本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者董紅艷 北京報(bào)道
中建東孚，曾經(jīng)的“中建八子”老大哥，近年來(lái)沒(méi)能和中建系其他“弟兄”保持隊(duì)形。記者注意到，中建東孚在全國(guó)拿地的勁頭已經(jīng)弱下來(lái)，同時(shí)，部分項(xiàng)目進(jìn)入了較為緩慢的銷售階段，即便在大本營(yíng)上海，中建東孚的多個(gè)項(xiàng)目去化也面臨一定的困難。
其實(shí)，中建東孚方面曾經(jīng)多次公開(kāi)表示要加快去庫(kù)存。但是，中建東孚的部分住宅產(chǎn)品缺乏足夠的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。為了進(jìn)一步了解項(xiàng)目去化以及未來(lái)布局情況，《華夏時(shí)報(bào)》記者向中建東孚方面致電并發(fā)送了采訪提綱，但是，中建東孚方面表示，目前不接受媒體采訪。
當(dāng)前，面臨去化問(wèn)題的房企不止中建東孚一家。對(duì)于此類情況，業(yè)內(nèi)多方向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出，去化難有市場(chǎng)整體的原因，也有房企產(chǎn)品力、定價(jià)等方面的原因，庫(kù)存大的區(qū)域應(yīng)當(dāng)控制供地，用時(shí)間換空間。同時(shí)，產(chǎn)品力是去化的關(guān)鍵所在，房企在項(xiàng)目預(yù)售階段的項(xiàng)目，可以對(duì)照新規(guī)爭(zhēng)取一些規(guī)劃上的優(yōu)化。
拿地放緩
“中建系”地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“隱形航母”。中國(guó)建筑公告資料顯示，2024年前三季度，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)合約銷售額2605億元，合約銷售面積945萬(wàn)平方米，地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1760億元，同比增長(zhǎng)1.7%，新購(gòu)置土地儲(chǔ)備472萬(wàn)平方米，期末擁有土地儲(chǔ)備8204萬(wàn)平米。
近年來(lái)，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)越發(fā)聚焦重點(diǎn)城市，行業(yè)內(nèi)甚至有“得一線城市得天下”的說(shuō)法。整個(gè)“中建系”也秉持著類似的開(kāi)發(fā)思路，2024年新增土地儲(chǔ)備幾乎全部位于北上深等一線城市或直轄市、省會(huì)城市。
不過(guò)，值得留意的是，2024年上半年，“中建系”在上海的土地儲(chǔ)備情況卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如北京。資料顯示，2024年上半年，“中建系”在北京新增土地儲(chǔ)備面積為117.4萬(wàn)平米，占總新增面積的34.4%，而上海僅為39.9萬(wàn)平米，占比為11.7%。
“中建八子”分別在不同城市安營(yíng)扎寨，上海是中建八局旗下的中建東孚的大本營(yíng)。近年來(lái)，地產(chǎn)央國(guó)企的市場(chǎng)排名呈總體上升態(tài)勢(shì)。2024年上半年，中建旗下的中海地產(chǎn)、中建壹品、中建東孚、中建智地、中建玖合、中建信和等品牌，均在銷售百?gòu)?qiáng)排行榜上有名。
京滬等一線城市成為房企“廝殺”重地，中建東孚也面臨著和“兄弟”公司同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)的局面。2024年4月份，中建壹品以37.5億收購(gòu)楊浦濱江一宗風(fēng)貌舊改地塊，總建筑面積5.18萬(wàn)平米，開(kāi)啟上海的第二個(gè)住宅項(xiàng)目，被市場(chǎng)寄予厚望。2024年，中建玖合拿到大寧板塊地王，中建七局地產(chǎn)首入上海，競(jìng)得寶山區(qū)南大板塊一宗地塊。
近期，北京、上海、成都、杭州土拍熱度居高，“地王”不斷出現(xiàn)。而在上海等地的土拍市場(chǎng)，中建東孚的存在感已經(jīng)越弱。公開(kāi)資料顯示，2024年，中建東孚在上海的拿地權(quán)益金額為29.8億元，低于中建玖合63.66億元的金額。
不僅僅是在上海，中建東孚的整體拿地金額也比不上其他幾個(gè)兄弟公司。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年中建東孚的拿地金額為59億元，低于中建壹品的210億元、中建智地的123億元和中建玖合的64億元。
銷售“卡殼”
相比建發(fā)、越秀等南方老牌地產(chǎn)企業(yè)，中建東孚進(jìn)入北京的時(shí)間算不上太早。但其實(shí)，初登場(chǎng)，中建東孚就在北京市場(chǎng)上“整出了動(dòng)靜”。
2023年2月份，中建東孚以14.26億元，溢價(jià)率15%，摘得位于東三環(huán)CBD國(guó)際生態(tài)區(qū)小紅門板塊，成交樓面價(jià)為4.73萬(wàn)元/平米。2023年10月31日，中建東孚又在北京“惹眼”拿地，以75.9億元競(jìng)得豐臺(tái)區(qū)地鐵九號(hào)線郭公莊車輛段項(xiàng)目（三期）1518-621、629、627地塊，同樣溢價(jià)率15%。
彼時(shí)，地產(chǎn)界又多了一匹人們口中的“黑馬”。此后，中建東孚的“北上”進(jìn)程似乎都在按部就班地推進(jìn)著。
在上海大本營(yíng)，中建東孚部分項(xiàng)目面臨去化的問(wèn)題。中建東孚所開(kāi)發(fā)的中建御璟園、中建虹悅里、中建山水雅境三個(gè)項(xiàng)目分別在2024年1月20日、2024年11月13日、2024年12月5日開(kāi)盤，截至目前，上述三個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)盤時(shí)間分別超過(guò)一年、約5個(gè)月和約4個(gè)月。
