第四輪房地產(chǎn)行情已經(jīng)開啟，但是注定與太多的人無關(guān)，受益者僅僅是極少數(shù)人，再次夯實(shí)階層固化
文\丁彥皓-可信財(cái)商
一、第四輪房地產(chǎn)行情已經(jīng)開啟
無論基于房地產(chǎn)的行業(yè)周期，還是國家的政策，第四輪房地產(chǎn)行情已經(jīng)開啟，評估一輪房地產(chǎn)行情是否到來就看三個標(biāo)準(zhǔn)，即
1、 交易量
2、 地王
3、 房價(jià)走勢
4月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2025年3月70個大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況
70城中，24個城市新房價(jià)格環(huán)比上漲，比2月份增加6個，10個城市二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲，比2月份增加7個
一線城市樓市回暖明顯，3月份，一線城市新房價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與1、2月份相同，這是自2024年12月份以來連續(xù)4個月反彈
其中，上海和深圳分別上漲0.7%和0.1%，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%，一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比由2月份下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.2%
其中，北京、上海、深圳分別上漲0.5%、0.4%和0.3%，廣州下降0.2%，二三線城市房價(jià)跌幅也在持續(xù)收窄，尤其是二線城市止跌態(tài)勢明顯
房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)屬性是所有行業(yè)中的翹首，其對經(jīng)濟(jì)的推動效力沒有任何行業(yè)能夠替代，尤其對中國這個房地產(chǎn)依然具有極大發(fā)展空間的大國而言，在經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵期，必須重拾房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)屬性
二、國家要想通過貨幣寬松、積極的財(cái)政政策以及挖掘社會的消費(fèi)潛力來推動經(jīng)濟(jì)增長，則必須激活房地產(chǎn)，人為推高房價(jià)
房地產(chǎn)決定的中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢的現(xiàn)實(shí)有四，即
1、 中國居民70%至75%的資產(chǎn)沉淀在房地產(chǎn)上
2、 中國的貨幣投放主要基于銀行貸款，而銀行更傾向向房地產(chǎn)釋放貸款
3、 地方政府的土地財(cái)政直接決定經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢
4、 中國的房地產(chǎn)行業(yè)依然具有極大的發(fā)展空間
這就意味著，國家要想通過貨幣寬松、積極的財(cái)政政策以及挖掘社會的消費(fèi)潛力來推動經(jīng)濟(jì)增長，則必須激活房地產(chǎn)，人為推高房價(jià)
尤其在中美關(guān)稅戰(zhàn)的關(guān)鍵期，特朗普試圖以杜絕中國產(chǎn)品進(jìn)入美國市場與其他國家產(chǎn)品進(jìn)入美國市場必須“去中國化”的方式延緩中國產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型與國家崛起態(tài)勢的現(xiàn)實(shí)決定，中國要想有效的緩沖特朗普政府擅自發(fā)動關(guān)稅戰(zhàn)的沖擊必須擴(kuò)張社會資產(chǎn)負(fù)債表，最大化的挖掘社會的消費(fèi)潛力，以平抑中國產(chǎn)品丟失美國市場的沖擊
其實(shí)，中國經(jīng)濟(jì)具有極大的潛力挖掘，只是曾經(jīng)我們更加關(guān)注外貿(mào)出口，對內(nèi)需的擴(kuò)張關(guān)注不多，而現(xiàn)在必須擴(kuò)大內(nèi)需，夯實(shí)內(nèi)循環(huán)了
擴(kuò)大內(nèi)需，夯實(shí)內(nèi)循環(huán)首先要擴(kuò)張社會資產(chǎn)負(fù)債表，讓企業(yè)敢投資與居民敢消費(fèi)無非三點(diǎn)，即
