4月15日，興業(yè)證券發(fā)布房地產行業(yè)報告。

近期，中央及地方高頻提及“好房子”。2025年3月，政府工作報告首次將“好房子”納入框架，住建部部長倪虹在后續(xù)民生記者發(fā)布會上進一步提及近期正在組織編制《好房子建設指南》、修訂《住宅項目規(guī)范》。地方兩會也高頻提及好房子，全國31個省市中有20個將建設“好房子”作為2025年房地產工作重點之一。

參考政府工作報告及住建部表述，“好房子”大致可分為安全、舒適、綠色、智慧四個維度。安全：涉及房屋結構、設施設備、使用人的安全，讓居民住得安心放心；舒適：涉及房屋的高度、溫度、適度、凈度、亮度等，讓居民住得健康舒適；綠色：建設使用低碳節(jié)能的材料，既為居民省錢也為社會節(jié)能；智慧：與新科技相互結合，通過智能系統(tǒng)讓居民使用更方便。

3月31日，住建部發(fā)布國家標準《住宅項目規(guī)范》（將于5月1日執(zhí)行），則為“好房子”建設提供了更具體的標準。2025年新規(guī)范與2011年舊規(guī)范相比要求進一步提升，包括：層高提至3m、增加電梯配置、提高隔音標準，明確日照采光、供暖要求，新增智能化標準等。

當前部分城市率先在好房子方面先行嘗試，比如第四代住宅等，這些項目大多具備高實得率、高溢價、高流速等特征。

高實得率：““好房子”項目實得得房率通較高高。即通過減少公攤、增加贈送面積，提升項目的實得使用面積，從而提升舒適度與性價比。2024年以來，西安、廣州、成都、武漢等城市實得率超過100%的項目頻現，2025年2月北京““好房子”新政也提及允許陽臺、挑空、飾面層等部分面積不計入容積率，提高實得率。

高溢價：““好房子”相普通通產通通較在在一溢溢價。以核心城市2024年以來推出的四代宅為例，15城40個四代宅項目相普周邊在售房源均價溢價幅度在16%左右。

高流速：““好房子”項目通較也銷售售化化高的的項目。2024年以來15城40個四代宅項目平均首開化化率43%，而克而瑞統(tǒng)計核心城市2024年以來平均化化率在25%-42%之間，四代宅等“好房子”產通售售流速明顯更的。

好房子既銷新需求，也銷新賽道。好房子可能成為重塑供需格局、構建新模式的重要部分。

新需求：當前，房地產市場供求關系發(fā)生重大變化，人民群眾的住房需求，正在從“有沒有”轉向“好不好”。此前微觀統(tǒng)計76城5572萬套房源數據，發(fā)現樓齡在20年以上的房子占比55%，其中30年以上的占比20%。房屋老齡化帶來的置換及改善需求可能隨“好房子”落地釋放。當前新房市場改善占比提升明顯，一/二/三四線110㎡以上2024年成交套數占比分別34.7%/57.8%/60.6%，高2023年提升了2.5、0.9、3.3%。

新賽道：建設“好房子”也為企業(yè)提供轉型新賽道。新發(fā)展模式下，企業(yè)未來經營可能進一步提質縮量，從“卷規(guī)模”轉向“卷通質”。統(tǒng)計2024年以來核心城市四代宅項目平均房地價差在1.7萬元/平米，房地比平均2.6，樓面價占房價的比重平均45%。限價放開、即使“好房子”的建安成本略有提升，房企利潤空間依然相普充足。