當(dāng)外界討論關(guān)稅戰(zhàn)會(huì)不會(huì)影響樓市時(shí)，人們已經(jīng)開始搶著買深圳豪宅了。
近日，位于南山蛇口半島城邦三期的11套住宅起拍，總起拍價(jià)高達(dá)1.7億，卻吸引了184人參與拍賣，據(jù)說其中還有香港買家。
算下來，幾乎每17個(gè)人搶一套房！
而這些房源，不僅欠下了共計(jì)400多萬的物業(yè)費(fèi)，還需要墊付高額的稅費(fèi)。
到底啥魅力，讓土豪們搶破腦袋都想買？
最高20萬/㎡成交，價(jià)格翻倍!
還有“天價(jià)”物業(yè)費(fèi)?
在半島城邦這11套法拍房里，有9套都成功成交，總成交金額超過2.6億、溢價(jià)率120%，套均總價(jià)超過2800萬。
至于剩下的2套，因?yàn)榘竿馊水愖h，暫緩拍賣。但它們也吸引了好幾位買家，如果不是中止出讓，光是超300㎡的面積，成交價(jià)也得超過5000萬。
▲9套房源，賣出2.6億高價(jià) | 數(shù)據(jù)來源：阿里司法拍賣
具體來看，基本是戶型越大、成交總價(jià)和單價(jià)越高。
最貴的一套是位于2號(hào)樓約259.19㎡的大戶型產(chǎn)品，起拍單價(jià)只有約7.7萬/㎡，但成交價(jià)單價(jià)就高達(dá)約20萬/㎡、總價(jià)5172萬。
算下來，溢價(jià)率接近160%！
而溢價(jià)率最低的約為62.3%，是5號(hào)樓約87㎡的小戶型產(chǎn)品，起拍總價(jià)約687.1萬，成交總價(jià)超過了1115萬、單價(jià)約12.8萬/㎡。
▲小區(qū)實(shí)拍 | 圖源：阿里司法拍賣
但除了成交金額高之外，這些房源還有其他費(fèi)用。
一是高昂的物業(yè)費(fèi)。
這11套房源的拍賣公告上都明確了欠繳物業(yè)費(fèi)的金額，最低的欠了14.2萬、最高70萬！
結(jié)合戶型和7.6元/㎡的每月物業(yè)費(fèi)計(jì)算：
約14.2萬的等于一次性收超過17年的物業(yè)費(fèi)，約70萬等于超過22年的物業(yè)費(fèi)。
微妙的是，房源權(quán)利人是深圳半島城邦置業(yè)有限公司，相當(dāng)于是開發(fā)商的保留房源。而小區(qū)物業(yè)又是深圳市半島城邦房地產(chǎn)物業(yè)有限公司。
所以，有業(yè)內(nèi)人士表示：“這是開發(fā)商故意搞的，想提高自身收益。”
▲單套欠繳物業(yè)費(fèi)最高近70萬
而法院對(duì)此的態(tài)度是：
“該物業(yè)費(fèi)的真實(shí)性，請(qǐng)買受人自行核實(shí)”。
廣東華商律師事務(wù)所周爭(zhēng)鋒律師表示，這代表著欠繳的物業(yè)費(fèi)，法院不強(qiáng)制買家繳納。
根據(jù)《深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》，物業(yè)入住前的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
“全國其他地方的買受人在收房時(shí)，要交一次首期物業(yè)費(fèi)，但深圳交付前的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商全部承擔(dān)，入伙收房后買受人再承擔(dān)物業(yè)費(fèi)?！?周爭(zhēng)鋒律師表示。
如果簡單粗暴一點(diǎn)，買家可以先不給這筆物業(yè)費(fèi)，等后期物業(yè)公司起訴再扯皮。
二是稅費(fèi)墊付。
因?yàn)榉吭吹臋?quán)利人是企業(yè)而非個(gè)人，稅費(fèi)也并不低。據(jù)悉，這次的稅費(fèi)需要買家先行墊付、后申請(qǐng)返還，而稅費(fèi)可能達(dá)到成交價(jià)的20%以上。
對(duì)于買家來說，也是不小的負(fù)擔(dān)。
這么多“手尾”要搞，你覺得買法拍房值嗎？
接下來還有130套要賣！
小區(qū)二手房要難了？
物業(yè)費(fèi)高、稅費(fèi)高，還能高價(jià)成交，都是因?yàn)槠鹋膬r(jià)實(shí)在太低了。
這次的起拍單價(jià)在7.7-8.4萬/㎡區(qū)間，或是參考了2016年的開盤價(jià)，當(dāng)時(shí)均價(jià)約8.5萬/㎡。
而目前，半島城邦三期的成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了15萬/㎡。
等于半價(jià)起拍，性價(jià)比較高。
比如，約80+㎡的小戶型，這次法拍成交價(jià)約1115-1206萬，而近一年二手房成交總價(jià)都在1200萬以上，足有幾十萬、上百萬的差價(jià)。
▲半島城邦三期小戶型成交情況 | 圖源：貝殼找房
200㎡以上的大戶型，目前掛牌單價(jià)更是在22萬/㎡以上。
比如，約259㎡的戶型總價(jià)掛牌價(jià)高達(dá)5900萬，但這次法拍的成交價(jià)卻僅5172萬。
▲大戶型掛牌單價(jià)超22萬/㎡ | 圖源：貝殼找房
半島城邦三期價(jià)格高，全因其稀缺性。
項(xiàng)目位于南山蛇口海岸線上，目前東面、南面均可以看到海景，其中1-4號(hào)樓在首排、直面海景。
深圳核心區(qū)“前排”看海住宅的數(shù)量非常有限，也難怪土豪們搶破頭也想買。
▲小區(qū)航拍 | 圖源：貝殼找房APP
事實(shí)上，由于開發(fā)商深圳半島城邦置業(yè)有限公司成為被執(zhí)行人，其名下半島城邦三期33套房、四期106套房都要拍賣。
其中，三期已成交9套住宅，2套中止出讓，其他22套均為商鋪，5月13日將拍賣當(dāng)中7套商鋪；
半島城邦四期將在5月15日，拍賣12套住宅，總起拍價(jià)約1.07億，另有近1萬㎡酒店拍賣，起拍價(jià)近2億。
性價(jià)比方面，四期這次起拍單價(jià)都是8萬+/㎡，而四期開盤均價(jià)約11.6萬/㎡、目前二手房均價(jià)11.26萬/㎡。
折扣和位置都不如半島城邦三期，大概很難復(fù)刻后者熱度了。
另外，海量的法拍房估計(jì)會(huì)對(duì)小區(qū)的二手房產(chǎn)生沖擊，恐怕小區(qū)近半年內(nèi)的二手房都很難提價(jià)成交了。
▲半島城邦四期5月15日法拍房源情況
▲小區(qū)航拍 | 圖源：貝殼找房APP
你覺得四期的住宅也能高溢價(jià)成交嗎？
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