投資公寓收租：被低估的投資選擇？
為啥有人說(shuō)投資公寓收租是未來(lái)絕大多數(shù)人最好的選擇呢？你聽到這話，第一反應(yīng)估計(jì)是想罵人吧？畢竟在大家眼里，公寓就是人盡皆知的垃圾資產(chǎn)，誰(shuí)會(huì)傻到去買呀？居然還說(shuō)它是未來(lái)絕大多數(shù)人最好的選擇，這不是瞎扯嘛！
先別著急上火，也別急著下結(jié)論，事情可沒(méi)你想的那么簡(jiǎn)單。真正的投資高手都明白一個(gè)道理：當(dāng)絕大多數(shù)人覺(jué)得這是個(gè)好機(jī)會(huì)時(shí)，往往隱藏著巨大陷阱；而當(dāng)絕大多數(shù)人都不看好，覺(jué)得是個(gè)坑的時(shí)候，反倒可能是真正的機(jī)會(huì)。
投資本身就是反人性的，就像巴菲特一直踐行的投資原則：在絕大多數(shù)人貪婪時(shí)恐懼，在絕大多數(shù)人恐懼時(shí)貪婪，這樣才能戰(zhàn)勝大多數(shù)投資者，這幾乎是投資的鐵律。這個(gè)邏輯放在公寓投資上同樣適用?，F(xiàn)在公寓在絕大多數(shù)人認(rèn)知里就是個(gè)天坑，當(dāng)大家都形成這種共識(shí)時(shí)，就意味著公寓很可能被嚴(yán)重低估了。
用第一性原理看公寓投資
要想看透一件事的本質(zhì)，得先拋開對(duì)它原有的偏見，用第一性原理思考。投資公寓是為了收租，收租投資關(guān)鍵看租金回報(bào)率，也就是投資多久能收回成本，收益率跟其他投資方式比有沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，是否可持續(xù)?；谶@個(gè)邏輯，咱們?cè)賮?lái)理性分析公寓投資收租可不可行。
要是你連聽下去的耐心都沒(méi)有，那我建議你別做投資，因?yàn)槟氵B最基本的分辨能力都沒(méi)有，看啥都人云亦云、盲目跟風(fēng)，這樣做投資注定當(dāng)韭菜，還不如把錢安穩(wěn)存銀行呢。言歸正傳，判斷公寓值不值得投資，基本條件就是租金回報(bào)率。
公寓的投資價(jià)值分析
現(xiàn)在大家都看不上公寓，導(dǎo)致其價(jià)格被低估，普遍比同地段住宅低很多。你可能覺(jué)得價(jià)格低肯定有原因，它就值這么多錢。但要是公寓年租金回報(bào)率能達(dá)到6%或者7%，對(duì)比當(dāng)下其他理財(cái)渠道和存款利息，是不是很有競(jìng)爭(zhēng)力？
目前存款利率降到2%以下了，其他理財(cái)收益也大幅下降，想找個(gè)穩(wěn)定回報(bào)率在6%以上的理財(cái)產(chǎn)品，幾乎不可能。要是真找到了，你可得擔(dān)心隨時(shí)爆雷，因?yàn)楫?dāng)前利率水平支撐不了這么高收益的金融理財(cái)產(chǎn)品。所以從收益率角度看，公寓價(jià)值明顯被低估，能提供超額回報(bào)。
這時(shí)候你可能會(huì)問(wèn)：“我咋沒(méi)見過(guò)租金回報(bào)率6%以上的公寓呢？”你沒(méi)見過(guò)不代表不存在。這幾年我?guī)蜕锨速I到過(guò)租金回報(bào)率6%甚至7%的公寓，這是事實(shí)。優(yōu)質(zhì)資源分布不均，沒(méi)方法你很難找到這種優(yōu)質(zhì)房源。假設(shè)真有這樣回報(bào)率的公寓，你覺(jué)得它算不算優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？
你可能還會(huì)堅(jiān)持自己的想法：“錢存銀行，本金絕對(duì)安全，利息低點(diǎn)但不至于虧本金。公寓收租看著劃算，可要是房?jī)r(jià)跌個(gè)50%，收再多租金不也白搭？”這其實(shí)是個(gè)悖論。當(dāng)公寓租金回報(bào)率遠(yuǎn)超其他理財(cái)產(chǎn)品，達(dá)到6%甚至7%，就會(huì)有很多人想買。要是公寓價(jià)格再降50%，租金回報(bào)率就會(huì)上升到12% - 14%，這種假設(shè)不成立。
