剛剛過(guò)去的一季度，樓市最亮眼是哪里？
不是增城，不是荔灣，是黃埔！
數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月黃埔成交達(dá)到19萬(wàn)方，同比上漲72%。
成交增速這一塊，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他10個(gè)區(qū)。
｜老黃埔航拍圖
｜ 廣州樓市發(fā)布 攝
壹
光說(shuō)成交加快，大家可能體感不夠強(qiáng)烈。
來(lái)看看具體數(shù)據(jù)：
在剛剛過(guò)去的3月，黃埔單月成交就達(dá)到1037套，同比上漲120%，創(chuàng)下近一年半以來(lái)的新高。
｜2024年至今黃埔一手房成交走勢(shì)
|廣州樓市發(fā)布 制
當(dāng)然有人會(huì)說(shuō)，3月是傳統(tǒng)旺季，單月成交旺也不代表什么。
把時(shí)間拉到整個(gè)一季度，黃埔的新房成交套數(shù)對(duì)比去年，同比上漲月80%。
勢(shì)頭有多猛？
黃埔一季度的新房成交量，比天河、海珠、越秀三大主城區(qū)的成交量綜合還要高。
當(dāng)然，支撐起黃埔“爆發(fā)式成交”的，是打遍它區(qū)無(wú)敵手的供應(yīng)量。
｜廣州各區(qū)供應(yīng)量分布
| 廣州樓市發(fā)布 制
單今年3月份，黃埔新房上市面積就高達(dá)11萬(wàn)㎡，同比增加276%，遙遙領(lǐng)先于其它區(qū)域。
包括星河臻華府、中建未來(lái)方洲、萬(wàn)科黃埔新城，拿證套數(shù)都超過(guò)200套。
接下來(lái)，還有廣州地鐵瓏岄上城、黃埔未來(lái)城（預(yù)計(jì)5月初開放售樓部）等全新盤要入市，市場(chǎng)反響熱烈。
果然，黃埔供應(yīng)一增，成交就蹭蹭往上漲。
貳
不過(guò)，樓盤之間的悲喜并不相通。
當(dāng)有的銷售還在為賣房焦頭爛額時(shí)，有些銷售輕輕松松就開了單，原因是項(xiàng)目確實(shí)受歡迎。
樓市君整理了2025年以來(lái)，黃埔賣得最好的小區(qū)。
｜2025年1-3月黃埔一手網(wǎng)簽
| 廣州樓市發(fā)布 制
毫無(wú)懸念，萬(wàn)科黃埔新城三個(gè)月網(wǎng)簽了220套，斷層第一。
緊隨其后的是，保利招商華發(fā)中央公館、富頤都薈等等。
黃埔大幾十個(gè)盤，為什么這些盤這么好賣呢？
我們不難發(fā)現(xiàn)，成交位于頭部的樓盤都是板塊核心區(qū)，像萬(wàn)科黃埔新城、中央公館，都屬于學(xué)鐵商齊備的樓盤，對(duì)自住買家有吸引力。
｜中央公館周邊航拍圖
| 廣州樓市發(fā)布 攝
另一方面，黃埔有的盤眼看著全新盤要來(lái)，果斷甩出優(yōu)惠價(jià)。
由于同一時(shí)間入市的盤數(shù)量多，定位也相似，開發(fā)商也會(huì)暗暗battle，想要快速攬客，唯有降價(jià)。
樓市君隨便挑了幾個(gè)樓盤，大家看一下最新房?jī)r(jià)情況。
｜黃埔特價(jià)房源一覽
| 廣州樓市發(fā)布 制
比如中建未來(lái)方洲和中建海絲城，兩個(gè)都屬于中大型樓盤，去化壓力較大。
去年8月底，中建海絲城首次開盤，均價(jià)在4萬(wàn)/平左右。不過(guò)，樓市君翻查中指院發(fā)現(xiàn)，該盤去年第四季度的網(wǎng)簽套數(shù)，只有156套。
眼看著越來(lái)越多“后輩”入市，如今的中建海絲城，下調(diào)價(jià)格率先搶跑。
