最近，有兩個(gè)數(shù)據(jù)很受關(guān)注。
一是居民存款總額，2024年末達(dá)到了史上最高的152萬(wàn)億。
對(duì)應(yīng)到14.08億總?cè)丝?，每個(gè)人的平均存款就達(dá)到了10.8萬(wàn)元。
不知道你達(dá)到平均線(xiàn)了沒(méi)有？但是能看出，雖然利率在不斷下降，大家還是選擇瘋狂存錢(qián)。
近十年利息變化情況
另一個(gè)數(shù)據(jù)，也約等于在變相存錢(qián)，那就是保險(xiǎn)，尤其是其中的“壽險(xiǎn)”。
官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年保險(xiǎn)行業(yè)保費(fèi)收入接近5.7萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)達(dá)到兩位數(shù)。
其中，財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，也就是車(chē)險(xiǎn)等這一類(lèi)保險(xiǎn)，同比增長(zhǎng)5.32%，算是一個(gè)正常數(shù)據(jù)。
但人身險(xiǎn)同比增長(zhǎng)了13.2%。人身險(xiǎn)中增長(zhǎng)最快的又是“壽險(xiǎn)”，增幅高達(dá)15.45%，總金額已經(jīng)超過(guò)了3.1萬(wàn)億。
現(xiàn)在大家身邊多多少少都有幾個(gè)賣(mài)保險(xiǎn)的朋友，你可能也咨詢(xún)過(guò)他們，被推薦最多、成交最活躍的就是壽險(xiǎn)，因?yàn)楹芏嗳耸前寻褖垭U(xiǎn)當(dāng)作長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄來(lái)用的——它的利息能達(dá)到3個(gè)點(diǎn)左右。
結(jié)果就是：銀行存款產(chǎn)品的低利息擠壓，導(dǎo)致保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)量大幅增長(zhǎng)。僅壽險(xiǎn)一項(xiàng)，2024年就又比前一年多成交了4000多億，比2021年末多成交了近8000億。
這意味著，降低利率把人們手中“多余的錢(qián)”擠壓進(jìn)消費(fèi)市場(chǎng)的效果被打折了，人們還是在拼命找儲(chǔ)蓄、理財(cái)替代產(chǎn)品，最終是保險(xiǎn)業(yè)抓到了“紅利”。
來(lái)源@公號(hào)13個(gè)精算師
2024年，保險(xiǎn)業(yè)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，總資產(chǎn)同比增幅達(dá)到了19.9%，在銀行、證券、保險(xiǎn)這三大類(lèi)金融機(jī)構(gòu)中一騎絕塵。
回顧一下：2021年保費(fèi)增速還是負(fù)的，誰(shuí)能想到短短4年就“V”型反轉(zhuǎn)了呢？
這4年發(fā)生了什么大事？想必每個(gè)人第一時(shí)間都能想到答案：健康更重要、更惜命的被偷走的幾年，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的急速下行。
2021年至2024年間，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交額萎縮了將近一半。
由此產(chǎn)生的影響，不只是房地產(chǎn)企業(yè)的暴雷和企業(yè)規(guī)模、利潤(rùn)的下滑，更重要的是影響了整個(gè)社會(huì)的資金流向變化。
為什么這么說(shuō)？先來(lái)看看房地產(chǎn)直接相關(guān)的幾個(gè)資金數(shù)據(jù)：
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，未來(lái)可棲整理
4年中，直接從存款中掏腰包買(mǎi)房的錢(qián)少了4萬(wàn)億還多，個(gè)人貸款買(mǎi)房的金額少了近1.7萬(wàn)億。
合計(jì)，從個(gè)人賬戶(hù)中流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的錢(qián)少了約5.7萬(wàn)億。
若按2021年全國(guó)人均存款7.3萬(wàn)元計(jì)算，相當(dāng)于全國(guó)每26個(gè)人中就有一個(gè)延遲或取消了買(mǎi)房計(jì)劃。
由于房?jī)r(jià)下行帶來(lái)了資產(chǎn)減值，以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)公司員工的財(cái)富縮水，也由此引發(fā)了一場(chǎng)大規(guī)模的民間“去杠桿”。