1.社會整體加杠桿，通過負(fù)債消費(fèi)，讓市場擴(kuò)張，誘導(dǎo)企業(yè)加大投資
2.推高房價(jià)，挖掘房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的屬性，中國社會居民財(cái)富的75%沉淀在房地產(chǎn)領(lǐng)域，一旦房價(jià)上漲，社會資產(chǎn)負(fù)債表自然擴(kuò)張，導(dǎo)致社會預(yù)期改變，自然會擴(kuò)張消費(fèi)，最終誘導(dǎo)企業(yè)加大投資
3.通過高房價(jià)擴(kuò)張土地財(cái)政，釋放地方政府的投資潛力
實(shí)現(xiàn)這一切的前提是人為推高房價(jià)，其實(shí)，理論上房價(jià)就是個貨幣現(xiàn)象，只要政府持續(xù)向市場注入增量貨幣，人為推高房價(jià)，形成賺錢效應(yīng)，社會資本自然會持續(xù)涌入，形成共識，最終共同推高房價(jià)
基于此，國家取消限購、限售、限離，降低首付與利率，提升公積金貸款額度，甚至降低物業(yè)費(fèi)與契稅
三、增量貨幣推動的房價(jià)上漲必須基于基本面持續(xù)提升的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的
可以肯定的是中國開始逐步進(jìn)入低利率時(shí)代，降準(zhǔn)、降息將會成為常態(tài)，但也會衍生出通貨膨脹與資產(chǎn)泡沫，而應(yīng)對這一切的關(guān)鍵是高杠桿購買住房
但是，增量貨幣推動的房價(jià)上漲必須基于基本面持續(xù)提升的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，即使短期內(nèi)房價(jià)上漲遠(yuǎn)離內(nèi)在價(jià)值，也會隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與社會收入的提升“填平”價(jià)格與內(nèi)在價(jià)值之間的“泡沫”
如果增量貨幣持續(xù)推高基本面日益走衰的垃圾資產(chǎn)，必然形成資產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)，最終隨著資產(chǎn)泡沫的破裂，不但居民財(cái)富縮水或被收割，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展會受到嚴(yán)重的沖擊
決定房價(jià)基本面的條件有三，即
1、 當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)的附加值高低
2、 人口是否持續(xù)凈流入
3、 增量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的頻率與密度
自2016年9月中央推出“房住不炒”的概念至今，中國房地產(chǎn)的基本面已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化
曾經(jīng)主導(dǎo)中國房地產(chǎn)的主脈絡(luò)是人口城市化，即農(nóng)村人口涌入城市，導(dǎo)致全國包括縣城在內(nèi)的城市房價(jià)上漲，而農(nóng)村由于人口持續(xù)凈流出與產(chǎn)業(yè)附加值低，大面積的出現(xiàn)鬼村與房價(jià)近乎歸零
但是，目前中國人口的流向從曾經(jīng)的城市化演變?yōu)榇蟪鞘谢?/strong>，即全國人口開始集體往長三角與珠三角聚集，人口持續(xù)凈流入，而其他地區(qū)的人口呈凈流出
人口流向是基于產(chǎn)業(yè)高附加值與可持續(xù)性，事實(shí)中國經(jīng)濟(jì)的增量產(chǎn)出已經(jīng)是基于高科技產(chǎn)業(yè)，而高科技產(chǎn)業(yè)最大的特征就是聚集，中國是聚集在長三角與珠三角一帶
經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長、產(chǎn)業(yè)附加值高以及人口的持續(xù)涌入等現(xiàn)實(shí)決定長三角與珠三角的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的頻率與密度遠(yuǎn)高于中西部地區(qū)
由此得知，長三角與珠三角地區(qū)住房的基本面受產(chǎn)業(yè)高附加值、人口凈流入以及高頻率與高密度的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資等現(xiàn)實(shí)決定持續(xù)穩(wěn)步提升
