◎ 來(lái)源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）
3月以來(lái)，北京、上海、杭州、成都等多個(gè)一二線重點(diǎn)城市“地王”頻出，樓面價(jià)不斷被刷出新高度，狂熱似瘋。
這些高溢價(jià)拿地的房企，絕大多數(shù)仍以位列銷(xiāo)售榜頭部的中海、綠城、濱江、建發(fā)等為主，但此前寒冬低谷期，地方國(guó)企或平臺(tái)公司卻是地市的最強(qiáng)托底。
如今土拍市場(chǎng)熱度急劇升溫，這些手上有地的地方國(guó)企或平臺(tái)公司嗅到了市場(chǎng)供需逆轉(zhuǎn)帶來(lái)的倒手機(jī)會(huì)。
剛剛，據(jù)某產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)對(duì)外披露“成都某置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)及股東債權(quán)轉(zhuǎn)讓”，總價(jià)約6.21億元，涉及股東債權(quán)約6.1億元。該標(biāo)的公司成立于2024年4月，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，唯一股東就是某地方國(guó)企。
去年4月25日，該某地方國(guó)企曾斥資約5.74億元底價(jià)摘得成都龍泉東安湖42畝地塊，樓面價(jià)8510元/㎡。從時(shí)間點(diǎn)看，該某地方國(guó)企拿地后即成立了注冊(cè)資本千萬(wàn)元的項(xiàng)目公司，時(shí)隔近1年，就要對(duì)外轉(zhuǎn)手。
彼時(shí)至今，成都龍泉的多個(gè)地塊曾被該同一家地方國(guó)企摘得，比如今年3月底，東安新城東拓區(qū)的158畝商住用地以底價(jià)9.26億元成交，樓面價(jià)4400元/㎡。
今年3月中旬，該地方國(guó)企斥資3.79億元底價(jià)摘得龍泉驛世紀(jì)大道48畝地塊，樓面價(jià)7820元/㎡。去年底，龍泉大面街道東洪社區(qū)、陵川社區(qū)一宗地也被該地方國(guó)企關(guān)聯(lián)方底價(jià)摘得，樓面價(jià)9660元/㎡。
也就是說(shuō)，成都龍泉土地市場(chǎng)去年至今地價(jià)并無(wú)太大波動(dòng)。
回到東安湖42畝地及背后的項(xiàng)目公司，從財(cái)務(wù)報(bào)告看，截至今年2月底，該項(xiàng)目公司總資產(chǎn)約近6.2億元，總負(fù)債6.1億元，凈資產(chǎn)約954萬(wàn)元。
如公告所示，標(biāo)的公司牽涉股東債權(quán)約6.1億元，結(jié)合財(cái)報(bào)可看出其總負(fù)債應(yīng)該就是股東借款本息所致。
除了上述約6.1億元股東債權(quán)外，據(jù)公告披露標(biāo)的公司其他債權(quán)、債務(wù)由其繼續(xù)享有和承擔(dān)，未來(lái)受讓方將享有相應(yīng)權(quán)益或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
自此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估及審計(jì)基準(zhǔn)日后（即自2025年1月1日起），標(biāo)的企業(yè)持續(xù)推進(jìn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)工作，比如前期設(shè)計(jì)、土方開(kāi)挖清運(yùn)等，截至2025年3月1日已對(duì)外新增負(fù)債約3500萬(wàn)元，股權(quán)交易完成前，可能繼續(xù)發(fā)生負(fù)債，最終負(fù)債與債權(quán)人核算為準(zhǔn)，由標(biāo)的企業(yè)承擔(dān)，負(fù)責(zé)向債權(quán)人清償。
從現(xiàn)實(shí)情況看，股東當(dāng)初拿地耗資約5.74億元，將地塊注入項(xiàng)目公司等同于該項(xiàng)目公司向股東借債，從而形成一筆股東債權(quán)。
結(jié)合打包底價(jià)約6.21億元、股東債權(quán)約6.1億元，可看出標(biāo)的公司股權(quán)溢價(jià)很低，該交易核心是股東債權(quán)，當(dāng)初拿地約5.74億元，可看出利息部分約3600萬(wàn)元，即年化利率約6.27%。
若近期底價(jià)成交，該地方國(guó)企除了補(bǔ)齊拿地款（若有），坐享一年約3600萬(wàn)元利息收益。這42畝地被大牌房企拿去高效率開(kāi)發(fā)，還會(huì)提升區(qū)域價(jià)值，可謂多贏局面。
再看交易細(xì)節(jié)，轉(zhuǎn)讓方要求首筆款在《產(chǎn)權(quán)交易合同》生效之日起5個(gè)工作日內(nèi)支付2億元，第二筆款在6個(gè)月內(nèi)支付2.1億元，尾款在12個(gè)月內(nèi)補(bǔ)足。
值得一提的是，這筆交易背后涉及擔(dān)保，轉(zhuǎn)讓方要求受讓方需對(duì)其延期付款及相應(yīng)利息提供足額擔(dān)保，可采取銀行或其他金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)出具“見(jiàn)索即付保函、資產(chǎn)抵押擔(dān)保、股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保、保證擔(dān)?！钡?。
若受讓方以標(biāo)的公司名下土地向轉(zhuǎn)讓方提供抵押擔(dān)保，在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)前，受讓方配合將標(biāo)的公司名下宗地【宗地編號(hào)LQ21（252/211）：2023-21】抵押給轉(zhuǎn)讓方或轉(zhuǎn)讓方指定主體。
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