目前，正常樓層折后均價(jià)大概在3萬(wàn)-3.5萬(wàn)/平區(qū)間。部分低樓層，折后價(jià)最低可以做到2.9萬(wàn)/平左右。
｜ 中建海絲城·閱山效果圖
對(duì)比中建海絲城9月初開盤均價(jià)4萬(wàn)/平左右，最高砍掉了1萬(wàn)/平。
現(xiàn)在上車的買家，直接節(jié)省50萬(wàn)以上。
叁
回到開頭，買家口中“黃埔不著急買”，是真的嗎？
供應(yīng)大、競(jìng)爭(zhēng)多，都是真的！
難道開發(fā)商要開始卑微？并沒有！黃埔的一手成交，迄今仍然是當(dāng)之無(wú)愧的全市頂流。
之所以項(xiàng)目體感難，更多原因其實(shí)在，多數(shù)買家始終還在觀望。
不過(guò)，想要上車的朋友，今年確實(shí)可以重點(diǎn)留意黃埔。
為什么這么說(shuō)？
從去年的成交看，黃埔賣得最快、最好的樓盤，為200-400萬(wàn)總價(jià)段的房源。
｜2024年至今黃埔各面積段成交套數(shù)分布
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尤其是老黃埔，聚集了這兩年最活躍的全新盤，占據(jù)了全區(qū)超過(guò)60%的成交。
目前，保利中央公館、未來(lái)方洲以及中建海絲城，小面積供應(yīng)都在逐步減少。
當(dāng)然，今年老黃埔有部分新項(xiàng)目也會(huì)補(bǔ)貨小戶型。
像廣州地鐵瓏岄上城，預(yù)計(jì)會(huì)推出超100套70平的極致小戶型；黃埔新城閱海和觀澄組團(tuán)，也會(huì)推出93平起戶型。
但從總量看，相比去年的小面積供貨，確實(shí)有所下降。
以保利魚珠島為代表的新勢(shì)力也要來(lái)了，該項(xiàng)目將推出200-400平島居大平層，估計(jì)將成為改善新名片。
|發(fā)布會(huì)實(shí)拍圖 以項(xiàng)目實(shí)際輸出為準(zhǔn)
另一方面，去年以中央公館為首的新規(guī)項(xiàng)目，已經(jīng)給黃埔換了一波血。
比如中央公館的使用率超過(guò)100%，珠江春的使用率超過(guò)110%，廣州地鐵瓏岄上城的使用率超過(guò)130%...
在同一個(gè)板塊內(nèi)，新產(chǎn)品對(duì)舊產(chǎn)品的沖擊不小。
在學(xué)鐵商不占優(yōu)勢(shì)的前提下，黃埔部分新項(xiàng)目還賣得便宜，這就導(dǎo)致買家有更多的選擇，老網(wǎng)紅盤熱度逐漸下滑。
｜廣州樓市發(fā)布 攝
值得期待的是，今年老黃埔有不少利好兌現(xiàn)。
比如臨江大道魚珠灣隧道，長(zhǎng)達(dá)345米的敞開段底板工程，去年底已經(jīng)順利完成。
從項(xiàng)目總承包單位廣州市第二市政工程有限公司的信息來(lái)看，計(jì)劃2025年下半年竣工通車。
還有臨江大道東延線，計(jì)劃在2025年正式完工，徹底打通沿江經(jīng)濟(jì)帶。
｜廣州樓市發(fā)布 制
待臨江大道完全通車，黃埔業(yè)主通過(guò)這條主干道去珠江新城、琶洲，比黃埔大道還要便捷。
魚珠及老黃埔的兌現(xiàn)實(shí)打?qū)嵖吹靡姡诵馁Y產(chǎn)未來(lái)成長(zhǎng)價(jià)值還在持續(xù)拉高。
隨著新一輪行情，你對(duì)黃埔樓市有什么期待呢？歡迎評(píng)論區(qū)聊聊。
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