2025年一季度上海寫(xiě)字樓租金表現(xiàn)。 李貝貝/攝
本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報(bào)道
仲量聯(lián)行日前披露的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，上海投資市場(chǎng)上共進(jìn)行了24宗大宗交易，成交活躍度明顯回升。其中，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目熱度大漲，成交總額接近40億元，首次超過(guò)辦公類資產(chǎn)。
“保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)于穩(wěn)定回報(bào)型的資產(chǎn)一直非常偏愛(ài)?！?月9日，仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)部資深董事陳晨向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，今年險(xiǎn)資也將加大對(duì)長(zhǎng)租公寓的投資力度。
除長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目外，辦公類資產(chǎn)在投資市場(chǎng)上仍占據(jù)重要位置，一季度成交占比為29%。盡管如此，由于新項(xiàng)目入市，上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率還在進(jìn)一步提升，租金仍處下行通道，不過(guò)下降幅度已經(jīng)收窄。
“市場(chǎng)存在周期性，需求和供應(yīng)的變化都有一定的節(jié)奏和規(guī)律?！贬槍?duì)上海的辦公樓市場(chǎng)正面臨供應(yīng)量過(guò)高、需求不足的問(wèn)題，吉寶城市發(fā)展部（中國(guó)）執(zhí)行副總裁資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)人黃辰雄向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，要“打造符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)且具有特色的高品質(zhì)項(xiàng)目。如吉寶在旗下PAC項(xiàng)目引入先進(jìn)的綠色節(jié)能技術(shù)和智能化管理系統(tǒng)，提升項(xiàng)目的附加值，提供靈活租賃方案，如短期租賃、靈活辦公空間等，以滿足不同企業(yè)的需求?！?/p>
一季度大宗交易金額長(zhǎng)租公寓占比34%
來(lái)自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2024年全年，長(zhǎng)租公寓在上海投資市場(chǎng)中成交金額占比為14%，成交宗數(shù)占比為17%，成為上海投資市場(chǎng)的主流資產(chǎn)類別之一。時(shí)間線拉長(zhǎng)，2022年至2024年，上海連續(xù)三年創(chuàng)造交易活躍度新高，共計(jì)成交了46單長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，投資交易額累計(jì)近220億元人民幣，實(shí)現(xiàn)了17.3%的復(fù)合增長(zhǎng)率。
今年以來(lái)，隨著多個(gè)大型社區(qū)型長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目相繼入市，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)這類資產(chǎn)的投資熱情持續(xù)升溫，進(jìn)一步帶動(dòng)了長(zhǎng)租公寓交易市場(chǎng)的活躍。
根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，2025年第一季度，上海投資市場(chǎng)記錄到24宗資產(chǎn)交易，累計(jì)成交金額達(dá)114.6億元人民幣，成交金額較上季度環(huán)比增長(zhǎng)20%，市場(chǎng)呈現(xiàn)出回暖態(tài)勢(shì)，其中長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)以34%的顯著占比。
公開(kāi)資料顯示，今年一季度，大家保險(xiǎn)、陽(yáng)光保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)通過(guò)股權(quán)基金形式加碼購(gòu)物中心、長(zhǎng)租公寓等項(xiàng)目。例如，萬(wàn)科與新華人壽、大家人壽合作設(shè)立的16億元住房租賃基金，專項(xiàng)收購(gòu)廈門(mén)泊寓長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)等。同時(shí)，據(jù)戴德梁行監(jiān)測(cè)，最近匯添富上海地產(chǎn)租賃REIT網(wǎng)上網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超歷史REIT認(rèn)購(gòu)記錄，也是長(zhǎng)租公寓火爆的體現(xiàn)之一。
現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗通脹屬性強(qiáng)，符合險(xiǎn)資長(zhǎng)期配置需求，是長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)備受青睞的主要因素。該行分析指出，隨著城市化進(jìn)程的加速和人口流動(dòng)性的提升，租賃需求呈現(xiàn)出持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，長(zhǎng)租公寓作為一種高品質(zhì)的租賃產(chǎn)品，憑借其穩(wěn)定的收益和較低的風(fēng)險(xiǎn)，吸引了越來(lái)越多的投資者進(jìn)入市場(chǎng)。
第三方機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定，并于2022年起呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)和持續(xù)向好預(yù)期。按照年復(fù)合增長(zhǎng)率9.3%計(jì)算，預(yù)計(jì)到2027年住房租賃市場(chǎng)規(guī)模將超2.8萬(wàn)億元。記者注意到，從房企最新發(fā)布的年報(bào)來(lái)看，長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)對(duì)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)占比也在逐漸提升。例如，龍湖的長(zhǎng)租公寓品牌冠寓去年累計(jì)已開(kāi)業(yè)12.4萬(wàn)間房源，整體出租率保持在95.3%的高位區(qū)間，租金收入26.5億元，同比增長(zhǎng)4%。
