國內(nèi)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，即整體由過去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為了供大于求。在未來住房供應(yīng)能力比較強(qiáng)的情況下，住房需求就決定了房地產(chǎn)市場的走勢，而住房需求又是由人口決定的。
所以要想弄清楚房地產(chǎn)市場的走勢，要多多關(guān)注人口的形勢。
即便是整體房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入供大于求，也并不意味著未來所有城市的樓市都會處于下行的態(tài)勢，畢竟國內(nèi)不同的城市發(fā)展差異性還是挺大的，尤其是其人口的流動趨勢也是不相同的。這就是我在之前的文章中多次表達(dá)的觀點(diǎn)，未來房地產(chǎn)市場走勢會因城市而分化的。
去年9月份以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖的跡象，但仔細(xì)去觀察不同城市的樓市變化情況，實際上出現(xiàn)比較明顯回暖情況主要還是一線城市和部分二線城市；大多數(shù)三四線城市的樓市雖然也有所回升，但是還是處于下行的態(tài)勢之中。而這種現(xiàn)象的背后就有人口流動差異性的原因。
那么我們來看看2024年省份及城市公布的人口變動情況。
從省份的角度來看，以目前公布的數(shù)據(jù)，有8個省份常住人口是正增長的，分別為廣東、浙江、新疆、福建、海南、西藏、安徽和陜西。其中廣東去年常住人口增加了74萬人，已連續(xù)18年位居中國人口第一大省，2024年廣東人口增量也是位居全國第一。廣東省目前有4個GDP超萬億的城市和2個一線城市，其對人口的吸引力仍然保持非常大競爭力。
2個省份常住人口與上一年持平，有18個省份常住人口比上一年減少。
前段時間，國家統(tǒng)計局公布了2024年末全國總?cè)丝谑禽^上年減少了139萬人，而人口還在向其中8個省流入，人口流動的結(jié)構(gòu)化差異也許還會繼續(xù)加大。
從城市層面來看，一個比較有趣的數(shù)據(jù)是，貴陽去年人口增量是19.96萬人，以微小的優(yōu)勢超過深圳的19.94萬人奪取了人口增量的第一名，貴陽人口增量大的一個比較重要的原因大概率是貴州省的人口出生率相對較高。
除了貴陽、深圳的人口增量排名第一、第二外，第三名至第十名分別是廣州、合肥、長沙、南昌、杭州、寧波、濟(jì)南、成都，第十名的成都人口增量是7.1萬人。
另外，還有一個比較意想不到的情況，作為一線城市的北京和上海，去年的人口增量居然是負(fù)數(shù)。這可能與其本來人口密度就比較大有關(guān)系，部分人口離開，對其樓市的影響相對比較小。對于這樣的城市，一般也是要單獨(dú)拿出來分析。
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