當(dāng)北上深還在小心翼翼調(diào)整限購時，廣州已在2024年9月成為首個全域不限購的一線城市。
非戶籍購房社保年限從5年砍至6個月，首套房首付比例低至15%，房貸利率更是跌破2.85%，甚至出現(xiàn)銀行貼息產(chǎn)品。
這種"政策彈藥庫"級別的刺激，放在2016年足以讓房價跳漲30%，但如今的市場卻呈現(xiàn)出詭異的"冰火兩重天"——中心六區(qū)豪宅單價突破20萬/㎡，增城、南沙等地 更令人唏噓的是，救市政策的"強(qiáng)心針"效果越來越短，四季度新房成交環(huán)比暴漲104%，但全年房價均價仍同比下跌8%，居民杠桿率卻攀升72.3%，一線城市中最高。 01 但這些"王炸"組合拳在市場面前卻屢屢失效，本質(zhì)在于政策與市場的"錯配"。 一方面，政策紅利被高杠桿吞噬。 2024年廣州城鎮(zhèn)居民可支配收入增速僅3.6%，低于全國平均水平，而居民杠桿率卻高達(dá)72.3%。 以一套總價500萬的房產(chǎn)為例，15%首付需75萬，貸款425萬按2.85%利率計算，月供約1.7萬，相當(dāng)于普通家庭月收入的80%。 這種"首付越低、月供越重"的悖論，讓購房者陷入"上車即被套"的困境。 另一方面，城市規(guī)劃的"攤大餅"加劇市場割裂。2020年后廣州加速向外圍擴(kuò)張，南沙自貿(mào)區(qū)規(guī)劃120平方公里卻淪為"空城"，夜晚九點后街道空無一人。 這種"產(chǎn)城脫節(jié)"導(dǎo)致郊區(qū)庫存去化周期高達(dá)18個月，而中心區(qū)僅6個月，形成"核心區(qū)搶破頭、郊區(qū)無人問"的畸形格局。 02 作為全國最大汽車生產(chǎn)基地，廣州汽車制造業(yè)占工業(yè)總產(chǎn)值25.3%，稅收貢獻(xiàn)超30%。 但2024年這一支柱產(chǎn)業(yè)遭遇"滑鐵盧"：汽車產(chǎn)量暴跌18%至253.98萬輛，被重慶、上海反超；廣汽集團(tuán)凈利潤縮水81.4%，自主品牌銷量下滑22%-35%，合資品牌產(chǎn)能利用率不足50%。 產(chǎn)業(yè)衰退直接沖擊樓市。2021年廣汽高管及供應(yīng)鏈企業(yè)主貢獻(xiàn)廣州豪宅市場30%成交量，2024年這一比例跌至不足5%。 汽車重鎮(zhèn)花都、黃埔工業(yè)用地空置率達(dá)18%，昔日高端汽車產(chǎn)業(yè)園變身小商品市場，土地價值蒸發(fā)80%。 更嚴(yán)重的是，汽車行業(yè)裁員超5萬人，間接影響12萬崗位，整個產(chǎn)業(yè)帶人口加速外流。 這種"福特城市"的宿命正在上演。 底特律因汽車產(chǎn)業(yè)衰落導(dǎo)致房價暴跌90%，廣州若不能扭轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)頹勢，很可能重蹈覆轍。 當(dāng)前廣州GDP增速僅2.1%，低于深圳、杭州，新興產(chǎn)業(yè)占比28%，遠(yuǎn)低于深圳的41%，產(chǎn)業(yè)空心化已成為樓市最大隱患。 03 面對產(chǎn)業(yè)困境，廣州2025年啟動"史上最強(qiáng)搶人計劃"，但效果堪稱"災(zāi)難"。 南沙區(qū)本科生每月1000元補(bǔ)貼僅能覆蓋50%房租，而杭州、蘇州同類補(bǔ)貼達(dá)2000元并配套創(chuàng)業(yè)基金。 更關(guān)鍵的是，廣州戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)占比不足30%，人工智能、生物醫(yī)藥領(lǐng)域缺乏頭部企業(yè)，高端人才來了"無用武之地"。 人口結(jié)構(gòu)持續(xù)惡化。2024年廣州新增常住人口15.1萬，60%為低技能服務(wù)業(yè)從業(yè)者，高學(xué)歷人才凈流入占比從2020年的35%降至18%。 與此同時，保租房建設(shè)"誤傷"樓市：2024年新增保租房8.2萬套，租金低于市場價30%，導(dǎo)致30歲以下群體購房意愿驟降。番禺區(qū)人才公寓空置率超40%，精裝修、健身房等配置卻無人問津。 這種"搶人不搶心"的政策，本質(zhì)是城市發(fā)展范式的錯配。 廣州仍在沿用"規(guī)模擴(kuò)張"思維，而深圳、杭州已轉(zhuǎn)向"質(zhì)量競爭"。 數(shù)據(jù)顯示，廣州人才凈流入率1.2%，僅為深圳的三分之一；新興產(chǎn)業(yè)投資增速-3.0%，而杭州達(dá)6.1%，產(chǎn)業(yè)與人口的"雙流失"正在形成惡性循環(huán)。 04 廣州的困境是政策依賴、產(chǎn)業(yè)衰退與城市競爭力衰減的"三重陷阱"。 短期看，需警惕"底特律化"風(fēng)險，若汽車產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型失敗，房價中樞或再跌20%-30%。 長期則需重構(gòu)產(chǎn)業(yè)生態(tài)：借鑒合肥"對賭式招商"，以千億基金吸引小米、理想設(shè)立華南基地；推動"30年超長期房貸"試點，化解郊區(qū)庫存；對頂尖人才實施"五年免稅+千萬安家費(fèi)"，重建產(chǎn)業(yè)人才梯隊。 這場樓市保衛(wèi)戰(zhàn)，本質(zhì)是城市能級的終極較量。 當(dāng)政策紅利耗盡、產(chǎn)業(yè)造血功能衰竭，任何"頭痛醫(yī)頭"的救市都將淪為"飲鴆止渴"。 廣州能否在2027年完成產(chǎn)業(yè)置換，2030年迎來新興產(chǎn)業(yè)爆發(fā)，將決定這座千年商都的命運(yùn)走向。
熱門跟貼