盼了又盼，等了又等！南京這個(gè)商業(yè)還是等不來(lái)了…
就在剛剛，南京市發(fā)布官方文件，宣布江寧百家湖片區(qū)，將進(jìn)行大規(guī)模規(guī)劃爆改！
擬修改的地塊，緊鄰地鐵1號(hào)線竹山路站，具體位于竹山路以西、興寧路以東、天元中路以北、萬(wàn)欣花園小區(qū)以南，用地面積高達(dá)9萬(wàn)多方。
這幅地塊，就是曾經(jīng)沸騰整個(gè)南京、讓江寧人苦等5年之久的“竹山路綜合體項(xiàng)目”！
該地塊在2020年12月，被景楓以11.6億元底價(jià)拿下！根據(jù)出讓要求，未來(lái)地塊內(nèi)需自持一座不低于15萬(wàn)方的集中商業(yè)購(gòu)物中心，且需要建設(shè)一座150米高的地標(biāo)塔樓。
同時(shí)，景楓還需要在該地塊內(nèi)，建設(shè)并自持兩個(gè)酒店！其中酒店一不低于2.5萬(wàn)方，客房數(shù)不低于250個(gè)，且需要是國(guó)際一線品牌酒店。酒店二也須按高星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。
在當(dāng)時(shí)，因?yàn)榫皸鱇INGMO的成功運(yùn)營(yíng)，讓景楓在江寧人心中具有較高的分量。竹山路綜合體項(xiàng)目，自然也被人寄予厚望。
很多人都期待，這座超級(jí)商業(yè)體能夠復(fù)制景楓KINGMO的成功，進(jìn)一步提升百家湖商圈的實(shí)力和地位。
但期望有多高，失望就有多大。該地塊從2020年出讓至今，5年時(shí)間都是荒涼一片，可以說(shuō)是毫無(wú)進(jìn)展…甚至，還因?yàn)殚L(zhǎng)時(shí)間未開發(fā)，被江寧區(qū)官方列為“閑置用地”…
而從最新規(guī)劃調(diào)整文件來(lái)看，未來(lái)該地塊內(nèi)的商業(yè)和辦公面積，都被大幅壓縮。
官方表示：本次調(diào)整，將該地塊整體包含的兩幅商辦混合用地，合并為一幅商住混合用地，整體容積率≤2.2，建筑密度≤40%，建筑高度≤80米，綠地率≥20%，其中商業(yè)辦公建筑占地上總建筑面積比例為15%-30%。
可以看到，規(guī)劃調(diào)整之后，整幅地塊的業(yè)態(tài)變化還是非常大的。
①摩天高樓取消！此前地塊內(nèi)規(guī)劃建設(shè)一座150米塔樓；而本次規(guī)劃調(diào)整后整幅地塊高度被限制在80米以內(nèi)，更加務(wù)實(shí)，也有助于維護(hù)小龍灣片區(qū)形象界面的統(tǒng)一性。
②商業(yè)面積大幅壓縮！此前地塊規(guī)劃建設(shè)不低于15萬(wàn)方的購(gòu)物中心；本次規(guī)劃調(diào)整后，按照商住地塊總面積6.69萬(wàn)方、容積率2.2、商辦占比30%計(jì)算，商辦總面積大幅壓縮到4.5萬(wàn)方左右，建設(shè)一座社區(qū)型商業(yè)就夠了。
③增加了住宅！而且是1號(hào)線+5號(hào)線雙線地鐵口的住宅用地！目前小龍灣片區(qū)在售住宅項(xiàng)目只有仁恒龍灣一家，但和竹山路地鐵口相隔500米。這幅地塊增加住宅業(yè)態(tài)后吸引力還是非常大的，其實(shí)也有助于官方更好創(chuàng)收。
④解決地鐵1號(hào)線和5號(hào)線的換乘問(wèn)題！官方明確表示：地塊63-13中將建設(shè)1號(hào)線和5號(hào)線的換乘大廳，與商業(yè)、辦公功能一體化設(shè)計(jì)，合理組織各類人流的交通流線。
實(shí)際上，本次規(guī)劃調(diào)整，基本上宣告竹山路地鐵口的商圈夢(mèng)已經(jīng)破碎。
主要原因在于，周圍的商業(yè)真的是太多太密集了，這個(gè)地方根本不缺商業(yè)。
向北不到600米，就是龍湖龍灣天街，2024年租金業(yè)績(jī)甚至不敵江北天街。
向東100米是小型特色商業(yè)宜悅里，命途多舛，金鷹退出后又重新規(guī)劃招商。
向西2公里就是百家湖商圈，是南京第二商圈，也是江寧人逛街購(gòu)物的首選。
更別提，曾經(jīng)老態(tài)龍鐘的勝太路商圈、萬(wàn)達(dá)商圈，也都憑借地鐵等因素，迎來(lái)新生。還有江寧市民中心附近的金融城特色商業(yè)，也在蓄勢(shì)待發(fā)…
可見，竹山路單獨(dú)發(fā)展成一個(gè)商圈的競(jìng)爭(zhēng)壓力太大了，發(fā)展起來(lái)的可能性微乎其微。因此，本次調(diào)整，把竹山路地鐵口商業(yè)面積壓縮，更加務(wù)實(shí)；增加地鐵口住宅用地，從經(jīng)濟(jì)賬上來(lái)看也顯得更加合理。
實(shí)際上，除了竹山路地鐵口大型商業(yè)夢(mèng)碎，南京還有一批板塊，商業(yè)體建不起來(lái)。
①江核大批居住+商業(yè)，調(diào)整成科研辦公！近期，《南京江北新區(qū)NJJBd010單元控制性詳細(xì)規(guī)劃07、08、10規(guī)劃管理單元圖則修改》公眾意見征詢稿”發(fā)布，將多幅居住用地、商住混合用地以及商辦混合用地規(guī)劃取消，全部調(diào)整成了科研辦公用地，這其中很可能預(yù)示了江北核心區(qū)開發(fā)思路的轉(zhuǎn)變。
②新玄武寶龍+復(fù)地商業(yè)，短期內(nèi)沒(méi)戲。自從2023年開始，玄武寶龍城的公寓、商業(yè)建設(shè)疑似陷入停滯。官方表示，相關(guān)部門已約談寶龍公司，督促加快建設(shè)、銷售公寓。相關(guān)部門將持續(xù)跟蹤市商辦設(shè)施新政出臺(tái)，指導(dǎo)寶龍公司用好用足政策，爭(zhēng)取早日復(fù)工建設(shè)。
③江核啟迪+寶龍，徹底涼涼。地鐵10號(hào)線南工大站1號(hào)出口的寶龍城，開發(fā)商拿地5年，遲遲未能建成。此前，該地塊已經(jīng)被正式發(fā)布資產(chǎn)處置公告，項(xiàng)目落地?zé)o望。而隧道口啟迪綜合體項(xiàng)目，至今已荒廢10多年，歷經(jīng)多次資產(chǎn)拍賣仍未明確買家…
其實(shí)南京目前很多板塊的商業(yè)都嚴(yán)重過(guò)剩了，把閑置的商業(yè)用地盤活就完全夠用。
期待規(guī)劃更加務(wù)實(shí)，期待能有更多本地化、特色化的商業(yè)，增加南京這座城市的活力和生命力。
你對(duì)南京商業(yè)有什么看法？歡迎踴躍留言~
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