本報(bào)記者 吳靜 盧志坤 北京報(bào)道

4月29日，北京通州區(qū)梨園板塊出讓一宗宅地，吸引中鐵建、招商蛇口、中能建、康潤(rùn)4家房企參與競(jìng)奪，最終，經(jīng)過215輪交鋒，中鐵建以7.7552億元摘得該地塊，溢價(jià)率21.94%。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到，中鐵建已有近3年未在北京土拍市場(chǎng)拿地，此次在通州“補(bǔ)倉(cāng)”一宗小體量地塊，對(duì)于企業(yè)而言風(fēng)險(xiǎn)可控。據(jù)悉，與該宗地塊相鄰的項(xiàng)目于今年3月初入市后去化良好。

調(diào)規(guī)后再上架

此次出讓的為北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)強(qiáng)力家居土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目FZX-0303-6007地塊（以下簡(jiǎn)稱“梨園6007地塊”）。

據(jù)了解，梨園6007地塊隔壁的FZX-0303-6001地塊，即為今年3月初開盤的招商云璟攬閱項(xiàng)目。

去年9月20日，梨園FZX-0303-6001地塊正式掛牌時(shí)，出讓文件中的“多規(guī)合一函”中包括兩幅子地塊——6001居住用地和0133多功能用地。其中6001地塊占地面積約1.6萬(wàn)平方米，容積率2.17，建筑面積約3.47萬(wàn)平方米；0133多功能用地占地面積1.29萬(wàn)平方米，建筑面積將近4萬(wàn)平方米。若兩個(gè)地塊同時(shí)出讓，則對(duì)于開發(fā)商而言相當(dāng)于商辦項(xiàng)目搭配住宅，開發(fā)成本增加。

隨后，當(dāng)年10月23日，6001地塊單獨(dú)出讓，招商蛇口以底價(jià)9.92億元摘得，樓面價(jià)28584元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米，項(xiàng)目名為招商云璟攬閱。

而當(dāng)初的0133多功能用地，則搖身一變成為此次出讓的梨園6007地塊。調(diào)整后，用地性質(zhì)變?yōu)镽2二類居住用地，用地規(guī)模由1.29萬(wàn)平方米調(diào)降至1.27萬(wàn)平方米；地上建筑面積則由3.99萬(wàn)平方米調(diào)降至2.16萬(wàn)平方米；容積率由原來(lái)的3.08驟降至1.7，限高45米。

據(jù)中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱介紹，6007地塊位于九棵樹街道，地處東五環(huán)和六環(huán)之間，東至云景東一路，西至云景東路，南至五所南路，北至云景北二街。距離地鐵八通線梨園站直線距離0.5公里，符合通勤標(biāo)準(zhǔn)。從地塊規(guī)模和容積率來(lái)看，地塊“小而美”且相對(duì)方正，既降低了企業(yè)拿地資金門檻，也為后期設(shè)計(jì)規(guī)劃預(yù)留了靈活空間。

在配套方面，梨園6007地塊與云璟攬閱一致，周邊有梨園主題公園、通州云景公園、中醫(yī)藥大學(xué)東直門醫(yī)院（通州院區(qū)）、貴友大廈（通州店），以及梨園鎮(zhèn)中心小學(xué)、史家小學(xué)（通州分校）、育才學(xué)校等。

目前，板塊內(nèi)新盤較多。拿地之后不足一個(gè)月，招商蛇口便公布了6001地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目于今年2月中旬開始排卡，3月初正式開盤。項(xiàng)目共12棟樓367戶，涵蓋79～128平方米的二至四居。開盤首推230套房源，認(rèn)購(gòu)11.46億元，成交均價(jià)5.89萬(wàn)元/平方米，去化率高達(dá)90.43%。

截至4月28日，招商云境攬閱首批預(yù)售證網(wǎng)簽135套，網(wǎng)簽均價(jià)58873元/平方米，第二批預(yù)售的8號(hào)樓網(wǎng)簽2套，網(wǎng)簽均價(jià)60268元/平方米。

