人口下降，房?jī)r(jià)必然暴跌？
事情沒(méi)那么簡(jiǎn)單
“人口下降必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴跌”，這種說(shuō)法被很多人掛在嘴邊。尤其是2022年中國(guó)出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng)后，此論調(diào)更是甚囂塵上。
支持這一觀點(diǎn)的人，通常會(huì)提出三個(gè)理由：人口減少了，對(duì)房子的需求自然就少；城鎮(zhèn)化差不多到頭了，新增住房需求上不去；房地產(chǎn)稅眼看就要落地，會(huì)給房?jī)r(jià)帶來(lái)額外壓力。乍一聽(tīng)，這些理由似乎挺有道理。但實(shí)際上，這里面忽略了一個(gè)重要因素——貨幣的價(jià)值變化。
人口負(fù)增長(zhǎng)并非中國(guó)獨(dú)有?！读~刀》預(yù)測(cè)，全球人口在2064年達(dá)到97億峰值后會(huì)持續(xù)下降，到2100年，除撒哈拉以南非洲地區(qū)保持增長(zhǎng)，其他地方人口都會(huì)減少。要是按照“人口下降，需求減少，價(jià)格暴跌”的邏輯，那非洲以外所有國(guó)家的房?jī)r(jià)都該變得極其便宜才對(duì)?？涩F(xiàn)實(shí)并非如此，2022年，日本中心城區(qū)房?jī)r(jià)創(chuàng)下32年來(lái)新高，韓國(guó)首爾市中心房?jī)r(jià)更是突破15萬(wàn)元每平。
再看過(guò)去40年，中國(guó)豬肉價(jià)格從1元美金漲到18.5元，陽(yáng)春面從0.8元一碗漲到20元。這些物價(jià)上漲的背后，是貨幣購(gòu)買力下降在作怪。假設(shè)1980年往銀行存1萬(wàn)元，按3.5%年化收益計(jì)算，到2020年本息約3.5萬(wàn)元，但實(shí)際購(gòu)買力只有1980年的五分之一。在貨幣超發(fā)的大環(huán)境下，資產(chǎn)價(jià)格上漲是大概率事件。
先看看韓國(guó)的情況。韓國(guó)生育率在全球排名靠后，房地產(chǎn)稅高達(dá)65% - 75%，然而首爾房?jī)r(jià)直到2022年，政府推出270萬(wàn)套住房供應(yīng)計(jì)劃，并將利率加到3.5%之后才開(kāi)始下跌。
再看看日本。東京人口已連續(xù)12年負(fù)增長(zhǎng)，但2022年新建住宅均價(jià)同比上漲17.2%。核心城市的人口虹吸效應(yīng)和寬松的貨幣政策，成為支撐房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。
回到國(guó)內(nèi)，人口流動(dòng)正在重塑供需關(guān)系。雖然總?cè)丝跍p少，但像北京、上海等核心城市人口仍在持續(xù)流入。2024年，深圳常住人口增加19.94萬(wàn)，東莞、廣州也保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
同時(shí)，政策調(diào)控也在發(fā)揮主導(dǎo)作用。2025年樓市呈現(xiàn)出三大趨勢(shì)：
一是套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，減少公攤爭(zhēng)議；
二是房屋養(yǎng)老金制度，保障老舊小區(qū)維護(hù)；
三是城市更新，推動(dòng)存量改造。這些政策導(dǎo)向正在重構(gòu)市場(chǎng)邏輯。
從資產(chǎn)屬性角度看，在貨幣持續(xù)貶值背景下，房產(chǎn)作為實(shí)物資產(chǎn)的保值功能愈發(fā)明顯?；葜?a class="keyword-search" >樓市的起伏就證明，脫離金融政策，只看人口對(duì)房?jī)r(jià)的影響，是徒勞的。
鄭永年教授在博鰲論壇指出，房地產(chǎn)頂峰已過(guò)，但高質(zhì)量房產(chǎn)仍有潛力。這揭示了三個(gè)關(guān)鍵方向：
第一，結(jié)構(gòu)性分化。核心城市與非核心城市房?jī)r(jià)走勢(shì)將進(jìn)一步分化。核心城市因資源集中、人口持續(xù)流入等因素，房?jī)r(jià)可能相對(duì)穩(wěn)定甚至上漲；非核心城市則可能面臨較大下行壓力。
第二，品質(zhì)化轉(zhuǎn)型。綠色、智能、適老化住宅將成為新增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著人們對(duì)生活品質(zhì)要求提高，這些符合時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)的住宅類型將更受市場(chǎng)青睞。
第三，金融政策主導(dǎo)。利率調(diào)整、信貸寬松度仍將是市場(chǎng)主要調(diào)節(jié)劑。金融政策變化對(duì)房?jī)r(jià)影響直接且顯著，利率升降、信貸政策松緊，都會(huì)在很大程度上左右房?jī)r(jià)走勢(shì)。
歸根結(jié)底，人口負(fù)增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)系，本質(zhì)是貨幣價(jià)值與資產(chǎn)定價(jià)之間的博弈。當(dāng)全球央行持續(xù)釋放流動(dòng)性，核心城市資源加速集聚時(shí)，簡(jiǎn)單套用“人口暴跌論”邏輯顯然站不住腳。與其糾結(jié)房?jī)r(jià)是否會(huì)跌，不如關(guān)注貨幣超發(fā)下的資產(chǎn)配置策略，因?yàn)橥浝顺敝?，?yōu)質(zhì)資產(chǎn)永遠(yuǎn)是抵御風(fēng)險(xiǎn)的最佳選擇。
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