但是，據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，截至今年4月11日，中建東孚位于奉賢的中建御璟園、虹口的中建虹悅里（備案名：虹映悅庭）以及寶山的中建山水雅境（備案名：中建宸悅雅園），共計(jì)943套房子，一共售出了461套房子，去化率僅約50%。
中建東孚上海項(xiàng)目去化情況。截圖自上海市房地產(chǎn)交易中心
其中，中建御璟園的總套數(shù)為559套，仍有239套可以出售，總共銷售了320套，去化率約為57%。中建山水雅境共計(jì)136套房產(chǎn)僅賣出了18套，去化率僅有約13%。
不過(guò)，中建御璟園的銷售顧問(wèn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，上海市房地產(chǎn)交易中心的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有些滯后，相比網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目還有另外100多套的房源其實(shí)已經(jīng)賣出去了，只是還沒(méi)有正式錄入系統(tǒng)。
那么該項(xiàng)目是否有降價(jià)銷售的可能？一位上海新房中介人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，目前中建御璟園項(xiàng)目各戶型的房源基本都有，雖然賣得不是很好，但是作為一手房估計(jì)可能不會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的情況，因?yàn)楫?dāng)前已經(jīng)是“市場(chǎng)底部了”。
《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，均價(jià)約8.6萬(wàn)元/平米的中建虹悅里室內(nèi)層高僅2.95米，“好房子”扎堆的市場(chǎng)中，缺乏足夠的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，同板塊的“滿配”的綠城沁香園，對(duì)其形成去化壓力。另外，中建東孚已經(jīng)交付的項(xiàng)目中建壹府瀾庭、中建熙江岳也被爆因?yàn)橘|(zhì)量、安全等方面的問(wèn)題遭到業(yè)主維權(quán)，影響了品牌口碑。
中建東孚正在逐漸喪失地域優(yōu)勢(shì)地位。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023年中建東孚上海銷售金額為58.41億元，在上海的排名為39，落后于中建玖合銷售金額158.73億元第14的排名。2024年，中建東孚在上海銷售金額為54.47億元，排名第39位，落后于中建壹品和中建玖合62.92億元和61.85億元的銷售額。
克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年，中建東孚銷售金額為287.6億元，排名第40位，高于中建壹品、中建玖合、中建信和的銷售排名。而2024年，中建壹品銷售金額424.1億元，中建智地銷售金額為255.1億元，均超過(guò)中建東孚222.1億元的銷售金額。今年第一季度情況也沒(méi)有明顯的改觀，中建東孚銷售金額為49.1億元，排名42位，低于中建壹品的58.8億元銷售額。
在中建東孚2024年一季度經(jīng)營(yíng)分析會(huì)上，中建東孚管理層曾表示：“要加快完成去化任務(wù)、抓實(shí)現(xiàn)金流管理、提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率?！敝薪|孚內(nèi)部人士也曾對(duì)媒體表示：“要嚴(yán)控投資，主要精力還是在去庫(kù)存?！睘榱诉M(jìn)一步了解項(xiàng)目去化以及未來(lái)布局情況，4月3日，《華夏時(shí)報(bào)》記者向中建東孚方面致電并發(fā)送了采訪提綱，但是，中建東孚方面表示，目前不接受媒體采訪。
去化問(wèn)題何解？
其實(shí)，當(dāng)前面臨去化問(wèn)題的房企并不止中建東孚一家。對(duì)于類似狀況，業(yè)內(nèi)多方給出了專業(yè)解析。其中，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出，部分房企去化面臨困難既有整體市場(chǎng)方面的原因，也有產(chǎn)品方面的原因，還有產(chǎn)品定價(jià)方面的原因。
郭毅表示，部分企業(yè)在產(chǎn)品層面的調(diào)整空間有限，如果產(chǎn)品定位有問(wèn)題，應(yīng)設(shè)置小戶型而設(shè)置成了大戶型，房產(chǎn)總價(jià)較高，這種情況就算做了精裝增配，也很難解決去化問(wèn)題。房企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的土地成本也會(huì)卡住價(jià)格調(diào)整的下限。去化的核心在于對(duì)市場(chǎng)供需的調(diào)節(jié)，庫(kù)存大的區(qū)域，政府應(yīng)當(dāng)控制供地，用時(shí)間換空間。
“產(chǎn)品力是去化非常關(guān)鍵的點(diǎn)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，雖然一些項(xiàng)目已經(jīng)建好，無(wú)法完全按照好房子的標(biāo)準(zhǔn)去調(diào)整，但仍然有些地方還是可以改進(jìn)的。特別是在預(yù)售階段的項(xiàng)目，可以對(duì)照新規(guī)爭(zhēng)取一些規(guī)劃上的優(yōu)化。
同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)還指出，購(gòu)房政策是影響房屋銷售的重要因素，房地產(chǎn)去化需要吃透現(xiàn)有政策，加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房政策宣傳。接下來(lái)有些地方可能會(huì)推行住房“以舊換新”的政策，通過(guò)團(tuán)購(gòu)、以舊換新等方式，讓購(gòu)房者把二手房賣了以后直接去購(gòu)買新房，為新房去庫(kù)存導(dǎo)入資源。
責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>
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