四、資本只追逐長三角與珠三角部分地區(qū)的低估優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，對核心地區(qū)的住房興趣不大，自然漲幅有限
房地產(chǎn)的不可遷移性特征決定其已成為社會財(cái)富零和再分配的通道，即中西部的人口在向長三角與珠三角聚集時(shí)，其在老家的房產(chǎn)則就必然空置，不能跟隨遷移，而需在長三角與珠三角重新購房，形成新的需求，推動該地區(qū)的房價(jià)上漲
這就意味著，從總量上看，中國的住房供需平衡，但是從結(jié)構(gòu)上看，長三角與珠三角隨著人口的凈流入與收入上漲后住房需求的提升導(dǎo)致供不應(yīng)求，而其他地區(qū)的住房嚴(yán)重過剩
也就是說，目前全國也就長三角與珠三角的住房基本面持續(xù)提升，而其他地區(qū)在走衰
資本趨利避害的特征決定其僅流向基本面持續(xù)提升的低估優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而對基本面持續(xù)走衰的垃圾資產(chǎn)避之不及
基于此，這一輪房地產(chǎn)行情更多是拘泥于長三角與珠三角的部分地區(qū)，其他地區(qū)即使同等的政策推動，受基本面持續(xù)走衰的掣肘，很難有系統(tǒng)性行情
但是，投資更多是賺取買賣價(jià)差，必須基于估值低與基本面持續(xù)提升的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，對資本而言，再好的標(biāo)的高價(jià)買入就是風(fēng)險(xiǎn)
上海、北京、深圳與杭州核心地區(qū)的房價(jià)已經(jīng)嚴(yán)重高估，其未來的增長更多是基于貨幣投放、財(cái)富聚集等，增長空間有限以及很難再撬高杠桿等現(xiàn)實(shí)決定收益極為有限與可投資的價(jià)值不大
五、本文推薦湖州和張江長三角科技城
其實(shí)，房產(chǎn)投資的秘訣有三，即
1、 尋求基本面持續(xù)提升的潛力標(biāo)的，而非發(fā)展已經(jīng)飽和，且進(jìn)入下行期的網(wǎng)紅標(biāo)的，諸如陸家嘴發(fā)展早已飽和，流出的資本、產(chǎn)業(yè)與人才形成了穩(wěn)態(tài)，很難有規(guī)?；牧魅耄顿Y價(jià)值相對有限
該類標(biāo)的的房價(jià)上漲受基本面提升、貨幣投放以及社會收入上升等因素共同決定，增值幅度較大
2、 尋求低估值，而非追求發(fā)展已經(jīng)飽和的高估標(biāo)的，一個地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值取決于當(dāng)?shù)氐钠骄鐣杖?，還是需要基于以薪酬為主的中產(chǎn)階層收入
諸如上海房價(jià)的極限空間就是6萬/平，100平米的小三房，總購房款600萬，貸款400萬，30年期，月按揭約為1.9萬元，這就需要夫妻的月稅后收入達(dá)到4萬元，還不能失業(yè)
6萬以上的住房更多需要基于資產(chǎn)性收入、財(cái)富聚集以及高附加值行業(yè)的支撐，交易量與流動性必然受限，很難變現(xiàn)，更多只是個財(cái)富數(shù)字
這就意味著，投資上海的住房需尋求6萬以下的標(biāo)的，6萬以上杠桿與房價(jià)的增值空間就極為有限，可投資價(jià)值不大
3、 租金要總體能夠包得住按揭貸款，中國已經(jīng)進(jìn)入低利率時(shí)代，預(yù)估2025年央行會有兩次降息，年底按揭貸款利率會在2.6%左右，這一輪最低按揭貸款利率最終會下跌至2%，月按揭貸款還會持續(xù)下降
但是隨著天量M2的投放與持續(xù)降息、降準(zhǔn)，通脹已是必然，這就意味著，房租會持續(xù)上漲，而房貸卻受房貸利率的下降而下降，購房時(shí)需考慮房租總體能夠覆蓋房貸的條件，即總房價(jià)要低
低首付、低利率以及高房租，最終一旦房租能夠覆蓋房貸，就會形成躺賺這一輪大行情，不再會有還房貸的壓力
綜上所述，這一輪房地產(chǎn)大行情首先是結(jié)構(gòu)化的，主要是拘泥于長三局與珠三角部分地區(qū)，而非全國普漲
其次，斷然不能被輿論牽著走，盲目的追求發(fā)展已飽和核心地區(qū)的高價(jià)房，而是要尋求資本、產(chǎn)業(yè)與人才持續(xù)增量凈流入的低估的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
再次，確保房租總體能夠覆蓋房貸，躺賺這一輪大行情
基于此，本文推薦湖州和張江長三角科技城
六、湖州房地產(chǎn)市場的投資價(jià)值與邏輯
2005年，領(lǐng)導(dǎo)響應(yīng)科學(xué)發(fā)展觀，在湖州安吉余村提出著名的“兩山理論”，即“青山綠水就是金山銀山”，自此生態(tài)環(huán)保成了中國經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展的底線，使任何團(tuán)體和個人絕對不能觸碰的底線