租金回報(bào)率高的公寓，價(jià)格有很強(qiáng)支撐，因?yàn)楹芏嗳嗽敢饨颖P，價(jià)格不會(huì)大幅下跌。而且未來(lái)利率會(huì)越來(lái)越低，再過(guò)10年、20年，中國(guó)零利率都有可能，到時(shí)候你還舍得賣掉租金回報(bào)率六七個(gè)點(diǎn)的公寓嗎？可能5個(gè)點(diǎn)回報(bào)率的你都不舍得賣了。
對(duì)租金可持續(xù)性的探討
你可能還有顧慮：中國(guó)人口持續(xù)減少、老齡化加劇，以后人手好多套房，誰(shuí)還租房？國(guó)家又大量建設(shè)保障性住房和廉租房，大家都能住便宜房子，哪還會(huì)有人租房？租金回報(bào)率不就成空談了？
別混淆概念。人口下降和老齡化確實(shí)可能讓更多人容易有房子，但看看人口長(zhǎng)期下滑和老齡化的發(fā)達(dá)國(guó)家，比如日本。日本人口下降和老齡化嚴(yán)重，年輕人為了找工作，往大城市聚集的動(dòng)力更強(qiáng)，小城市和鄉(xiāng)村沒(méi)就業(yè)機(jī)會(huì)，只能靠人口聚集解決就業(yè)矛盾。
所以雖然日本全國(guó)人口減少，但東京人口一直在增加，現(xiàn)已達(dá)4000萬(wàn)，占日本總?cè)丝?.2億的三分之一。人口流出地房子沒(méi)人租，可在東京想便宜租房很難，租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求。日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，房子不能持續(xù)升值，多數(shù)人選擇租房。這種現(xiàn)象在發(fā)達(dá)國(guó)家很普遍，很多國(guó)家租房率達(dá)50%甚至70%。
這不是文化差異，而是房地產(chǎn)發(fā)展階段不同。過(guò)去10年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上漲，今天不買明天更貴，買了就能賺錢，所以大家熱衷買房。但未來(lái)房子還能像過(guò)去10年一樣漲嗎？想必大家心里有數(shù)。所以未來(lái)年輕人會(huì)更愿意買房還是租房，值得思考。中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)會(huì)達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平，房?jī)r(jià)不漲甚至下降，你會(huì)怎么選？
國(guó)家大量建設(shè)廉租房，是因?yàn)轭A(yù)判未來(lái)城市租房比例大幅提高，為避免房租過(guò)快上漲，根據(jù)需求變化增加廉租房調(diào)節(jié)市場(chǎng)。但別以為廉租房租金就便宜，大家不愿買房，地方賣地收入就難以為繼。土地財(cái)政在地方財(cái)政占比很大，這部分收入沒(méi)了影響巨大。
既然大家愿意租房，地方就可能從賣地轉(zhuǎn)向“賣租”。建設(shè)廉租房或收購(gòu)存量房改廉租房都有成本，地方債務(wù)本就大，加上土地財(cái)政缺口，建設(shè)或收購(gòu)廉租房的錢從哪來(lái)？保障房REITs就出現(xiàn)了，簡(jiǎn)單說(shuō)就是地方通過(guò)發(fā)行保障房REITs從老百姓手里募集資金，通過(guò)“賣租”分期支付REITs成本，剩下的就是財(cái)政收入，本質(zhì)和賣地一樣，只是方式變了。所以別天真以為搞廉租房是單純壓低市場(chǎng)租金，以前賣地時(shí)地價(jià)也沒(méi)越賣越便宜呀。
優(yōu)質(zhì)公寓投資要點(diǎn)
把上面這些邏輯搞清楚，再看公寓投資靠不靠譜，是不是顛覆了你原來(lái)的認(rèn)知？真正租金回報(bào)率能達(dá)到6%甚至7%的優(yōu)質(zhì)公寓很少，90%甚至95%以上的公寓不值得投資。優(yōu)質(zhì)資源永遠(yuǎn)分布不均，這涉及城市選擇、地段選擇，以及專業(yè)的租賃客群定位、裝修邏輯和運(yùn)營(yíng)邏輯，只有把這些環(huán)節(jié)都打通，才能獲得超額收益，而且隨著時(shí)間推移，優(yōu)質(zhì)公寓租金還會(huì)遞增。那些垃圾公寓就不在討論范圍內(nèi)了。
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