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最近，家住某小區(qū)的小豪遇到一樁糟心事：明明已經(jīng)交了一整年的物業(yè)費(fèi)，新入駐的物業(yè)公司卻要再收一次錢(qián)。這樣的荒唐事并非個(gè)例。近年來(lái)，隨著業(yè)主維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，全國(guó)多個(gè)小區(qū)上演著新舊物業(yè)“拉鋸戰(zhàn)”——垃圾清運(yùn)停滯、門(mén)禁系統(tǒng)癱瘓、電梯維保斷檔……而最讓業(yè)主頭疼的，莫過(guò)于像小豪這樣“被重復(fù)收費(fèi)”的財(cái)務(wù)糾紛。當(dāng)物業(yè)服務(wù)在混亂中“斷檔”，業(yè)主的權(quán)益該由誰(shuí)來(lái)守護(hù)？

01

一場(chǎng)物業(yè)費(fèi)官司，揭開(kāi)行業(yè)交接之痛

時(shí)間倒回2022年6月，小豪向舊物業(yè)公司繳納了2022年5月至2023年5月的全年物業(yè)費(fèi)。然而僅僅一個(gè)月后，業(yè)委會(huì)突然宣布更換物業(yè)公司。新物業(yè)進(jìn)駐后，竟要求業(yè)主從2022年7月起重新繳納費(fèi)用。面對(duì)小豪“我已經(jīng)交過(guò)全年費(fèi)用”的質(zhì)疑，新物業(yè)強(qiáng)硬表態(tài)：“舊物業(yè)收的錢(qián)和我們無(wú)關(guān)，不交費(fèi)就停水電！”

這場(chǎng)鬧劇最終鬧上法庭。法院的判決擲地有聲：“業(yè)主已繳納的費(fèi)用，不因物業(yè)更替而作廢！” 判決書(shū)明確指出，新舊物業(yè)的財(cái)務(wù)糾紛應(yīng)當(dāng)自行理清，絕不能將矛盾轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主。然而，這樣的案例背后暴露的，是整個(gè)物業(yè)行業(yè)交接環(huán)節(jié)的系統(tǒng)性漏洞——據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，近三年全國(guó)物業(yè)交接糾紛中，67%涉及費(fèi)用爭(zhēng)議，81%的小區(qū)出現(xiàn)過(guò)服務(wù)斷檔。

02

物業(yè)交接的“三不管地帶”，正在吞噬業(yè)主利益

很多業(yè)主至今想不明白：明明自己按時(shí)繳費(fèi)，為何換個(gè)物業(yè)就變成“兩頭受氣”？問(wèn)題的根源，在于物業(yè)交接長(zhǎng)期處于監(jiān)管盲區(qū)。

“踢皮球”式推諉已成常態(tài)：舊物業(yè)往往以“業(yè)委會(huì)程序不合法”為由拒絕退場(chǎng)，新物業(yè)則聲稱(chēng)“沒(méi)收到錢(qián)就不服務(wù)”。某地業(yè)委會(huì)主任老張向我們倒苦水：“去年我們小區(qū)交接時(shí)，舊物業(yè)連夜拆走了停車(chē)場(chǎng)道閘系統(tǒng)，新物業(yè)拖了半個(gè)月才裝上。這期間車(chē)輛隨意進(jìn)出，業(yè)主丟了3輛電動(dòng)車(chē)，兩家物業(yè)都說(shuō)不是自己的責(zé)任?！?/p>

財(cái)務(wù)黑洞深不見(jiàn)底：更隱蔽的是預(yù)收費(fèi)用的“糊涂賬”。一些物業(yè)公司利用“物業(yè)費(fèi)預(yù)繳享折扣”的套路，在預(yù)感可能被解聘時(shí)突擊收費(fèi)。南方某小區(qū)曾出現(xiàn)舊物業(yè)提前收取3年費(fèi)用后卷款跑路，新物業(yè)拒絕認(rèn)賬，最終200多戶業(yè)主的70萬(wàn)元血汗錢(qián)打了水漂。

服務(wù)真空危機(jī)四伏：北京某高端小區(qū)在交接期遭遇消防系統(tǒng)停擺，恰逢業(yè)主家中起火，消防栓竟無(wú)法出水，釀成重大損失。這些觸目驚心的事實(shí)提醒我們：物業(yè)交接不是簡(jiǎn)單的“換保安、換保潔”，而是關(guān)乎千家萬(wàn)戶生命財(cái)產(chǎn)安全的系統(tǒng)工程。

03

破局之道：讓專(zhuān)業(yè)規(guī)范守護(hù)萬(wàn)家燈火

面對(duì)亂象，內(nèi)蒙古準(zhǔn)格爾旗法院的判決給出了明確方向——物業(yè)交接本質(zhì)是企業(yè)間的責(zé)任交接，絕不能以犧牲業(yè)主權(quán)益為代價(jià)。要實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡，需要建立一套“政府監(jiān)管+企業(yè)自律+業(yè)主監(jiān)督”的全流程規(guī)范體系。

