的最新數(shù)據(jù)顯示，昆士蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的年均增長(zhǎng)率達(dá)到13.65%，遠(yuǎn)超全國(guó)平均的6.77%。
布里斯班外郊房?jī)r(jià)漲幅尤為顯著，很多人爭(zhēng)搶進(jìn)入城市以外的入門(mén)級(jí)住房市場(chǎng)。
馬霍尼目前正與Creation Homes合作，在布爾彭加里（Burpengary）的Sage社區(qū)建造一套四居室住宅。
布爾彭加里位于莫頓灣地區(qū)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也在快速變化，該區(qū)的房屋中位價(jià)在過(guò)去一年上漲了10.7%。
馬霍尼的聯(lián)排別墅當(dāng)初買(mǎi)入時(shí)價(jià)格為38萬(wàn)澳元，而她最終決定自己建房，是因?yàn)殚L(zhǎng)期來(lái)看這對(duì)她的家庭更劃算——盡管光是500平方米的土地就花了41萬(wàn)澳元。
“這比我當(dāng)初整套房子還貴，幾年前，我用這個(gè)價(jià)格本可以買(mǎi)地又建好房?！?/p>
土地加建房的總成本最終達(dá)到約86萬(wàn)澳元，仍比布里斯班當(dāng)前的房屋中位價(jià)低1萬(wàn)澳元。
“我們確實(shí)不得不調(diào)整對(duì)這套房子的期望值，”她說(shuō)，“我們本來(lái)想要更大的地塊，但我們?cè)谠敢獬惺艿念A(yù)算范圍內(nèi)處處被價(jià)格擠出?！?/p>
馬霍尼建議未來(lái)的購(gòu)房者與金融經(jīng)紀(jì)人密切合作，了解自己的實(shí)際承受能力。
“很多人都得重新評(píng)估‘需要’和‘想要’之間的區(qū)別，”她說(shuō)，“但你真的得坐下來(lái)和專業(yè)人士談過(guò)，才知道你到底能做些什么?！?/p>
Creation Homes昆士蘭總經(jīng)理彼得·瑞安（Peter Ryan）表示，該公司經(jīng)常與客戶探討如何以低于5%或10%的首付進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，并一直在倡導(dǎo)推出允許使用養(yǎng)老金（super）購(gòu)房的政策。
“擁有住房是建立澳大利亞穩(wěn)定和充滿活力社會(huì)的關(guān)鍵，在大多數(shù)州，房屋加土地組合包中約有50%的價(jià)格都流向了稅費(fèi)和監(jiān)管成本。我們需要改革來(lái)減輕這一負(fù)擔(dān)，幫助所有澳大利亞購(gòu)房者?！?/p>
03
悉尼樓市十年回顧，回報(bào)率高達(dá)8%
據(jù)《悉尼晨鋒報(bào)》4月6日?qǐng)?bào)道，過(guò)去十年，悉尼的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了巨大的價(jià)格上漲，這一增長(zhǎng)給那些早期購(gòu)房的人帶來(lái)了豐厚的回報(bào)。
然而，這種漲幅在精英區(qū)域和快速發(fā)展的外圍地區(qū)之間差別明顯。
根據(jù)Domain的數(shù)據(jù)，有些地方的房?jī)r(jià)在十年前購(gòu)入的情況下，業(yè)主實(shí)現(xiàn)了超過(guò)8%的年化收益。即使是在表現(xiàn)最差的地區(qū)，截至到今年2月底的一年間漲幅也達(dá)到了4.1%。
其中，Wollondilly地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲最為顯著，包括Tahmoor和Picton等地區(qū)，過(guò)去十年上漲了8.1%。相比之下，Bellevue Hill、Bronte和Bondi Beach等藍(lán)籌區(qū)的東北部，同期房?jī)r(jià)上 漲了7.8%。
CoreLogic公司的澳洲研究負(fù)責(zé)人Eliza Owen指出，悉尼東區(qū)的北部猶如一個(gè)“獨(dú)立的泡沫”。
她解釋說(shuō)，盡管該區(qū)域的開(kāi)發(fā)不多，但這些精英地區(qū)依然能維持其聲望和良好的年增長(zhǎng)率。
來(lái)自Raine & Horne Double Bay的售房代理Hannan Bouskila則表示，東區(qū)的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著變化。
目前，該地區(qū)房屋的中位價(jià)格已達(dá)到481.64萬(wàn)澳元。
Bouskila稱：“兩年前，當(dāng)我開(kāi)始在這個(gè)地區(qū)銷售房屋時(shí)，市場(chǎng)上還有許多價(jià)格較為低廉的出租房?！?/p>
“隨著租金和購(gòu)房?jī)r(jià)格的上漲，顯然有更多自住買(mǎi)家選擇在這些地區(qū)居住，這種情 況已經(jīng)轉(zhuǎn)變。”
他還補(bǔ)充道，如今從公寓換到獨(dú)立屋的“轉(zhuǎn)換成本”顯著提高?！袄纾绻銚碛幸粋€(gè)兩居室或三居室的公寓，想要換成半獨(dú)立屋或獨(dú)立屋，十年前這種轉(zhuǎn)換可能需要100萬(wàn)澳元，現(xiàn)在則可能需要200萬(wàn)澳元。”
“反過(guò)來(lái)算，你需要擁有足夠的收入來(lái)支付這類房貸?！?/p>
藍(lán)山地區(qū)以其房屋中位價(jià)92.91萬(wàn)澳元被認(rèn)為是一個(gè)相對(duì)可負(fù)擔(dān)的區(qū)域，過(guò)去十年的年增長(zhǎng)率是7.2%。
對(duì)于那些增長(zhǎng)率低于5%的地區(qū)，如Hurstville、Cronulla、Miranda、Caringbah、Kogarah和Rockdale，Owen認(rèn)為這與住房開(kāi)發(fā)有關(guān)。
“盡管這些地區(qū)在過(guò)去十年內(nèi)仍有相當(dāng)?shù)脑鲩L(zhǎng)，但相對(duì)那些擁有緊密社區(qū)且抵制新開(kāi)發(fā)的地區(qū)來(lái)說(shuō)，增長(zhǎng)幅度要小得多?！?/p>
04
珀斯熱門(mén)學(xué)區(qū)的房租飆漲，有的周租已經(jīng)超過(guò)了1000澳元
過(guò)去一年，珀斯一些熱門(mén)學(xué)區(qū)的房租飆漲，有的周租已經(jīng)超過(guò)了1000澳元。
西澳最大的學(xué)校Shenton College 位于西郊，該校所在學(xué)區(qū)的租金是2025年頭三個(gè)月漲價(jià)最多的，根據(jù)Domain 的最新租金報(bào)告，Dalkeith, City Beach, Mount Claremont, Swanbourne, Floreat, Nedlands 和 Cottesloe 等區(qū)的周租中間價(jià)都超過(guò)了1000澳元。
North Fremantle 也位于Shenton College 學(xué)區(qū)，但是這個(gè)區(qū)的孩子們也可以去John Curtin College of the Arts、Melville Senior High School 和Fremantle College 就讀，這個(gè)區(qū)的中間租金是950澳元。
Churchlands 和Wembley Downs 位于Churchlands Senior High School 學(xué)區(qū)，周租中間價(jià)是1100澳元，比去年增加了55%，是城區(qū)漲幅最大的。
Applecross 中學(xué)和Rossmoyne 中學(xué)的學(xué)區(qū)租金也漲了，但是沒(méi)有超過(guò)1000澳元。
截至3月份的三個(gè)月里，珀斯全城的周租中間價(jià)上漲了3%，即20澳元。
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