據(jù)格隆匯整理的數(shù)據(jù)，今年1-2月份中國(guó)居民新增貸款金額創(chuàng)下2015年以來(lái)的新低。
人們更愿意留錢(qián)在手里，而不是加杠桿變成別的資產(chǎn)，或者花掉。這種行為是在針對(duì)資產(chǎn)縮水和收入下降做對(duì)沖。
來(lái)源：格隆匯
更多的儲(chǔ)蓄，更少的貸款，資產(chǎn)價(jià)格的縮水，會(huì)導(dǎo)致社會(huì)上資金和房產(chǎn)的流動(dòng)性下降。更多的錢(qián)趴在賬戶(hù)中不進(jìn)行交換。
如果更嚴(yán)重的話(huà)，將會(huì)產(chǎn)生通縮。
同時(shí)，居民貸款數(shù)額呈數(shù)萬(wàn)億的降低，以及銀行、保險(xiǎn)賬戶(hù)中個(gè)人資產(chǎn)高達(dá)上十萬(wàn)億的增加，會(huì)讓官方產(chǎn)生一個(gè)誤解：人們只是不愿意花錢(qián)，而不是沒(méi)有錢(qián)。
畢竟，從數(shù)字上看，民間財(cái)富還是在正增長(zhǎng)的。
所以，我們會(huì)看到大量的政策是在針對(duì)性擠出銀行中的存款。包括降低存款利率，以及對(duì)壽險(xiǎn)等儲(chǔ)蓄類(lèi)保險(xiǎn)的利率進(jìn)行直接“限高”，以及發(fā)放優(yōu)惠券等。
樓市企穩(wěn)政策在第一階段也是類(lèi)似的思路，降首付、降利率、降低中間的交易費(fèi)用等。
政策的邏輯是降低購(gòu)房成本，讓購(gòu)房人在心理上可以對(duì)沖資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)。降低購(gòu)房門(mén)檻，激活更多購(gòu)房需求，讓原先買(mǎi)不起房的人也動(dòng)動(dòng)心思。
但刺激出來(lái)的增量，擋不住存量的下滑，所以整體上看，地產(chǎn)大盤(pán)子的交易總量還在持續(xù)下滑。
與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也在不斷滑坡，已經(jīng)回調(diào)到了2016年的水平。
根據(jù)wind數(shù)據(jù)，今年年初，北京二手房?jī)r(jià)格相比最高峰，已經(jīng)回調(diào)了28.5%，回到了2016年8月的水平；上海回調(diào)了30.2%，直接跌回了2016年3月；廣州和深圳更夸張，一個(gè)跌了29.7%，另一個(gè)跌了37.9%。
這里插入一個(gè)觀(guān)點(diǎn)：在房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌過(guò)程中，破壞力最大的并不是價(jià)格下行，而是鎖死房子的資產(chǎn)流動(dòng)性。
為什么這么說(shuō)？
因?yàn)?，如果把房子?dāng)作一個(gè)商品，只要它一直在被交易，處于流通之中，那么跟房子相關(guān)的連帶債務(wù)就有被轉(zhuǎn)移、消化的可能。但如果沒(méi)有人去交易它，它就只有居住價(jià)值（使用價(jià)值）和評(píng)估出來(lái)的價(jià)值（資產(chǎn)價(jià)值）。
但處于下跌通道中時(shí)，疊加地產(chǎn)企業(yè)和買(mǎi)房人的高杠桿水平，房子的價(jià)值就很難去按市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，只能預(yù)估市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)踩踏，資產(chǎn)被大幅度折價(jià)。
所以在2022年、2023年的市場(chǎng)上，能看到大量的暴雷企業(yè)以低至4折的價(jià)格出售資產(chǎn)。
這是沒(méi)有辦法的事情，流動(dòng)性差的資產(chǎn)估值向來(lái)就低，比如工廠(chǎng)廠(chǎng)房類(lèi)也是。
最終，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象：流動(dòng)性被鎖死，或快速大幅下降，會(huì)繼續(xù)加劇資產(chǎn)價(jià)格的下跌，甚至引發(fā)踩踏。
過(guò)去兩年中，掛牌一年賣(mài)不出去的二手房，開(kāi)盤(pán)三年去化不到一半的新房，比比皆是。
這種情況帶來(lái)的一個(gè)最直接后果就是：地產(chǎn)企業(yè)收縮投資，人們因?yàn)閭€(gè)人資產(chǎn)總量下降而降低消費(fèi)，拼命儲(chǔ)蓄，以便補(bǔ)回資產(chǎn)下跌的損失。
