這兩天，華潤(rùn)新楊思項(xiàng)目「翡云悅府」馬上就要取證認(rèn)購了，大家都很關(guān)心具體價(jià)格到底會(huì)怎么定——
10.72萬的均價(jià)已經(jīng)知道了，但是每幢樓/每個(gè)戶型/東西邊套/中間套的價(jià)格會(huì)是多少，目前依舊是神秘狀態(tài)、暫不公開：
靠馬路的2幢是不是最便宜？
4幢樓王最貴，均價(jià)會(huì)是多少？
中間套和邊套，大概會(huì)相差多少錢？
要知道價(jià)格會(huì)怎么定，我們先要根據(jù)樓棟位置判斷優(yōu)劣好壞排序；
在一房一價(jià)公示之前，火箭哥帶大家來預(yù)測(cè)下這次翡云悅府這4幢樓的價(jià)格到底會(huì)怎么排，以及對(duì)于不同預(yù)算/戶型的同學(xué)選房中的一些建議——
01 “排序”
這次首開的4幢樓位于小區(qū)前排，其中：
2幢：靠近小區(qū)主入口，東側(cè)是保障房
3幢：小區(qū)第二排更安靜，靠近中央景觀和下沉式庭院，前排正對(duì)不是樓棟，采光更好；
4幢：靠近別墅區(qū)視野采光更好，正對(duì)水景，這次的樓王位置；
5幢：13層小高層比3/4更低，靠近中央景觀但是沿街和變電站。
從公示的設(shè)計(jì)方案看，5幢北側(cè)有一個(gè)變電站，3幢東南角有一個(gè)變電站，2幢靠著主入口，只有4幢周邊相對(duì)優(yōu)質(zhì)，一定也是這次價(jià)格最貴的樓棟。
純粹從位置來判斷，1批次的樓棟價(jià)格排序應(yīng)該是：
4＞3＞5≈2
再來看具體價(jià)格。
根據(jù)目前項(xiàng)目自己爆料的信息：
120平三房均價(jià)約10.5萬
140平四房總價(jià)約1600萬
可以看到，140平戶型只在3幢和4幢出現(xiàn)，意味著3幢和4幢價(jià)格會(huì)比2幢和5幢貴上不少，但120平戶型價(jià)格不會(huì)有太大差距；
綜合各方面因素進(jìn)行測(cè)算后，我們可以大概得到這樣的價(jià)格分布：
2幢：約10.5萬/平，全部是120平戶型
3幢：約10.7萬/平，120+140平戶型
4幢：約11萬/平，120+140平戶型
5幢：約10.5萬/平，全部是120平戶型
項(xiàng)目還有一個(gè)很多人關(guān)心的點(diǎn)，就是「邊套比中間套貴多少錢」——
建面約120平戶型布局類似，唯一差別就在于邊套戶型主臥有270度拐角飄窗和飄窗臺(tái)盆的設(shè)計(jì)，贈(zèng)送了更大飄窗空間同時(shí)也擁有更好視野；
中間套則相對(duì)中庸，飄窗位置為墻體，贈(zèng)送空間更少：
一般中間套戶型北側(cè)都會(huì)有連廊影響，北側(cè)房間在采光和隱私性上會(huì)有一些折損：
17層以上的房子一般都會(huì)做出層層帶連廊的樣子，長(zhǎng)這樣：
翡云悅府通過「樓梯橫置」的做法，很大程度上解決了連廊問題——
這樣設(shè)計(jì)的目的就在于：
1、電梯廳能有自然采光和通風(fēng)；
2、外立面更平整，更好看。
雖然解決了長(zhǎng)連廊的問題，但是橫著的樓梯可能依舊會(huì)影響中間套衛(wèi)生間和廚房的采光通風(fēng)，所以價(jià)格比邊套要便宜也是很正常。
參考經(jīng)驗(yàn)定價(jià)，邊套一般會(huì)比中間套要貴上5%左右；
參考翡云悅府目前輸出120平約1200-1300萬總價(jià)，火箭哥預(yù)測(cè)：
