雖然保利海上印還沒取證，但是網(wǎng)傳的一房一價文件已經(jīng)漫天飛，并且可信度很高——
根據(jù)這份一房一價，我們發(fā)現(xiàn)項目內(nèi)部3個戶型的差價很大——
項目均價約7.91萬，但主力約110平三房僅約7.46萬/平，總價約800萬級；
大戶型均價更貴，約152平四房均價約8.39萬/平，總價控制在1300萬級。
為什么差價會這么大呢，還是在于戶型位置——
約110平戶型在小區(qū)外側(cè)、靠著學校的位置，景觀不如大戶型；板塊內(nèi)置換大戶型需求更旺盛，所以價格也會更高。
梅隴當下恰好有保利海上印和安高申隴院2個項目，因為僅僅一街之隔，所以也被視為是直接競品——
這次網(wǎng)傳一房一價一出，網(wǎng)上就有人拿著價格開始對比，安高申隴院二批次主力約107平戶型比海上印約110平戶型要便宜約50萬人民幣，看著好像安高更劃算；
安高申隴院：107*7.2≈770萬
保利海上印：110*7.46≈820萬
但實際上，買房的性價比并不只看價格，而是看真實價值，好的東西本來就要更貴，并不代表貴的東西不值得買。
雖然差了50萬，但實際這個價差非常合理、甚至海上印的性價比還更高——
1.面積更大：保利海上印是110平，安高是107平，產(chǎn)證面積大了3個平方之外，海上印邊套還有270度飄窗，附贈面積多了約3個平方，面積其實多了6個平方；
按照約7.5萬單價折算，6個平方就已經(jīng)約等于45萬了。
2.裝標不同：因為拿地要求不同，海上印實際裝標公證約4200元/平，安高則因為聯(lián)動價限制，成本已經(jīng)無可壓縮空間，約3000元/平，按照實際面積計算，兩者差價約110*4200-107*3000=約14萬；
3.產(chǎn)品不同：
海上印有1500平會所+1400平架空層，小區(qū)規(guī)劃404戶；
安高有1700平會所，小區(qū)規(guī)劃888戶，戶均可享受公區(qū)面積相差近4倍。
另外，海上印南向立面中鋁板+玻璃幕墻超50%，這部分無法量化真實價差。
也就是說：
保利海上印的確比隔壁安高項目要貴，但是品質(zhì)也完全不同；
按照上述計算方式，海上印應該比安高貴60萬打底，但實際價差是50萬，反而是海上印更劃算才對。
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01 “品質(zhì)溢價”
要看品質(zhì)高低到底對房價有多少影響，只要多看看二手房就會有感覺；
成交價格就是反映品質(zhì)溢價的最好數(shù)據(jù)，我們來看看這樣幾個例子。
1.浦東唐鎮(zhèn)：
同板塊內(nèi)、一街之隔，仁恒東郊花園三房成交單價約8-8.8萬，相鄰的浦發(fā)羅蘭翡麗三房二手成交單價則在7.6-8萬之間，兩者價差6000元左右，意味著高品質(zhì)項目能有約8%的溢價。（根據(jù)2024年11月-2025年3月貝殼數(shù)據(jù)）
2.黃浦南外灘：
同板塊內(nèi)、一街之隔，融創(chuàng)外灘壹號院2024年平均成交價約19.9萬/平，隔壁品質(zhì)更差的華潤外灘九里同期成交價約16萬/平，品質(zhì)溢價約24%
3.長寧天山：
同板塊內(nèi)、一街之隔，仁恒河濱花園建設于2003-2008年，隔壁新天地河濱花園2012年而且距離地鐵站更近，按道理來說是不是應該越新的房子越貴？
然而事實是：
樓齡更老的仁恒河濱花園三期均價約12萬，新天地河濱均價約11萬，品質(zhì)溢價約9%。
4.閔行梅隴：
同板塊內(nèi)、一街之隔，春申景城三期約8.1萬/平、二期約7.7萬/平，品質(zhì)溢價約5%（數(shù)據(jù)來源：2023年8月-2024年8月貝殼數(shù)據(jù)）
可以明顯發(fā)現(xiàn)：
品質(zhì)高的房子就會在二手房中有更高溢價，這是鐵打的事實，無非是溢價是5%還是10%的問題而已；
選房子無論是投資還是自住，本質(zhì)是看產(chǎn)品品質(zhì)強弱、而非價格高低。
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02 “學區(qū)預期”
前幾天，上海官方發(fā)布了最新學區(qū)劃分，閔行梅隴剛交付的新房仁恒天樾園和官宣對口了閔實驗小學景城校區(qū)+莘松中學春申校區(qū)，正式躋身公辦一梯隊雙學區(qū)行列：
巧了，天樾園和隔壁就是剛剛開放樣板房的保利置業(yè)梅隴項目「保利海上印」，兩者一街之隔，未來有可能也會是學區(qū)對口（注：學區(qū)劃分以教育局官宣為準）
項目建面約110平三房均價約7.46萬/平，價格和板塊內(nèi)10年樓齡二手房春申景城3期幾乎是一樣的價格；
產(chǎn)品有溢價加上未來的學區(qū)預期，不選擇保利海上印才會讓人覺得很奇怪。
梅隴板塊靠著強學區(qū)和配套，一直價格堅挺。周邊認可度最高的二手項目為春申景城三期和中海寰宇天下，仁恒天樾園和項目目前限售，沒有公開掛牌的二手房源。
其中，春申三期歷史最高成交單價超過9萬，近兩年掛牌價一直維持在8萬左右——
根據(jù)中介小哥介紹，實際成交在7.5-8萬之間。中海寰宇天下項目學區(qū)較弱，但鄰近地鐵，實際成交單價大約7.2-7.9萬。
綜合看來，就二手房單價而言，梅隴板塊目前不存在明顯的倒掛，這和上海大市場環(huán)境也符合。
下面是中介門店展示的二手房源，大家可以對比參考：
項目主力推出約110平三房橫廳設計，餐客廳實現(xiàn)南北通透，入戶S墻做了冰箱收納給廚房空出更多利用空間；
主臥采用270度飄窗增加采光，戶型上看非常方正：
建面約110平三房兩衛(wèi)戶型圖
131平戶型亮點更多，廚房大得和臥室一樣，尺度感進一步提升——
戶型擁有7飄窗設計，主臥、次臥、衛(wèi)生間、廚房均借助了飄窗，進行空間延展：
建面約131平四房兩衛(wèi)戶型圖
152平戶型是這次的最大戶型，比起去年安高申隴院170平戶型聰明多了：
保利梅隴單價8萬以上，150平已經(jīng)要1200萬了，總價一定要控制好。
建面約152平四房兩衛(wèi)戶型圖
這一代新房基本都標配泳池會所，保利海上印也不例外，標配下沉式會所，包含健身房、瑜伽室、會所泳池等功能，自然光廊設計打破室內(nèi)、建筑、景觀原有的分界線提升室內(nèi)采光：
外立面采用弧形頂冠設計，預計鋁板比例也不會低：
項目樣板房已經(jīng)開放，感興趣的同學可以私信我預約參觀：
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