同時(shí)，意味著全國(guó)房地產(chǎn)每年10-15萬(wàn)億的開(kāi)發(fā)投資中，有相當(dāng)比例變成無(wú)效投資，最終轉(zhuǎn)化成了企業(yè)壞賬，然后有關(guān)聯(lián)到了銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)。（大多暴雷企業(yè)的土儲(chǔ)中，相當(dāng)一部分都是此類(lèi)資產(chǎn)）
二手房市場(chǎng)上，買(mǎi)房者想狠狠砍價(jià)，賣(mài)房者把掛牌價(jià)降了又降，但每個(gè)小區(qū)只有最低價(jià)才能成交，為了避免被踩踏，最后業(yè)主擺爛不再降價(jià)，雙方進(jìn)入僵局。房子流通性急劇下降，上百萬(wàn)億的資產(chǎn)無(wú)法變現(xiàn)，也就無(wú)法轉(zhuǎn)換成下一套房的首付，或者消費(fèi)能力。
之前在增量時(shí)期流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的錢(qián)，逐漸變成堰塞湖，變成一個(gè)黑洞。
市場(chǎng)上即使有購(gòu)買(mǎi)需求，大家看到這種情況，也會(huì)不愿意往里砸錢(qián)，避免被黑洞虹吸。
所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的一個(gè)關(guān)鍵因素變成了：刺激房子的流動(dòng)性。
基于這個(gè)目標(biāo)，樓市政策第二階段的加碼政策開(kāi)始定向發(fā)牌。
第一張牌，好房子。
從表面上看，好房子是居住體驗(yàn)的升級(jí)。但它產(chǎn)生的直接效果卻是：通過(guò)強(qiáng)大的產(chǎn)品代際差距，對(duì)老房子形成碾壓，存量房產(chǎn)持有者擔(dān)心手中的老房子會(huì)加速貶值，會(huì)被迫選擇進(jìn)行資產(chǎn)換倉(cāng)。
同時(shí)，大量新產(chǎn)品的出現(xiàn)，也會(huì)刺激到一些潛在買(mǎi)家，讓他們重新有了購(gòu)買(mǎi)欲望。
于是，大量“改善需求”進(jìn)入新房市場(chǎng)。因?yàn)檫@些業(yè)主對(duì)現(xiàn)有房產(chǎn)的“甩賣(mài)”，二手房市場(chǎng)也重新出現(xiàn)了大批優(yōu)質(zhì)、低價(jià)房源，市場(chǎng)成交量重新回升。
這是真正的供給側(cè)改革。
部分項(xiàng)目的得房率高達(dá)140%
第二張牌，城中村改造。
“房票”的作用不用多說(shuō)了，推進(jìn)內(nèi)循環(huán)。這次繼續(xù)“加量”，“在新增實(shí)施100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上將繼續(xù)增加改造規(guī)模”，目的很明顯。
第三張牌，政府加速入場(chǎng)收房。
兩會(huì)提出“推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面，給予城市更大自主權(quán)”。
從去年各城市的經(jīng)驗(yàn)看，開(kāi)發(fā)商手中的滯銷(xiāo)新房和個(gè)人手中的二手房都在收購(gòu)范圍內(nèi)，政府直接充當(dāng)了流通環(huán)節(jié)中的一環(huán)。
僅廣州一個(gè)城市，針對(duì)越秀地產(chǎn)一家企業(yè)，盤(pán)活的存量資產(chǎn)就高達(dá)上百億。
第四張牌，嚴(yán)控增量。
今年一季度能看到一個(gè)反?，F(xiàn)場(chǎng)，全國(guó)一二線(xiàn)重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)異?；鸨?，高溢價(jià)率地塊頻出。
地王產(chǎn)生，直接原因是重點(diǎn)一二線(xiàn)城市的核心地塊集中供應(yīng)，好城市、好地段的好房子是未來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)上最有可能的保值產(chǎn)品，這一塊市場(chǎng)頭部開(kāi)發(fā)商必須吃下去。新增的土儲(chǔ)份額多少即意味著市場(chǎng)份額大小。
因?yàn)?，整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)的容量下降之后，有兩個(gè)集中度會(huì)上市：
一是頭部房企的集中度上升，市場(chǎng)份額和品牌力都會(huì)得到加強(qiáng)。
二是好房子產(chǎn)品的市場(chǎng)集中度上升，“好房子”成為主流產(chǎn)品，“壞房子”賣(mài)不出去。