生態(tài)與經(jīng)濟(jì)兩手都要抓，在全力發(fā)展生態(tài)的基礎(chǔ)上，領(lǐng)導(dǎo)又多次提出“一定要把南太湖建設(shè)好”，尤其幾乎每兩年親自實(shí)地考察，檢查作業(yè)，督促當(dāng)?shù)卣σ愿?，操碎了?/p>
在這一背景下，最近幾年湖州以肉眼可見的速度在持續(xù)崛起，經(jīng)濟(jì)增長處于浙江首位，人口持續(xù)大幅凈流入，大幅縮小與周邊各發(fā)達(dá)城市的距離，無形中成了上海、杭州、南京、合肥、無錫以及蘇州的中心與交通樞紐
同時(shí)開建十幾條高鐵、城際高鐵、高速公路以及輕軌，大力打造“軌道上的湖州”大戰(zhàn)略，“要致富，先修路”，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提
湖州作為長三角的中心城市，只有大規(guī)模的發(fā)展交通，降低物流成本，各城市的產(chǎn)業(yè)、人才、資本與資源才會循著低成本的路徑流向湖州，形成增量，推高房價(jià)
另外，這一輪房地產(chǎn)回調(diào)幾乎對湖州的房地產(chǎn)市場重新洗牌，所有的開發(fā)商都處于崩盤的邊緣，為了輸血、活命都在打折甩，其實(shí)，這恰恰是個“打劫”的超級機(jī)會，妥妥的白菜價(jià)
理論上，湖州目前的房貸首付需要15%，但是開發(fā)商會墊部分首付，買房只需5萬塊錢的首付款，利率3.0%，在即將來臨的全球史上最大的惡性通脹和資產(chǎn)泡沫背景下，現(xiàn)在高杠桿買房幾乎是“搶銀行”，這才是妥妥的國家發(fā)錢，而非對股市不切實(shí)際的幻想
當(dāng)時(shí)，必須拘泥于長三角與珠三角，在我看來，上海以西、無錫以東，蘇州以南與杭州以北這塊地就是黃金鋪成的，未來500年世界的中心，能搶一塊算一塊
這幾年在領(lǐng)導(dǎo)的持續(xù)督促和市場演變下，湖州大興土木、產(chǎn)業(yè)興旺、極速發(fā)展，GDP增長率處于長三角的前列，同時(shí)修建四條輕軌與一條城際高鐵
圖 通蘇滬城際高鐵示意圖
湖杭高速已開通，12月底，滬蘇湖高鐵開通，徹底打通湖州直達(dá)上海的通道，通蘇滬城際高鐵正在修建，太湖通道已提上日程
圖 滬蘇湖高鐵示意圖
城際高鐵的大面積開通必然顛覆已有的房地產(chǎn)模式，將城市的物理空間無限放大，且極其便捷資源的流動
上海、蘇州、無錫與杭州的產(chǎn)業(yè)、資源、資本與人才會持續(xù)涌向價(jià)值洼地湖州，理論上湖州會迎來新一輪的發(fā)展，基本面持續(xù)提升，具有極佳的投資價(jià)值
目前長三角的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)妥妥的進(jìn)入發(fā)達(dá)國家行列，人類努力的終極目標(biāo)就是“為了活得更好、更久”
在滿足住房的基本需求之后，財(cái)富階層必然追求生態(tài)、智慧產(chǎn)業(yè)支撐的高品質(zhì)住宿，湖州有山有水的自然環(huán)境與高科技支撐的智慧型基礎(chǔ)設(shè)施必然會成為下一輪財(cái)富階層所追求的生活方式
中央大力支持與長三角經(jīng)濟(jì)紅利的持續(xù)外溢，必然會推動湖州的發(fā)展，湖州的高品質(zhì)生態(tài)與住房將會成為財(cái)富階層的首選
目前房價(jià)白菜價(jià)的現(xiàn)實(shí)，疊加這一輪房地產(chǎn)上行周期，怎么都賺錢，畢竟就是一萬多塊錢一平米，在目前全球集體貨幣寬松的共振效應(yīng)下，房價(jià)被嚴(yán)重低估，怎么都賺錢，并且是動輒上百萬的收益
房地產(chǎn)的2008時(shí)刻再次到來，錯過2008年，不能再錯過2025年
只需10萬首付，就可以讓子女在湖州獲得一席之地，直接決定家族的未來
凡是在本文作者丁彥皓推薦的湖州樓盤購房，可在已打折的基礎(chǔ)上總價(jià)再減10000元
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作者簡介：
丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)（投資學(xué)）博士后，專注資本市場，聚焦權(quán)益投資、資本運(yùn)作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域的研究與投資，關(guān)注國際關(guān)系、歷史、哲學(xué)與宗教
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