我們的經(jīng)濟現(xiàn)正面臨著十分尷尬的狀況，地方債債臺高筑，樓市突然進(jìn)入下滑階段。
曾經(jīng)帶動中國經(jīng)濟飛速增長的兩臺發(fā)動機，好像轉(zhuǎn)不動了。
保樓市還是保債務(wù)，擺在中國面前的是兩難的選擇。
對此國家終于出手做出選擇，2025年房價走勢清晰了！
一、地方債的由來及變化
地方債是由各地方政府發(fā)行的債券，一般發(fā)行地方債都是用來建設(shè)和維修市政工程，以本地方的稅收收入、公共收入等作為償還方式。
在過去，由于地方政府需要投入大量資金建設(shè)公共項目，比如城市道路、高速道路、橋梁、排水管道等。
地方財務(wù)吃緊，等中央的撥款無法解燃眉之急。
于是，在2011年開始財政部開始允許各地方政府發(fā)行地方債。
最初是在上海、浙江、廣東、深圳作為試點發(fā)行地方債，各地按國務(wù)院批準(zhǔn)的額度來發(fā)行。
因為有良好的信用，再加上當(dāng)時的中國經(jīng)濟日新月異飛速上升，由政府背書的地方債發(fā)行之初就極受歡迎，安全性和收益僅次于“金邊債券”。
在整個社會蒸蒸日上的時候，一切看起來都那么的美好。
地方債不斷加快城市基建水平，地鐵、機場、高架等，讓我們的城市越來越現(xiàn)代化。
同時，城市基建提升也帶動了城市地產(chǎn)經(jīng)濟的飛速發(fā)展。
從2011年開始，投資任何行業(yè)都不如買房，房地產(chǎn)行業(yè)可以說是與地方債一起飛奔的豪華跑車。
地方債規(guī)模發(fā)展到如今，據(jù)財政部統(tǒng)計，截至2024年9月末，全國地方政府債務(wù)余額447403億元。
地方債的規(guī)模發(fā)展到如此之大，樓市在其中是功不可沒。
在此之前，地方政府最大的財政收入來源就是土地出讓金。
很多地方城市的對土地財政的依賴超過100%，也就是說賣地成了這些地方唯一的經(jīng)濟支撐。
土地賣給誰？當(dāng)然是地產(chǎn)開發(fā)商。
這些土地就變成了一棟棟高層、一幢幢別墅。房價越高，土地越值錢，地方收入就越高，地方債就可以借得越大。
大家一直以為這個多贏的局面會一直維持下去，但是想不到的是，樓市突然就進(jìn)入了寒冬期，各大房企開始暴雷，年輕人開始躺平。
在中央“房住不炒”的號召下，全國開啟了房地產(chǎn)市場的長效調(diào)控政策。
通過限價政策、銀行對房企減少貸款等方式，從供給則迫使地產(chǎn)開發(fā)商快速低價出售新樓。
疫情導(dǎo)致全國經(jīng)濟增速放緩，再加上人口出現(xiàn)負(fù)增長，樓市開始進(jìn)入下行通道。
許多城市出現(xiàn)房價下跌、成交量下跌、二手房成交下跌等量價齊跌的情形。
經(jīng)歷過08年次貸危機、14年去庫存等情形之后，還是有很多人認(rèn)為這一輪樓市寒冬會在政府的刺激之后重新火熱起來。
但是這一次情形似乎有些不一樣。
多地開始出現(xiàn)降低首付比例，如北京首套首付不低于15%，上海首套15%、二套20%-25%等，這是首次出現(xiàn)的大幅度降低首付比例。
接著政府不斷下調(diào)利率，有些城市公積金貸款利率甚至降到2.85%。
結(jié)果是一些購房者提前還完貸款，卻沒有看到大量新的擠入樓市的人群。
一線城市發(fā)現(xiàn)藥不起效，不得不放開戶籍制度擴大購房目標(biāo)人群，像上?？s短非本市戶籍居民購房社保繳納年限，北京五環(huán)內(nèi)“5改3”等政策。
所有政策下來，對于一線城市和新一線城市或許有些幫助，但是對于全國樓市來說，依然是寒冬加劇。
今年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資降低了10.3%。
施工、開工項目全面下降，新房銷售下降15.8%，銷售額下降20.9%之多，樓市的寒冬逐步傳遞到了三四線城市。
經(jīng)濟下行，地方政府財政收入增長放緩，雪上加霜的是樓市也開始暴雷，地方政府長期依賴土地出讓收入，地方債就出現(xiàn)了大量的違約風(fēng)險。