“我們預(yù)計(jì)今年長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)還會(huì)有更多、更大的成交?！敝倭柯?lián)行華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)部資深董事陳晨表示。
辦公樓市場(chǎng)成本驅(qū)動(dòng)型需求占主導(dǎo)
除長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目外，在大宗交易市場(chǎng)，辦公類資產(chǎn)仍占據(jù)重要位置，以29%的成交金額占比位居第二。值得一提的是，戴德梁行方面透露，辦公及研發(fā)辦錄得11億成交，其中不乏宗教機(jī)構(gòu)等非機(jī)構(gòu)買家的身影。
整體來(lái)看，因多個(gè)項(xiàng)目入市，一季度上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率有所提升，租金也仍處下跌通道，但降幅正進(jìn)一步收窄。
據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2025年一季度，租金下降以及業(yè)主方提供的更多優(yōu)惠政策繼續(xù)帶動(dòng)搬遷和升級(jí)需求，全市凈吸納量錄得91,200平米。中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得約46,200平米。據(jù)了解，非中央商務(wù)區(qū)凈吸納量約為45,000平米，租金下行吸引不同行業(yè)的租戶調(diào)整優(yōu)化其租賃策略，甲乙級(jí)項(xiàng)目之間的租金價(jià)差逐漸縮小，更多的乙級(jí)辦公樓和郊區(qū)的租戶考慮搬遷升級(jí)至甲級(jí)辦公樓。
一季度，上海共計(jì)三個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目竣工交付，總建筑面積錄得180,000平米，這也帶來(lái)了空置率的進(jìn)一步提升。
其中，在中央商務(wù)區(qū)內(nèi)有兩個(gè)新項(xiàng)目入市，總建筑面積為86,000平米，導(dǎo)致整體空置率上升至16.7%，環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)；非中央商務(wù)區(qū)中，四川北路板塊錄得一個(gè)新項(xiàng)目交付，總建筑面積為94,000平米，大體量項(xiàng)目竣工加劇供應(yīng)壓力，使非中央商務(wù)區(qū)空置率同比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到29.2%。
同期，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金仍處下跌通道，整體市場(chǎng)持續(xù)利好租戶方。其中，中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降2.2%，業(yè)主方為保持現(xiàn)有出租率并持續(xù)吸引新租戶，在續(xù)租及新租條件上保持議價(jià)空間；非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降2.6%，業(yè)主繼續(xù)提供更具吸引力的價(jià)格及激勵(lì)政策，尤其是空置率較高的板塊及項(xiàng)目。
“市場(chǎng)存在周期性，需求和供應(yīng)的變化都是有一定的節(jié)奏和規(guī)律?！贬槍?duì)上海的辦公樓市場(chǎng)正面臨供應(yīng)量過(guò)高、需求不足的問(wèn)題，吉寶城市發(fā)展部（中國(guó)）執(zhí)行副總裁資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)人黃辰雄認(rèn)為，要“打造符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)且具有特色的高品質(zhì)項(xiàng)目”。
以公司旗下吉寶靜安中心（PAC）為例，該項(xiàng)目引入先進(jìn)的綠色節(jié)能技術(shù)和智能化管理系統(tǒng)，提升項(xiàng)目的附加值。據(jù)悉，PAC擁有多達(dá)18項(xiàng)可持續(xù)智慧建筑解決方案，能實(shí)現(xiàn)低碳節(jié)能與高效運(yùn)營(yíng)的融合。如高效制冷機(jī)房、空氣凈化系統(tǒng)、高效EC風(fēng)機(jī)、通風(fēng)幕墻、空調(diào)及新風(fēng)智慧控制系統(tǒng)等實(shí)現(xiàn)了低碳辦公與智慧樓宇的有機(jī)結(jié)合。這些技術(shù)不僅提升了辦公環(huán)境的舒適度，還顯著降低了能耗。同時(shí)，該項(xiàng)目還提供靈活租賃方案，如短期租賃、靈活辦公空間等，以滿足不同企業(yè)的需求。
這家來(lái)自新加坡的房企，對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)仍充滿信心。吉寶城市發(fā)展部（中國(guó)）執(zhí)行副總裁彭志堅(jiān)向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，“十五五”期間，中國(guó)將進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段。目前公司已經(jīng)從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)，“十五五”期間公司將重點(diǎn)關(guān)注和投資布局既順應(yīng)國(guó)家政策導(dǎo)向、又具有增長(zhǎng)潛力和社會(huì)需求的領(lǐng)域，與中國(guó)的可持續(xù)發(fā)展相向而行，其業(yè)務(wù)包括大規(guī)模片區(qū)的頂層規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、可持續(xù)城市更新、養(yǎng)老、數(shù)據(jù)中心等。
責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>
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