1981年，國內(nèi)第一家物業(yè)管理公司在深圳經(jīng)濟特區(qū)成立，自此，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模在中國不斷擴容。中指院數(shù)據(jù)顯示，2023年，中國物業(yè)管理行業(yè)按在管建筑面積計的市場規(guī)模達到302億平方米。
需要注意的是，中國物管行業(yè)以“百億”計數(shù)的另一面，是競爭格局分散且激烈的市場現(xiàn)狀。2023年，行業(yè)內(nèi)約有37.5萬家參與者，同年，按在管建筑面積計，中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)約占中國物業(yè)管理市場份額的18.4%。在這樣的市場環(huán)境下，物管企業(yè)若想在資本市場嶄露頭角，成為區(qū)域市場的頭部企業(yè)是重要的先決條件。
智通財經(jīng)APP注意到，物業(yè)管理行業(yè)機遇與挑戰(zhàn)并存的行業(yè)格局下，近期港交所主板迎來一家新的“趕考者”——奧聯(lián)服務(wù)集團股份有限公司（下稱“奧聯(lián)服務(wù)”）遞表港股主板，農(nóng)銀國際為其獨家保薦人。
獨立物業(yè)管理服務(wù)提供商
奧聯(lián)服務(wù)招股書顯示，公司是一家獨立的商企和城市空間服務(wù)及社區(qū)生活服務(wù)提供商，業(yè)務(wù)主要集中在廣東省，總部位于廣州市。自2010年起，公司開始向住宅社區(qū)提供社區(qū)生活服務(wù)，2014年將服務(wù)擴展至商企和城市空間領(lǐng)域，實現(xiàn)了收入來源的多元化。
經(jīng)過多年發(fā)展，公司已在廣東省的相關(guān)服務(wù)行業(yè)建立較為穩(wěn)固的市場地位，并將業(yè)務(wù)足跡擴展至中國25個省份。根據(jù)中指院的資料，按總收入及凈利潤計，奧聯(lián)服務(wù)在2024年中國百強獨立物業(yè)管理服務(wù)提供商中分別排名第16位及第11位。
過往業(yè)績期間(截至2022年、2023年及2024年12月31日止財政年度,下同)，奧聯(lián)服務(wù)的主要業(yè)務(wù)涵蓋商企和城市空間服務(wù)以及社區(qū)生活服務(wù)。在商企和城市空間服務(wù)方面，主要客戶包括企業(yè)、商業(yè)物業(yè)開發(fā)商、公共機關(guān)及政府機構(gòu)，服務(wù)的物業(yè)類型包括商業(yè)銀行、國有企業(yè)、民營企業(yè)及商業(yè)辦公樓宇、教育機構(gòu)、醫(yī)院等，提供的服務(wù)有基本物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)、商企和城市空間增值服務(wù)以及市政管理服務(wù)。
社區(qū)生活服務(wù)的主要客戶則是住宅社區(qū)的物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主及住戶，服務(wù)內(nèi)容包括基本住宅物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)。截至2024年12月31日，公司的業(yè)務(wù)覆蓋了華南、華中、華西等多個區(qū)域，形成了較為廣泛的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
過往業(yè)績期間，奧聯(lián)服務(wù)的業(yè)務(wù)規(guī)模及財務(wù)表現(xiàn)均實現(xiàn)了穩(wěn)定增長。公司的收入從2022年的3.42億元（人民幣，下同）增加至2024年的4.76億元。凈利潤從2022年的0.27億元增長至2024年0.45億元。于往績記錄期間，公司分別約40.6%、40.5%及40.4%的收入來自廣東省。公司預計，在不久將來，廣東省仍將占公司收入及業(yè)務(wù)的一大部分。
從業(yè)務(wù)板塊來看，商企和城市空間服務(wù)一直是公司業(yè)務(wù)的支柱。2022年、2023年及2024年，來自該板塊的收入分別約為2.47億元、3.02億元及3.07億元，分別貢獻了總收入的72.2%、70.1%及64.6%。同期，社區(qū)生活服務(wù)分別為0.95億元、1.29億元及1.68億元，占總收入的比例從27.8%提升至35.4%。
