隔壁的張奶奶和物業(yè)吵起來(lái)了，因?yàn)樽约旱姆孔淤I(mǎi)來(lái)到現(xiàn)在，三年多一直沒(méi)住，最近被物業(yè)公司天天催繳物業(yè)費(fèi)，甚至還威脅說(shuō)，一周內(nèi)不交物業(yè)費(fèi)，就要起訴她。
張奶奶不服氣：房子空著三年沒(méi)住，憑啥交物業(yè)費(fèi)？你說(shuō)你提供了服務(wù)，我也一天沒(méi)享受，咱沒(méi)理由交這個(gè)錢(qián)。
最后，張奶奶的兒子因?yàn)閾?dān)心鬧上官司，還是給老母親交了這筆錢(qián)。
殊不知，這筆錢(qián)交的挺冤的，而且，25年新規(guī)：這4種情況一毛錢(qián)不用交。這一期我們就好好來(lái)捋捋這事。
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物業(yè)費(fèi)也有時(shí)效性
物業(yè)費(fèi)訴訟時(shí)效為三年，這是基于《民法典》第一百八十八條的規(guī)定，該條款明確指出向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。
而且起算時(shí)間并不是“繳費(fèi)截止日”開(kāi)始，而是從物業(yè)最后一次催你要錢(qián)開(kāi)始算。
比如：物業(yè)2020年1月發(fā)過(guò)催繳通知，訴訟時(shí)效就是從2020年1月重新計(jì)算至2023年1月，那么他們最晚2023年1月前必須起訴，
如果物業(yè)超過(guò)時(shí)間才起訴，那么業(yè)主就可以主張“超過(guò)時(shí)效”，法院就會(huì)駁回對(duì)應(yīng)年份的繳費(fèi)請(qǐng)求。
比如，珠江網(wǎng)的一個(gè)典型案例：
業(yè)主小羊未向物業(yè)公司支付2013年至2022年的物業(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司起訴，最后法院經(jīng)審理認(rèn)為，2013年至2020年的物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)已超過(guò)訴訟時(shí)效。
最終：被告小羊只應(yīng)當(dāng)向原告支付自起訴之日前三年即2020年5月24日至2022年12月31日953天的物業(yè)費(fèi)2943元。
所以，物業(yè)費(fèi)超過(guò)了訴訟時(shí)效，大概率就可以免單，只是很多人不懂，一遇到要被起訴就慌了神。
.02
這4種情況物業(yè)費(fèi)直接歸零
1. 開(kāi)發(fā)商挖的坑，物業(yè)別想甩鍋
新規(guī)明確：房屋存在重大質(zhì)量問(wèn)題且未整改前，業(yè)主可拒交物業(yè)費(fèi)。
南京的業(yè)主老向就遭遇了這個(gè)問(wèn)題，收房時(shí)發(fā)現(xiàn)墻壁裂縫甚至能塞進(jìn)手指，物業(yè)居然讓他先交物業(yè)費(fèi)再維權(quán)，最后，老張拿到《房屋質(zhì)量鑒定報(bào)告》，向住建部門(mén)申請(qǐng)《整改通知書(shū)》，法院判決前暫停繳費(fèi)不產(chǎn)生違約金。
2. 空置房從"全額跪繳"到"最高省90%"
多個(gè)地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)空置房減免物業(yè)費(fèi)新規(guī)，
江蘇鎮(zhèn)江：空置超6個(gè)月交70%
山東青島：空置房直接打5折
山西晉城：毛坯空置省90%…
對(duì)此，杭州業(yè)主李哥總結(jié)空置房節(jié)省物業(yè)費(fèi)公式："連續(xù)6個(gè)月零用電記錄+毛坯房+備案證明=物業(yè)費(fèi)打三折"
比如深圳業(yè)主陳女士憑智能電表生成的零用電記錄，成功追回3年空置費(fèi)4.2萬(wàn)。
3. 物業(yè)作妖收費(fèi)？法律教你硬剛
現(xiàn)行的規(guī)定明確禁止5類亂收費(fèi)：
①重復(fù)收取電梯維修費(fèi)
②強(qiáng)制征收綠化保養(yǎng)費(fèi)
③代收水電手續(xù)費(fèi)（除非合同寫(xiě)明）
④虛報(bào)公攤電費(fèi)
⑤超標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)
這幾個(gè)費(fèi)用物業(yè)公司不能亂收費(fèi)，如果有這種情況，業(yè)主可以通過(guò)法律手段要求退回。
比如武漢某小區(qū)業(yè)委會(huì)帶著電表檢測(cè)儀突擊檢查，發(fā)現(xiàn)物業(yè)虛報(bào)40%公攤電費(fèi)，最終每戶業(yè)主獲賠300元/年。
4. 服務(wù)爛到家？法律支持"拒繳令"
如果出現(xiàn)以下這三種情況，業(yè)主就可以理直氣壯拒絕繳費(fèi)。
①保安刷手機(jī)導(dǎo)致業(yè)主家中被盜
②垃圾堆積超過(guò)72小時(shí)未清理
③物業(yè)拒絕公示電梯廣告收入
總之，物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主就可以收集證據(jù)起訴物業(yè)，不僅可以免交全年物業(yè)費(fèi)，物業(yè)問(wèn)題導(dǎo)致的業(yè)主損失，還要承擔(dān)賠償責(zé)任。
另外，業(yè)主可以通過(guò)以下三步驟要回被多收的錢(qián)：
第一步，收集證據(jù)
如果多收了空置房物業(yè)費(fèi)，業(yè)主可以去供電局打印半年零用電記錄，證明房子空置；
如果是因?yàn)?a class="keyword-search" >物業(yè)服務(wù)差退費(fèi)，業(yè)主可以每天拍攝垃圾堆積、設(shè)施損壞照片，證明物業(yè)質(zhì)價(jià)不符。
如果是物業(yè)亂收費(fèi)，業(yè)主要保留所有繳費(fèi)收據(jù)和物業(yè)通知。
第二步，組團(tuán)維權(quán)
人多力量大，可以拉10戶以上業(yè)主建群，帶著證據(jù)去物業(yè)辦公室錄像錄音談判，要求
"根據(jù)2025新規(guī)第X條，請(qǐng)7天內(nèi)退還多收費(fèi)用"
物業(yè)拒絕退回多交的錢(qián)，業(yè)主花50元訴訟費(fèi)就能立案，選擇集體訴訟，物業(yè)最怕留案底。
第三，同步舉報(bào)到12345熱線，舉報(bào)他違規(guī)收費(fèi)。
一般這三步都會(huì)退回業(yè)主交的錢(qián)。
另外，再提醒大家，如果物業(yè)公司以“不交費(fèi)上征信”為由脅迫繳費(fèi)，別信！只有法院判決后才影響征信。
如果物業(yè)以停水停車(chē)脅迫繳費(fèi)，業(yè)主可以起訴物業(yè)違法，因此導(dǎo)致業(yè)主蒙受的損失，物業(yè)還得賠償。
總之，2025年的新規(guī)不只是省錢(qián)攻略，更是業(yè)主意識(shí)的覺(jué)醒。當(dāng)越來(lái)越多的業(yè)主學(xué)會(huì)用證據(jù)說(shuō)話、用法律武裝自己，物業(yè)管理行業(yè)才能真正從"管理者"變成"服務(wù)者"。你說(shuō)呢？
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