中間套會(huì)比邊套大概便宜60-70萬左右，總價(jià)控制在1250萬左右。
說完120平戶型，我們來看看140平戶型——
140平戶型只在3幢和4幢有，而4幢西邊套直面整片別墅區(qū)和景觀，預(yù)計(jì)會(huì)價(jià)格最貴的位置；
如果要拆分具體價(jià)格，火箭哥預(yù)計(jì)會(huì)保持一個(gè)20-30萬左右的價(jià)差關(guān)系；
有得選的話，還是盡量?jī)?yōu)先選擇4幢140平西邊套，景觀視野最好。
項(xiàng)目10.72萬的均價(jià)一出，很多人都會(huì)下意識(shí)和隔壁9.9萬單價(jià)的新楊思上園做比較——
才隔了1年，怎么單價(jià)就貴了8000元/平，翡云悅府是不是價(jià)格高了？
實(shí)際上，新楊思上園主力是104平小三房，均價(jià)的確在9.9萬以下；但跳到建面約133平改善戶型的時(shí)候，價(jià)格一下就來到10.5萬以上了。
這是新楊思上園的一房一價(jià)截圖，建面約133平戶型2樓起步售價(jià)就是10.6萬/平了，中區(qū)價(jià)格已經(jīng)超過11萬單價(jià)，和小戶型價(jià)格形成鮮明對(duì)比：
去年1400-1500萬買的是133平面積，今年在翡云悅府：
1200-1300萬買的是120平，1500-1600萬買的是140平，聽著是不是也挺合理的？
不管項(xiàng)目最終一房一價(jià)怎么定，在上周土拍綠城北蔡預(yù)期售價(jià)接近11萬后，翡云悅府怎么樣都是躺贏玩家了。
項(xiàng)目預(yù)計(jì)最快本周取證認(rèn)購，感興趣的同學(xué)可以私信我領(lǐng)取獨(dú)家預(yù)測(cè)版價(jià)格表：
建面約120平D邊套戶型標(biāo)配270度拐角飄窗，也是這次的主力戶型：
建面約120平3房D戶型
建面約120平D1戶型布局類似，雖然是中間套，但是優(yōu)勢(shì)是通過結(jié)構(gòu)優(yōu)化，中間套也沒有北側(cè)無連廊影響，預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)比邊套便宜幾十萬：
建面約120平3房D1戶型
建面約140平戶型為全邊套設(shè)計(jì)，主臥套房270度拐角大飄窗和雙臺(tái)盆+梳妝臺(tái)設(shè)計(jì)非常加分，尺度感堪比160平+大戶型：
建面約140平3+1房E戶型
項(xiàng)目即將取證認(rèn)購，主力約120-140平3-4房，感興趣的同學(xué)可以私信我預(yù)約參觀：
翡云悅府在產(chǎn)品上，有著一個(gè)別家沒有的優(yōu)勢(shì)：
項(xiàng)目擁有上海目前收納功能最強(qiáng)的主臥，很可能沒有之一。
傳統(tǒng)衛(wèi)生間的標(biāo)準(zhǔn)配置是一個(gè)臺(tái)盆、一個(gè)馬桶、一個(gè)淋浴，套內(nèi)大概4-5個(gè)平米，平面圖上看著長(zhǎng)這樣：
這樣的做法很傳統(tǒng)，最大的局限點(diǎn)是2個(gè)：
1.臺(tái)盆不夠大：真實(shí)生活中，一個(gè)小臺(tái)盆根本擺不下化妝品護(hù)膚品，加上牙刷啥的更亂了；
2.通風(fēng)采光不夠：只能靠浴室那面窗，但還隔著一扇門，實(shí)際效果也一般。
知道了這個(gè)問題，你就會(huì)知道翡云悅府的衛(wèi)生間有多驚艷——
無論是約120平還是約140平邊套戶型，這次華潤(rùn)都做了一個(gè)超級(jí)亮點(diǎn)，就是「衛(wèi)生間臺(tái)盆飄窗化」：