第一步：算清“明白賬”，堵住財(cái)務(wù)漏洞

新舊物業(yè)必須當(dāng)著業(yè)委會(huì)的面打開(kāi)“三本賬”：

1. 已收費(fèi)用明細(xì)賬：舊物業(yè)需提供所有業(yè)主的繳費(fèi)記錄，精確到每筆費(fèi)用的起止日期。對(duì)于尚未服務(wù)的預(yù)收費(fèi)用（如小豪案例中2022年7月后的費(fèi)用），應(yīng)當(dāng)按天折算，由新物業(yè)向舊物業(yè)支付對(duì)應(yīng)時(shí)段的“服務(wù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)”。

2. 公共收益對(duì)公賬：電梯廣告、停車(chē)費(fèi)、快遞柜租金等收益，必須經(jīng)第三方審計(jì)后移交。杭州某小區(qū)創(chuàng)新采用“雙密碼保險(xiǎn)柜”，交接期間所有公共收入直接存入業(yè)委會(huì)賬戶，待交接完成后再按比例分配。

3. 歷史欠費(fèi)催繳賬：針對(duì)老賴(lài)業(yè)主的欠費(fèi)，建議參照上海模式——舊物業(yè)將催繳權(quán)移交新物業(yè)，后者可從代收費(fèi)用中優(yōu)先扣除，避免“新官不理舊賬”。

第二步：做好“硬核交接”，筑牢安全底線

某市住房保障中心推出的“物業(yè)交接十二必查”值得借鑒：

1.電梯、消防、水泵等設(shè)施須由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)出具檢測(cè)報(bào)告，明確維修責(zé)任。

2.門(mén)禁系統(tǒng)、監(jiān)控設(shè)備必須完成管理員權(quán)限移交，防止出現(xiàn)“數(shù)據(jù)黑箱”。

3.物業(yè)用房、設(shè)備機(jī)房要拍攝360度全景影像存檔，杜絕“破壞式退場(chǎng)”。

2023年深圳某小區(qū)交接時(shí)，業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)了建筑專(zhuān)家全程錄像，發(fā)現(xiàn)舊物業(yè)私接電路給商鋪供電，成功追回電費(fèi)12萬(wàn)元。

第三步：打好“服務(wù)補(bǔ)丁”，拒絕管理真空

智慧化管理工具正在改變傳統(tǒng)交接模式：

1.成都某小區(qū)啟用“區(qū)塊鏈物業(yè)平臺(tái)”，舊物業(yè)上傳的業(yè)主資料自動(dòng)加密傳輸至新物業(yè)系統(tǒng)，確保信息不斷檔。

2.廣州推行“過(guò)渡期雙物業(yè)共管”制度，要求新舊物業(yè)共同服務(wù)15天，每日在業(yè)主群發(fā)布《服務(wù)日志》。

3.南京試點(diǎn)“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保險(xiǎn)”，交接期間出現(xiàn)設(shè)施故障，保險(xiǎn)公司先行賠付，再向責(zé)任方追償。

04

每一位業(yè)主，都是美好家園的守護(hù)者

法院的公正判決為業(yè)主撐了腰，但真正的長(zhǎng)治久安，需要每位業(yè)主的積極參與：

1. 保留憑證就是守護(hù)權(quán)利：繳費(fèi)發(fā)票、物業(yè)通知、現(xiàn)場(chǎng)照片都要分類(lèi)存檔，某業(yè)主憑借一張模糊的繳費(fèi)截圖，在訴訟中成功駁回物業(yè)的重復(fù)收費(fèi)主張。

2. 用好監(jiān)督權(quán)：業(yè)委會(huì)換屆、物業(yè)選聘等關(guān)鍵會(huì)議，業(yè)主應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)證或通過(guò)直播參與。

3. 理性維權(quán)：遇到威脅停水停電的情況，立即向住建部門(mén)投訴并報(bào)警，北京某業(yè)主通過(guò)110出警記錄固定證據(jù)，最終讓違規(guī)物業(yè)受到行政處罰。

物業(yè)服務(wù)連接著千家萬(wàn)戶的幸福感。當(dāng)越來(lái)越多的業(yè)主拿起法律武器，當(dāng)監(jiān)管部門(mén)織密制度的籠子，當(dāng)物業(yè)企業(yè)真正以服務(wù)立身，我們期待這樣的場(chǎng)景成為常態(tài)：晨光中，新舊物業(yè)負(fù)責(zé)人握手交接，業(yè)主們刷著門(mén)禁卡從容進(jìn)出，垃圾清運(yùn)車(chē)準(zhǔn)時(shí)駛?cè)胄^(qū)……這些平凡的生活圖景，正是法治社會(huì)最溫暖的注腳。

此刻，或許您所在的小區(qū)正面臨著物業(yè)交接的煩惱。請(qǐng)記?。宏?yáng)光照得到的地方，就沒(méi)有理不清的賬目；法律劃得出的紅線，就不容踐踏的權(quán)益。從今天起，做一個(gè)“較真”的業(yè)主——因?yàn)槲覀儗?duì)家園的每一次認(rèn)真，都在推動(dòng)這個(gè)行業(yè)走向更好的明天。

（本文案例來(lái)源于公開(kāi)報(bào)道，觀點(diǎn)僅供參考。部分圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)告知?jiǎng)h除?。?/blockquote>

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