作者：周軍律師
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買房人付完全款的，是否可以排除其他權益人的強制執(zhí)行？
最高法在《周良與長青建設集團有限公司、云南潤紅房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案》中確定以下受償順序：
商品房消費者物權期待權最優(yōu)，工程價款優(yōu)先權次之；不動產(chǎn)買受人的普通物權期待權雖被賦予“物權”名義，但畢竟不是既得物權，其本質(zhì)上仍屬于債權請求權，故雖優(yōu)先于普通債權，但應劣后于工程價款優(yōu)先權及擔保物權等。
最高院認為：
《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條適用于金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議的情形，而第二十九條則適用于金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議的情形。
上述兩條文雖然適用于不同的情形，但是如果被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且被執(zhí)行的不動產(chǎn)為登記其名下的商品房，同時符合“登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)”與“登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房”兩種情形，則《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條和第二十九條適用上產(chǎn)生競合。
案外人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房請求排除強制執(zhí)行的，可以選擇適用第二十八條或者第二十九條的規(guī)定；案外人主張適用第二十八條規(guī)定的，人民法院應予審查。
執(zhí)行異議之訴的關鍵實體問題在于比較執(zhí)行標的物上存在的不同類型權利的效力順位。
原則上，物權優(yōu)先于債權，法律規(guī)定的特殊債權優(yōu)先于普通債權。
由于民事權利體系和類型較為復雜，且可能以不同形態(tài)出現(xiàn)，故需要根據(jù)具體案情確定民事權利種類，并進行效力優(yōu)先性比較。
《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十七條規(guī)定，“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”
第二十八條和第二十九條則分別規(guī)定了不動產(chǎn)買受人的普通物權期待權和作為商品房消費者的物權期待權與強制執(zhí)行的關系。
商品房消費者物權期待權屬于特殊的物權期待權，基于保護消費者生存利益的特殊價值，其效力優(yōu)先于工程價款優(yōu)先權、擔保物權、不動產(chǎn)買受人的普通物權期待權等權利。
因此，如前所述，《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條為第二十八條規(guī)定的特殊情形，當事人可以選擇適用以排除金錢債權的執(zhí)行。
同時，就本案所涉實體權利優(yōu)先順位而言，商品房消費者物權期待權最優(yōu)，工程價款優(yōu)先權次之；不動產(chǎn)買受人的普通物權期待權雖被賦予“物權”名義，但畢竟不是既得物權，其本質(zhì)上仍屬于債權請求權，故雖優(yōu)先于普通債權，但應劣后于工程價款優(yōu)先權及擔保物權等。
也就是說，《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十七條規(guī)定的“除外”內(nèi)容包括第二十九條，但不包括第二十八條。
因此，執(zhí)行標的物上存在的不同類型權利的效力順位為：
商品房消費者物權期待權>工程價款優(yōu)先權>擔保物權>不動產(chǎn)買受人物權期待權>普通債權
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