另外，區(qū)域內(nèi)能建·京玥蘭園（東春臺(tái)家園）2023年2月18日開盤，共586套住宅，戶型包括84～113平方米的三居和57～80平方米的兩居，以及少量117～135平方米的四居。目前網(wǎng)簽去化近八成，成交均價(jià)5．5萬(wàn)元/平方米。

招商蛇口·璀璨公元（璀璨雅苑）2023年8月20日281套期房開盤，包括89～142平方米三至四居，主力戶型為120平方米以上房源。去年12月14日，現(xiàn)房部分開盤，共280套。目前整個(gè)項(xiàng)目去化近七成，成交均價(jià)5.7萬(wàn)元/平方米。

新城基業(yè)·頤瑞府（頤瑞家園）2023年12月3日開盤，共172套住宅，純改善戶型，主力戶型為136～178平方米的四居，成交價(jià)接近5.98萬(wàn)/平方米，目前去化不足三成。

溢價(jià)率21.94%

此次出讓的梨園6007地塊前期吸引中鐵建、招商蛇口、中能建、康潤(rùn)4家房企報(bào)名并報(bào)價(jià)。

在當(dāng)天競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)，中鐵建率先舉牌，隨后招商、康潤(rùn)、中能建均舉牌跟進(jìn)，最終經(jīng)過215輪博弈，中鐵建以7.7552億元摘得地塊，溢價(jià)率21.94%，綜合樓面價(jià)約3.58萬(wàn)元/平方米，相較于云璟攬閱地塊每平方米約貴7000元。

實(shí)際上，梨園6007地塊出讓之前，招商蛇口、中鐵建、中能建就已針對(duì)該地塊發(fā)出招標(biāo)計(jì)劃。其中，根據(jù)中鐵建旗下中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)北方有限公司于4月15日針對(duì)該地塊發(fā)布的招標(biāo)計(jì)劃，6007地塊建設(shè)規(guī)模約3.65萬(wàn)平方米，其中地上2.17萬(wàn)平方米，投資估算2.26億元。

近期披露的年報(bào)顯示，2024年中鐵建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售金額951.45億元，較2023年同比下降21.6%，在全國(guó)房企中排名第13位，較2023年提升2位。

2024年，其投資布局方面進(jìn)一步收斂聚焦，重點(diǎn)圍繞高能級(jí)、深耕城市拓展項(xiàng)目，全年在上海、西安、成都、南京、天津等13個(gè)城市共計(jì)獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目22個(gè)，權(quán)益總計(jì)容面積為199.8萬(wàn)平方米，權(quán)益合計(jì)土地價(jià)款為147.32億元，獲取土地平均溢價(jià)率為5.16%，其中一、二線城市獲取土地19宗，權(quán)益土地價(jià)款為141.53億元，占比為96%。

截至2024年年底，中鐵建已在95個(gè)城市進(jìn)行522個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，建設(shè)用地總面積約4322萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積約13730萬(wàn)平方米。

西南地區(qū)（如成都、西安）和長(zhǎng)三角區(qū)域是其目前銷售核心區(qū)域，去年分別貢獻(xiàn)銷售額350.7億元和298.5億元，占比37%和31%。

在北京市場(chǎng)，其上一次拿地為2022年5月份，當(dāng)時(shí)中鐵建聯(lián)合大悅城以23億元的底價(jià)摘得昌平北七家地塊，隨后開發(fā)為宸悅國(guó)際，項(xiàng)目已于2023年售罄。

張凱表示，目前梨園區(qū)域內(nèi)，招商云璟攬閱的快速去化印證了在整體改善型需求主導(dǎo)的市場(chǎng)格局下，剛需及首改客群需求基底依然堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)現(xiàn)狀。此次出讓地塊容積率較云璟攬閱雖勝一籌，但面對(duì)深耕通州的招商璀璨公元、招商云璟攬閱，以及招商八里橋項(xiàng)目來(lái)說，中鐵建需要借力1.7的容積率指標(biāo)優(yōu)勢(shì)，打造兼具低總價(jià)與改善型居住體驗(yàn)的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品。

（編輯：王金龍 審核：童海華 校對(duì)：翟軍）