最近，央視對知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱民關(guān)于樓市的訪談被刷屏了。
朱民直接回答：很難。原因很簡單，人口老齡化。我們的人均住房 42平米，達(dá)到歐洲水平，中國的人均GDP只有歐洲一半不到，在這個情況下，房價要起來不那么容易。
但是中國的房子結(jié)構(gòu)很不均衡，年輕人很困難，二十六七歲三十歲結(jié)婚了，必須買個房子，那怎么辦？雙方的父母都得湊錢，儲蓄都下去了，怎么消費(fèi)呢？所以現(xiàn)在政策是大力發(fā)展租房市場，所以這次專門有兩萬億財(cái)政的資金，鼓勵地方政府把一部分的存量房子，買出來轉(zhuǎn)為租房，你每月承受租房的房租，是根據(jù)你的收入水平調(diào)整的，當(dāng)你是個人選擇的時候，你應(yīng)該有信心。
另外，朱民還說：房地產(chǎn)的需求會減少，估值會減下降，我覺得我們現(xiàn)在的心態(tài)就是面對現(xiàn)實(shí)，我們得接受這個。
記者隨后問道：會不會影響信心？
朱民回答：如果你認(rèn)識到這個事情，就不會影響信心。如果你今天買房子還想像1990年一樣，漲100倍，你永遠(yuǎn)沒有信心，你一輩子沒有信心，你的孫子都沒有信心。
上述就是央視這次訪談關(guān)于樓市的全部內(nèi)容。
這次訪談是很罕見的，因?yàn)檎f房價很難上漲被大家認(rèn)為是唱衰樓市，央視報(bào)道這種說房價很難上漲的論調(diào)就沒有過，所以背后傳遞出的是不一樣的信號。
我們知道央視節(jié)目訪談包括視頻肯定是通過審核才發(fā)出來的，而且作為央媒它的報(bào)道對社會會產(chǎn)生很大影響，這個訪談發(fā)出來本身就是一種輿論引導(dǎo)。
再看看本次被采訪的經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱民，和民間經(jīng)濟(jì)學(xué)家不同，他是一個重量級的人物， 曾任中國人民銀行副行長、國際貨幣基金組織副總裁、清華大學(xué)國家金融研究院院長，在官方任職過，某種程度上能代表官方的態(tài)度。
所以這次的訪談就是在告訴公眾：房地產(chǎn)的需求是真的下降了，不要再幻想房價會再次大漲了。
關(guān)于房價不會上漲的原因，朱民說了三個點(diǎn)：人口老齡化，人均住房和人均GDP，句句戳中要點(diǎn)。
在未來相當(dāng)長一段時間，人口斷崖式減少及老齡化是不可阻擋的趨勢。截至去年末，全國總?cè)丝?4.08億，比上一年減少139萬人，連續(xù)第三年負(fù)增長。其中60歲以上人口達(dá)到3.1億，占比21%。
房地產(chǎn)長期看人口，有足夠多的年輕人才會有人去買房接盤。現(xiàn)在的人口情況就是今后老年人會越來越多，年輕人越來越少，最近一波嬰兒潮是在1981年~1997年，年均出生人口約2200萬，00后出生人口就大幅下降，00后比90后少了5000萬人。
1997年出生的今年28歲，陸續(xù)會結(jié)婚，這兩年還有需求，等1997年這波嬰兒潮最后的一代人買了房，那買房新增需求便會斷崖式下滑。
不到歐洲一半的GDP卻撐起了和它們相同的人均住房面積，說明目前我們的住房需求已經(jīng)不多了，過去20多年，之所以有巨大的住房需求，主要來源于農(nóng)村人口進(jìn)城引發(fā)的購房需求，來自于城鎮(zhèn)化率，城鎮(zhèn)化率目前也接近70%，增長空間非常有限。
此外，還有一點(diǎn)，就是居民杠桿率目前已經(jīng)很高了，超70%，已經(jīng)接近美國（75%）和日本（70%）的歷史峰值水平。居民債務(wù)已經(jīng)接近天花板，不可能再像過去那樣高負(fù)債借首付買房了。
這就像一個人身高到20多歲左右就不長了一個道理，任何事物的發(fā)展都是有限度的，因?yàn)楸澈蟮馁Y源是有限的，不因?yàn)檫^去20年從0長到1米8，就推斷出未來20年還會長到3米6。
目前上面的目標(biāo)的“止跌回穩(wěn)”，也是要把房價拉回正常區(qū)間，絕不是止跌回漲。未來的方向就是發(fā)展租房市場，搞保障房，把房子這塊的支出降下來，去擴(kuò)大內(nèi)需。
這是當(dāng)下迫切要干的事情，為什么？因?yàn)樾蝿莶坏热耍獠看ㄆ召Q(mào)易戰(zhàn)不斷，剛剛又把對咱們的關(guān)稅加到了54%，今年的出口壓力很大。內(nèi)部投資疲軟，債務(wù)高筑，所以今年的重點(diǎn)是消費(fèi)。
要拉消費(fèi)起來，一是要提收入，二就是房價不能太高，不然買了房背負(fù)高額債務(wù)就沒錢搞其他消費(fèi)了。
最后，總價一下，央視這次訪談，再次告訴大家一個真相：房價很難上漲了，房子正變成一個消費(fèi)品。
所以對待房子的態(tài)度應(yīng)該變了，應(yīng)該像買車一樣，有居住需求買來住可以，但還想靠它來改變?nèi)松?，?shí)現(xiàn)財(cái)富成倍增長，那就是癡人說夢。
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