剛剛過去的五一，有人刷刷買入新房，喜報滿天飛；
也有業(yè)主迫不及待賣出手里的房子。
據@第一現(xiàn)場報道，近期，深圳某業(yè)主為了賣房，開出8.8萬獎金，繼而吸引來了200多名中介，把家里堵得水泄不通。
不知道你看完什么感受啊，反正我第一反應是，現(xiàn)在深圳業(yè)主賣房這么卑微了嗎？！
而這，只是深圳業(yè)主賣房的一個縮影。
在當下的市場環(huán)境中，即便曾經是 “日光盤” 的業(yè)主，也面臨虧掉首付才能含淚轉手的無奈局面。
7.2萬套
深圳二手掛牌越來越離譜
先問大家一個問題：你知道現(xiàn)在深圳有多少二手房在賣嗎？
深房中協(xié)給出的最新答案是：7.2萬套。
對比今年2月底的6.3萬套，短短兩個月時間，掛牌量就增加了超過一萬套。
這還是在成交逐月增加的情況下，拋盤量已經遠大于市場消化的速度。
什么意思？
相當于，每賣1套房，就有2套房續(xù)上等著被賣……
需要注意的是，這7.2萬套是已經可對外展示，屬于業(yè)主誠心要出掉的房源。
如果加上各家平臺里還沒有展示出來的房源，其實庫存已經達到10萬多套。
換句話說， 你的房子在1個月內被賣出去的概率是多少？
0.083333…
所以， 誰才是最焦慮的呢？
顯然不是中介，而是那些著急賣房的人，尤其是那些想要置換房產的業(yè)主。
他們面臨著激烈的競爭，為了能盡快賣掉房子，不得不參與到價格的比拼中，房子的轉手變得異常困難，成交周期也被無限拉長。
相反，對于買家來說，在談判桌上，主動權就更大。
樂有家數(shù)據顯示，4月二手房議價空間高達9.7%，掛牌500萬的房子能砍下48萬。
但詭異的是，降價反而加劇觀望——購房者李先生的話很具代表性：
"原價不要買，等降價；降價了不要買，等下一套更便宜的。下一套出來不要直接買，等降價。"
超100套掛盤，業(yè)主賠本賣房
通常，衡量小區(qū)流通性，主要是看掛牌率，也就是小區(qū)掛牌在售的房子套數(shù)，在小區(qū)總戶數(shù)中的占比。
一般來說，掛牌率在1-3%時，小區(qū)掛牌出售的房源數(shù)量相對較少，賣房相對順暢。當掛牌率達到5%時，這意味著小區(qū)內掛牌出售的房子數(shù)量開始增多，市場競爭逐漸激烈。
而一旦掛牌率超過10%，對于賣家而言，意味著小區(qū)競品太多。
一個1000戶的小區(qū)，隨時都有100套房子在售，房子很難賣出好價格。
我們以2020年-2022年，新房最熱的三年間誕生的54個“日光盤”的為例。
▲上下滑動查看完整圖片 | 數(shù)據來源：貝殼找房（部分項目受回遷房影響，數(shù)據僅供參考）
如掛盤率最高的龍華 尚譽紅山里，該樓盤總戶數(shù)約 210戶，在貝殼找房平臺就掛牌29套，掛盤率達 13.8%。
從掛牌房源的情況來看，眾多房源為毛坯出售，這很可能意味著業(yè)主購買這些房子并非用于自住，而是出于投資目的。
▲2023年5月交付至今，許多房源還是毛坯狀態(tài) | @貝殼找房
該盤日光的原因是當時紅山有均價9萬/㎡的龍光玖悅臺，而它入市均價約7.2 萬/㎡，戶型小、總價低，被稱為“紅山最低價”，吸引了不少投資客。
但隨著時間的推移，如今其成交均價約6.36萬/㎡，一套99㎡的房子，不算利息跌價就超過了80萬。
其次是 華潤城潤璽一期，也是投資客扎堆的網紅盤，總戶數(shù)1272戶，掛牌量就超過121套，掛牌率達到9.5%。
作為當年的 “倒掛神盤”， 開盤均價 13.1 萬/㎡，號稱買到就賺500萬。如今成交均價14.7萬/㎡，看似漲了12%，但對比當年的預期，顯然是不合格的。
此外，天健悅桂府、深鐵懿府（一期）等掛牌率超過5%的小區(qū)，情況也大多如此。
不過，僅僅依靠掛牌率來衡量小區(qū)流通性存在一定的局限性。
掛牌僅僅代表業(yè)主有出售房屋的意愿，但并不意味著一定能夠成交，無法體現(xiàn)有多少買家愿意為該小區(qū)的房子買單。
因此，為了更準確地衡量小區(qū)的流通性，我們還應該關注換手率。 也就是小區(qū)過往一段時間里， 一般是1年內的成交量，在小區(qū)總戶數(shù)中的占比。?????????????（計算公式為：換手率 = 總成交量 / 總掛牌量 * 100% ）
▲上下滑動查看完整圖片 | 數(shù)據來源：貝殼找房（部分項目受回遷房影響，數(shù)據僅供參考）
從上圖可見，光明電建洺悅府換手率為0.826%，其次是紅山尚譽紅山里，換手率為0.476%。
南山的招商嶸璽家園換手率也達到0.385%，且該盤成交均價比備案均價僅降了-3.1%，沒有出現(xiàn)業(yè)主大幅度降價換量的情況。
總的來看，54個“日光盤”里，33個已跌破開盤價。其中，郊區(qū)樓盤跌幅大于核心區(qū)，頂豪打新盤盈利最多。此外，核心區(qū)掛盤比例高于郊區(qū)。
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