所以，搶地背后，搶的是未來(lái)有足夠流通性的產(chǎn)品。同時(shí)，在一盤(pán)定輸贏的時(shí)代，拿到一個(gè)單盤(pán)幾十億、上百億的熱銷(xiāo)項(xiàng)目，也將會(huì)是頭部陣營(yíng)的占位爭(zhēng)奪的關(guān)鍵棋子和勝負(fù)手。
本質(zhì)上，這是頭部房企的卡位爭(zhēng)奪和中后部房企的生存門(mén)票爭(zhēng)奪。
但對(duì)于市場(chǎng)，搶地帶來(lái)地價(jià)上漲，又間接上對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)都起到了托底作用，產(chǎn)生了“房子降價(jià)是有底線(xiàn)的”的心理預(yù)期。
隨著大量好地段的好房子入市，市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)變化，老錢(qián)換倉(cāng)，新貴入市，樓市的成交量就逐步企穩(wěn)了。
一旦成交量平穩(wěn)或上漲，價(jià)格也會(huì)逐步走出踩踏區(qū)間，房子作為資產(chǎn)的流動(dòng)性就能恢復(fù)，信心也開(kāi)始有了。
綜合來(lái)看，通過(guò)收儲(chǔ)和發(fā)展租賃市場(chǎng)，去解決剛需端的需求，避免剛需型房源入市踩踏。針對(duì)改善市場(chǎng)，用好地段的好房子來(lái)改變供給結(jié)構(gòu)，促進(jìn)資產(chǎn)換倉(cāng)，和刺激新需求提前入市，同時(shí)取消限價(jià)，讓市場(chǎng)發(fā)揮主導(dǎo)作用。整個(gè)市場(chǎng)開(kāi)始被逐漸盤(pán)活。
這一系列組合拳出臺(tái)之后，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，近期罕見(jiàn)的進(jìn)入了一個(gè)樓市新政出臺(tái)的低頻期，與去年、前年大量的新政發(fā)布都不一樣，這也從側(cè)面說(shuō)明：現(xiàn)在的政策已經(jīng)有效了。
最近出臺(tái)的住宅新標(biāo)準(zhǔn)，以及南京“房七條”，都是在明確細(xì)則，強(qiáng)化預(yù)期，發(fā)力點(diǎn)還是：在供給側(cè)提供有代際差的產(chǎn)品，在中間環(huán)節(jié)刺激流動(dòng)性，取消限制，發(fā)揮政策托底、市場(chǎng)主導(dǎo)的作用。
另一方面，也意味著，今年大概率會(huì)是地產(chǎn)行業(yè)真正筑底的時(shí)間。
原因之一：重點(diǎn)城市的產(chǎn)品已經(jīng)換了。打個(gè)比喻，樓市就像幾年前的汽車(chē)行業(yè)，過(guò)去賣(mài)的是油車(chē)，現(xiàn)在賣(mài)的是新能源，油車(chē)庫(kù)存對(duì)新產(chǎn)品的擠壓作用會(huì)越來(lái)越小，不能再以舊眼光看新市場(chǎng)。
原因之二：重點(diǎn)城市的一二手房成交量在過(guò)去半年內(nèi)已經(jīng)企穩(wěn)，成交量回升基礎(chǔ)上，市場(chǎng)形成了兩個(gè)潛在共識(shí)：新產(chǎn)品的品質(zhì)和價(jià)格得到市場(chǎng)驗(yàn)證，供需之間形成第一個(gè)共識(shí)；舊庫(kù)存和二手房降價(jià)之后，以新產(chǎn)品的價(jià)格為錨點(diǎn)，通過(guò)價(jià)差空間大小，也建立了有效的價(jià)格價(jià)值評(píng)估邏輯，市場(chǎng)逐漸告別混亂，變清晰了。
但需要提醒的是，筑底之后并不意味著“V”型反轉(zhuǎn)，未來(lái)的新市場(chǎng)與過(guò)去會(huì)有本質(zhì)不同，北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都等重點(diǎn)城市會(huì)與其它城市形成分化，北京等城市的內(nèi)部也會(huì)形成高低端市場(chǎng)的分化，分化則意味著子市場(chǎng)之間的傳導(dǎo)效果變?nèi)?，很難再有集體恐慌情緒。
另外，地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位，以及地產(chǎn)對(duì)銀行系統(tǒng)的“綁定”風(fēng)險(xiǎn)，在這一輪下跌周期中都得到了測(cè)試，“去地產(chǎn)化”是名牌。過(guò)去5年的地產(chǎn)負(fù)作用，從上到下，應(yīng)該沒(méi)有人會(huì)希望再來(lái)一次。
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