現(xiàn)在地方債還能撐得住，主要還是政府的背書，但不妨捫心自問一下，這樣還能撐多久呢？
這些年國際局勢又出現(xiàn)了大量的逆全球化趨勢，各個國家都開始打造自己的工業(yè)體系。
譬如美國提出工業(yè)回流，東南亞各國也在積極建立新型工業(yè)區(qū)。
可見正如王健林所說，任何國家的房地產(chǎn)市場都難以維持超過50年的繁榮。
二、百年布局在新經(jīng)濟
科技和工業(yè)才是第一生產(chǎn)力，房地產(chǎn)并不能帶領(lǐng)中國在下一輪競爭中獲勝。
因此，官方也在考慮未來十年甚至百年的布局。
曾幾何時，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值占我國GDP比重達(dá)到7.3%之高，而房地產(chǎn)帶動的上下游消費經(jīng)濟更是達(dá)到16%。
但在經(jīng)歷一輪輪樓市政策的調(diào)整之后，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸不再風(fēng)光。
現(xiàn)在全國都在支持新能源汽車、芯片、人工智能等行業(yè)，或許新的機會就在這些行業(yè)里。
其實中國早在多年前就開始布局新興產(chǎn)業(yè)，讓各個產(chǎn)業(yè)在一定的扶持下野蠻生長，而如今有一些領(lǐng)域已看到豐碩的果實。
第一個領(lǐng)域就是數(shù)字經(jīng)濟。近幾年這幾個行業(yè)呈爆發(fā)式增長，對于政府、企業(yè)來說數(shù)字經(jīng)濟存在更多贏利的機會。
第二個領(lǐng)域是綠色經(jīng)濟，即包括新能源、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)。在這個領(lǐng)域中國最強大的當(dāng)屬光伏、電池和新能源汽車幾個行業(yè)。
中國在光伏主要生產(chǎn)環(huán)節(jié)產(chǎn)能的全球占比均超過80%，新增裝機容量253GW，占全球光伏裝機容量的57%；光伏儲能發(fā)電系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)專利在全球占比達(dá)到了83.33%。
中國鋰電池出貨量占全球的7成以上，達(dá)到887.4GWh，同比增長34.3%，全球市場份額達(dá)到73.8%。
據(jù)2024年中國鋰電池行業(yè)市場前景預(yù)測研究報告等資料，全球超70%的鋰電池在中國生產(chǎn)。
據(jù)乘聯(lián)會數(shù)據(jù)，中國占世界新能源汽車份額2024年7-8月達(dá)到73%?；旧蠈崿F(xiàn)了遙遙領(lǐng)先。
也因此，國際上歐美不斷借口中國在這幾個領(lǐng)域傾銷商品，不斷對中國加征關(guān)稅，以達(dá)到降低中國新科技產(chǎn)品在世界的占有率。
歐美對于中國的封鎖愈演愈烈，美國甚至對于全球芯片產(chǎn)業(yè)下達(dá)了禁令，禁止芯片行業(yè)對中國的出口。
看清國際局勢之后，我國更是鐵了心得布局科技。
房地產(chǎn)讓老百姓住進(jìn)了寬敞明亮的房子，而芯片、智能等科技才能讓我們國家真正在未來的競爭中立于不敗之地。
三、國家出手，樓市撥云見日
對于未來的戰(zhàn)略有了方向，那么大方向就更清晰了。
2024年，中央計劃拿出10萬億資金化解地方債。這一重磅消息推出，立馬引發(fā)了社會各界的猜想。
其中吵得最熱鬧的，當(dāng)屬地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商。
他們主要的想法可能就是官方要救市先從房地產(chǎn)開始救，未來房價或又會像08年一樣暴漲。
但通過前一部分的分析我們可以知道，客觀來看，或許這一次的主角并不是房地產(chǎn)。