項(xiàng)目在衛(wèi)生間做出了兩面飄窗，很多人都會(huì)吐槽飄窗沒啥用，但把臺(tái)盆設(shè)計(jì)在了飄窗上，將拘謹(jǐn)?shù)男l(wèi)生間空間無限釋放：
（建面約140平樣板房實(shí)拍圖）
140平面積段做出雙臺(tái)盆絕對(duì)是一個(gè)了不起的事情；通過增加的飄窗附贈(zèng)空間，主臥做出了雙臺(tái)盆，在同面積戶型上可謂遙遙領(lǐng)先。
我們前面就提到，衛(wèi)生間都會(huì)標(biāo)配臺(tái)盆+馬桶+淋浴3要素，但現(xiàn)在臺(tái)盆空間被放在了飄窗上，原本臺(tái)盆的位置就空出來了，足夠滿足女性用戶的另一個(gè)痛點(diǎn)：
梳妝臺(tái)成為第4個(gè)要素裝進(jìn)了衛(wèi)生間，實(shí)用性一下就提升了。
順著梳妝臺(tái)這條線，我們繼續(xù)來看下一個(gè)連鎖引發(fā)的亮點(diǎn)：
原本梳妝臺(tái)都要放在臥室空間，但這樣就吃掉了原本衣柜的位置，收納空間變?。?/strong>
但現(xiàn)在因?yàn)榕_(tái)盆放在了飄窗上，梳妝臺(tái)就可以放進(jìn)衛(wèi)生間，所以臥室內(nèi)的衣柜空間絲毫不受影響，實(shí)用性大增。
收納空間的亮點(diǎn)可不只是多了面衣柜這么簡(jiǎn)單，在房間的各個(gè)角落都被塞進(jìn)了很多意想不到的收納細(xì)節(jié)——
比如我們前面提到的衛(wèi)生間臺(tái)盆飄窗化，在飄窗側(cè)墻位置還標(biāo)配有內(nèi)嵌式收納柜，足夠放下日常用品的同時(shí)，兩面都是鏡子也方便隨時(shí)照鏡子：
（建面約120平樣板房實(shí)拍圖）
又比如在公區(qū)的次衛(wèi)墻體中也做了隱藏式的收納柜，塞滿抽紙盒卷紙易如反掌：
（建面約120平樣板房實(shí)拍圖）
又比如在廚房柜體底部還設(shè)計(jì)了腳踢柜，不浪費(fèi)一絲絲空間：
（建面約120平樣板房實(shí)拍圖）
相比之下，廚房的袋鼠抽、洞洞板拉籃和抽拉置物架都顯得那么平平無奇，嘉格納雙開門冰箱也看著像是點(diǎn)綴了：
（建面約120平樣板房實(shí)拍圖）
（建面約120平樣板房實(shí)拍圖）
翡云悅府不僅在收納上花了大功夫，在很多細(xì)節(jié)上都讓人感覺到設(shè)計(jì)師真的是以真實(shí)生活場(chǎng)景來思考，如何提升日常體驗(yàn)——
在所有頂柜中設(shè)計(jì)的鏡子讓你不用踮起腳也能看到是否有遺漏物品，對(duì)于個(gè)子矮的朋友來說應(yīng)該特別能體會(huì)這面鏡子有多實(shí)用：
（建面約120平樣板房實(shí)拍圖）
又比如島臺(tái)，這張照片是坐在餐桌上拍攝的，島臺(tái)內(nèi)凹下設(shè)計(jì)了一排插座，這樣即使插上咖啡機(jī)、面包機(jī)或者熱水壺也不會(huì)讓插頭露出臺(tái)面，美觀也好用：
（建面約140平樣板房實(shí)拍圖）
一個(gè)好的產(chǎn)品不僅是衡量硬件材料，更應(yīng)該是好用的、好看的；
翡云悅府在審美在線的前提下，在實(shí)用性上做出了顛覆性的創(chuàng)新：
飄窗不再是飄窗、梳妝臺(tái)也不再無處安放，在一樣的面積下做出了更多的功能，這就是值得稱贊的地方。
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