廣東物管行業(yè)規(guī)模穩(wěn)定增長
據(jù)智通財經(jīng)APP觀察，奧聯(lián)服務(wù)業(yè)績實現(xiàn)穩(wěn)定增長，外部環(huán)境提供了良好支持。
在市場規(guī)模方面，廣東省物業(yè)管理服務(wù)提供商總在管建筑面積從2018年的16億平方米增長到2023年的23億平方米，2018-2023年的復合年增長率為7.6%。并且，根據(jù)中指院的預測，到2029年，廣東省物業(yè)管理服務(wù)提供商總在管建筑面積預計將達到30億平方米，2023-2029年的復合年增長率為4.9%。這表明廣東省物業(yè)管理行業(yè)的管理規(guī)模處于持續(xù)擴張階段，為奧聯(lián)服務(wù)這類企業(yè)提供了更多獲取項目、擴大在管建筑面積規(guī)模的機會。
從收入情況來看，中國廣東省商企與城市空間服務(wù)的總收入從2018年的853億元增加至2023年的1449億元，復合年增長率達11.2%。到2029年，中國廣東省商企與城市空間服務(wù)市場的總收入預計達到2074億元，2023年至2029年的復合年增長率為6.2%。
成本控制能力待持續(xù)優(yōu)化
行業(yè)收入的穩(wěn)定增長，反映出市場對物業(yè)管理服務(wù)的需求持續(xù)旺盛，這有利于奧聯(lián)服務(wù)在這片市場中提升業(yè)務(wù)收入，憑借自身服務(wù)優(yōu)勢獲取更多的市場份額，實現(xiàn)營收的進一步增長。不過，行業(yè)競爭也在不斷加劇，公司要提升業(yè)績質(zhì)量還需要不斷提升自身服務(wù)品質(zhì)，增強市場競爭力，優(yōu)化業(yè)務(wù)布局和成本控制。
招股書顯示，商企與城市空間服務(wù)提供商面臨著逐年攀升的人力成本，2018年至2023年期間，商企與城市空間服務(wù)市場員工的月工資按復合年增長率4.1%增長。
人工成本的增長，在奧聯(lián)服務(wù)身上亦有所體現(xiàn)。2022年、2023年及2024年，公司人工成本分別約為1.17億元、1.81億元及1.81億元，分別約占同期總銷售成本的40.0%、49.2%及46.7%；分包成本約為1.25億元、1.28億元及1.35億元，分別約占總銷售成本的42.7%、34.8%及34.7%。這表明公司成本控制方面面臨一定壓力，尤其是隨著業(yè)務(wù)規(guī)模擴大，如何有效控制人力和分包成本，對公司的盈利能力至關(guān)重要。
此外，奧聯(lián)服務(wù)也面臨一些財務(wù)風險，如截至2022年、2023年及2024年12月31日，我們的貿(mào)易應(yīng)收款項分別為0.81億元、1.29億元及1.83億元；同期，公司整體貿(mào)易應(yīng)收款項周轉(zhuǎn)天數(shù)分別為54天、89天及119天。截至2023年12月31日止年度經(jīng)營現(xiàn)金流量為負數(shù)，這可能對公司的資金流動性和業(yè)務(wù)拓展產(chǎn)生一定影響。
從外部環(huán)境看，奧聯(lián)服務(wù)的發(fā)展也面臨諸多挑戰(zhàn)。市場競爭層面，中國及廣東省的相關(guān)服務(wù)市場高度分散且競爭白熱化。其對手多為全國性或地區(qū)性物管公司，不少還與物業(yè)開發(fā)商關(guān)聯(lián)，在財務(wù)、技術(shù)等資源上占優(yōu)，可能制約奧聯(lián)服務(wù)市場份額擴張。同時，行業(yè)發(fā)展吸引新競爭者不斷涌入，競爭壓力或進一步加大。
業(yè)務(wù)運營上，奧聯(lián)服務(wù)存在一定合約續(xù)約風險。2022 - 2024年，商企和城市空間服務(wù)保留率雖達100%，但重續(xù)率低至32.3%、20.3%、32.4%；社區(qū)生活服務(wù)保留率尚可，但重續(xù)率從91.1%降至73.3%。因部分服務(wù)合約有固定期限，到期后續(xù)約存憂，或直接威脅收入來源。
不過，奧聯(lián)服務(wù)若成功上市，融資將為業(yè)務(wù)擴張輸血，加大在華南等重點區(qū)域投入，提升品牌影響力獲客。而且，上市可提升公司聲譽，增強對戰(zhàn)略投資者吸引力，提升可持續(xù)發(fā)展能力。
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