從基本面的邏輯來看，官方并沒在各大地產(chǎn)企業(yè)暴雷的時候出手，通過銀行融資讓這些地產(chǎn)企業(yè)渡過難關(guān)。
官方看到了一個根本性問題，地方債是被樓市綁架之后變得無比巨大，導(dǎo)致各個地方的政策不得不受樓市桎梏，而不利于其它行業(yè)的發(fā)展。
所以，首要問題是解放地方政府的雙手，讓他們不再被樓市左右。
這10萬億并不是全都用來救樓市的，而且讓各地方深思熟慮，探索新的發(fā)展方向。
故而在2025年，一些房地產(chǎn)從業(yè)者所設(shè)想的樓市暴漲可能不會出現(xiàn)，房價的走勢更有可能會止跌回穩(wěn)。
通過10萬億的專項債，降低地方政府融資成本，減少利息支出，降低地方政府的財政壓力，從而實現(xiàn)標(biāo)本兼治的效果。
未來，真正是要關(guān)注民生和科技的時代！
四、政策指導(dǎo)，方向更明確
解決了地方政府錢袋子的問題，還要手把手教他們怎么發(fā)展民生和科技。
大包大攬的時代終究是過去了，現(xiàn)在是要每個地方政府利用自己的優(yōu)勢，不斷幫助和鼓勵新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
民生方向國家針對教育、就業(yè)、保障、住房制定了多項政策，以保障人民生活水平的提升。
教育方面開展基礎(chǔ)教育擴優(yōu)提質(zhì)行動，加快義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化，推動學(xué)前教育普惠發(fā)展。
就業(yè)方面強化促進(jìn)青年就業(yè)政策舉措，優(yōu)化就業(yè)創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)服務(wù)，提倡靈活就業(yè)靈活參保，各地方政府拿出獎勵基金，鼓勵更多的年輕人參與創(chuàng)業(yè)。
比如武漢、杭州等城市，大學(xué)生創(chuàng)業(yè)可以申請到3-5萬元的創(chuàng)業(yè)資金支持。
而在科技領(lǐng)域，政策發(fā)布了更多可執(zhí)行的政策，鼓勵芯片等行業(yè)的發(fā)展。
《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出，將以集成電路作為未來重點發(fā)展方向，在稅收、土地、資金等多方向提供優(yōu)惠政策。
另外，我國還對芯片重要的原料鎵、鍺等進(jìn)行了出口限制，以后更多地應(yīng)用于國內(nèi)的芯片企業(yè)。
以上種種政策來看，10萬億專項化債款雖也涉及樓市，但顯然更關(guān)注于民生和科技的發(fā)展。
但是房地產(chǎn)從業(yè)者也不必悲觀，整體向上才能帶動樓市的向上。
從大局來看，未來是科技和民生的競爭，優(yōu)勢的科技產(chǎn)業(yè)和安定的生活才是人民所想擁有的。
所以我國官方考慮的更長遠(yuǎn)，也是為了下一個百年進(jìn)行了深遠(yuǎn)的布局，我們的經(jīng)濟和生活也正向著更理性更健康的方向發(fā)展。
參考資料：
余漢波 2024年5月21日《投資小知識：地方政府債務(wù)風(fēng)險與樓市政策轉(zhuǎn)向，一場博弈與平衡》
觀研報告網(wǎng) 2024年11月21日 《我國及部分省市顯示驅(qū)動芯片行業(yè)相關(guān)政策：推動產(chǎn)業(yè)鏈上下游協(xié)同聯(lián)動》
環(huán)球時報 2024年11月15日 《創(chuàng)世界紀(jì)錄 中國新能源汽車年產(chǎn)首超1000萬》
電池中國2024年11月15日 《全球超70%鋰電池產(chǎn)自中國！》
文說樓市 2024年4月26日 《“房價如蔥”預(yù)言或成真？2024年房價相較巔峰已下跌23%》
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