觀點網 2004年，深鐵集團“挖”出了深圳第一條地鐵；2008年，深鐵集團通過招拍掛取得首個上蓋物業(yè)開發(fā)權，“軌道+物業(yè)”模式就此鋪開。
利用地鐵上蓋及沿線物業(yè)升值效益反哺軌道交通建設運營，深鐵不是國內第一位進入房地產的地鐵公司，卻是步子邁得最大的一個。作為先行先試的深圳經驗，后來還推廣至其他城市。
距離深圳第一條地鐵線路開通運營已過去二十年，掌握著深圳最繁忙交通線路的深鐵集團，丟掉了“最賺錢地鐵公司”的桂冠。
4月29日晚間，深圳地鐵集團有限公司披露了2024年年度報告，實現(xiàn)營收211.89億元，同比下降15.74%；合并報表范圍內發(fā)生虧損334.6億元。
過去曾憑借“軌道+物業(yè)”模式一路狂奔，身處“房地產周期性結轉影響”的深鐵，還能繼續(xù)走通“地產反哺地鐵”這條路嗎？
地產的壓力
利潤承壓在2024年早有預兆，深鐵集團2024年債券半年度報告顯示，錄得歸母凈虧損37.93億元，遭遇了自2009年以來首次虧損。
到了2024年第三季度，虧損擴大至80.74億元，年終數(shù)據定格在了334.6億元。這筆虧損占上年末凈資產比例為10.46%，已超過10%。
數(shù)字不斷擴大，導致深鐵集團虧損的主因并沒有改變：投資的萬科出現(xiàn)業(yè)績虧損，盡管深鐵集團并非萬科嚴格意義上的控股股東，但連帶造成的影響依舊深厚。
確認長期股權投資虧損后，深鐵集團為該項虧損撥備的投資減值準備為200.59億元，占2024年利潤總額比重60.29%。
只是，地產為深鐵集團帶來的影響遠不止利潤下降。
截至2024年12月31日，深鐵錄得總營收211.89億元，同比下降15.74%。其中，來自主營業(yè)務收入208.91億元，同比下降16.31%；其他業(yè)務收入2.98億元，同比提升63.74%。
營收下降主要受到主營業(yè)務下滑影響，深鐵集團主營業(yè)務主要由地鐵、鐵路運營及管理設計，站城一體化開發(fā)構成。
報告期內，地鐵、鐵路運營及管理設計業(yè)務板塊依舊是深鐵集團營收的主要來源，實現(xiàn)收入129.75億元，同比上升26.7%，占收入比重為61.23%。
站城一體化開發(fā)板塊收入卻近乎“腰斬”，年內錄得營收79.17億元，同比下降46.23%，占總收入比重進一步下降至37.36%。
據觀點新媒體了解，2021年至2023年，站城一體化開發(fā)收入占深鐵集團總收入比重分別為58.37%、66.94%和58.53%。
針對站城一體化開發(fā)收入下滑，深鐵集團于年報中表示，主要受到房地產周期性轉結影響所致。
“如果僅靠軌道運營做生意，世界上沒有不虧本的地鐵公司。”為了提升收入與利潤，地鐵公司才會向地鐵以外的業(yè)務板塊進行投資，這便是地產反哺地鐵最初的誕生邏輯。
僅從收入與成本看，深鐵集團軌道交通建設運營及資源經營業(yè)務時至今日依舊未達致平衡，收入與成本間仍存在約29.25億元缺口，毛利率為-22.54%，同比提升0.65%。
地產行業(yè)蒸蒸日上的時期，深鐵集團借鑒港鐵經驗發(fā)展站城一體化開發(fā)，地產開發(fā)帶來的收益一度成為深鐵核心收入及利潤來源。
但在房地產周期影響下，和收入一起逐年下降的還有站城一體化的毛利率。
2020年至2023年，站城一體化毛利潤分別為107.62億元、66.68億元、87.65億元及55.06億元，毛利率為79%、59%、55%及37.4%。
2024年，站城一體化成本壓降沒有跟上收入下滑速度，期內錄得成本總額51.48億元，毛利率繼續(xù)下降2.42個百分點至34.98%。
據觀點新媒體不完全統(tǒng)計，深鐵集團截至目前已建及在建TOD項目32個，代建項目15個，總開發(fā)面積達1819萬平方米，業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、辦公、文體設施等。
“日光盤”背后
隨著深鐵站城一體化開發(fā)沿線鋪開，深圳軌道交通也在逐步延伸，深鐵集團于2025年仍然保持較高強度的基建投資規(guī)模，在建項目總投資超7000億元。
與基建投資強度對應的，是深圳地鐵客流強度達1.53人次/公里日，已連續(xù)16個月穩(wěn)居全國首位。
目前，深圳城市軌道交通線網運營里程595.1公里，線路18條。深圳地鐵表示，年內16號線二期、6號線支線二期等線路有望開通初期運營，屆時全市城軌線網規(guī)模將增至634.6公里。
軌道不斷向內外延伸，樓宇也一幢幢拔地而起，雖然2024年開發(fā)板塊成績不算理想，但深鐵依舊是深圳樓市中實力較為強勁的競爭選手。
2024年，深圳全市共產生5個“日光盤”，其中深鐵集團貢獻了深鐵閱云境一個項目。若再回數(shù)至2023年12月，深鐵前海時代尊府踩著年末沖刺的節(jié)奏，同樣是當日售罄。
據觀點新媒體了解，深鐵閱云境于2024年11月24日入市，首批推出214套住宅。樓盤地塊拍出時，要求項目普通商品住房銷售均價不得高于5.08萬元/平方米，但在推售階段中，開發(fā)商給出了不同優(yōu)惠，最終折后單價在3.73-4.93萬元/平方米，總價在363-687萬元/套。
閱云境所在的大運新城板塊新房均價約為5.14萬元/平方米，板塊內在售樓盤包含深業(yè)泰瑞府、美域藍灣、頤安都會中央五期、仁恒公園世紀三期等，整體均價4.5-5.5萬元/平方米。
相對低價托舉出閱云境“日光”成績，也是一把雙刃劍，影響了深鐵開發(fā)業(yè)務的利潤。
4月30日，深鐵發(fā)布2025年一季度報告，1-3月營業(yè)收入為31.23億元。
在站城開發(fā)領域，一季度交付房屋954套，交付面積約16.39萬平方米，實現(xiàn)銷售額34.22億元。截至3月底，已累計交付房屋近5855套，交付面積約119萬平方米。
今年1月，位于龍崗大運樞紐板塊的深鐵閱云境加推145套房源，據深鐵發(fā)布的捷報，項目房源1小時售罄，銷售額超7億元，成為2025年深圳首個日光盤。
另外，深鐵TOD商業(yè)項目一季度簽約近億元，深鐵懿府15套商鋪及4套獨立商業(yè)單日售罄；4月26日，深鐵前海時代尊府開盤1小時去化超九成，銷售金額約19億元。
不過，銷售表現(xiàn)并不能掩蓋深鐵正在退步的財務數(shù)據，一季度31.23億元營收較上年同期下降11.55億元，期內整體毛利率下降15.68個百分點至-14.92%。
萬科帶來的影響亦仍在持續(xù)，報告期內深鐵錄得對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益為-16.05億元，綜合導致凈虧損為20.59億元。
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