最高法院：約定“債務人不還款則將擔保房產(chǎn)過戶給借款人”是否有效？
若擔保人在合同中約定，到期債務人不償還債務則房屋所有權轉移的，屬于流押條款，該約定不具有法律效力。
閱讀提示：
擔保人關于“債務人不還款則將擔保房產(chǎn)過戶給借款人”的承諾是否有效，擔保人應該如何承擔責任？李營營律師團隊長期專注研究與擔保有關業(yè)務的問題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以最高人民法院處理的民間借貸糾紛案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。
裁判要旨：
擔保人承諾如果債務人未清償債務，則將其名下的房產(chǎn)過戶給債權人。該承諾構成流押，有關流押的意思表示無效，但提供擔保的意思表示明確，擔保人應在所承諾的擔保房產(chǎn)的價值范圍內(nèi)承擔相應補充責任。
案件簡介：
1、2011年6月29日，金橋公司與陳軼群、白軍簽訂借款協(xié)議，約定金橋公司向陳軼群、白軍借款，萬鵬公司以其所有的萬鵬大廈第八層房產(chǎn)作為抵押擔保，但未辦理抵押登記。
2、2015年4月25日，金橋公司與萬鵬公司出具還款承諾書，承諾于2015年10月31日前償還借款，并以萬鵬大廈整體房產(chǎn)作為擔保。該承諾書中約定若未清償債務，則萬鵬大廈整體過戶給白軍。
3、2015年10月31日，主債務履行期限屆滿，金橋公司未按約定還款。
4、2016年7月13日，陳軼群、白軍向法院提起訴訟，請求法院判令金橋公司償還借款及利息，并由李浩輝、白娟及萬鵬公司承擔擔保責任。
5、陜西省咸陽市秦都區(qū)人民法院一審判決確認陳軼群、白軍與金橋公司、李浩輝、白娟之間的借款事實，并判決金橋公司償還借款及利息，李浩輝、白娟及萬鵬公司承擔相應擔保責任。
6、陜西省高級人民法院二審判決維持一審判決，認定金橋公司作為債務人應承擔還款責任，李浩輝、白娟作為保證人承擔連帶責任，萬鵬公司在抵押房產(chǎn)價值范圍內(nèi)承擔補充清償責任。金橋公司、李浩輝、白娟、萬鵬公司不服二審判決，向最高人民法院申請再審，主張陳軼群與白軍作為共同原告無依據(jù)、原判決超出訴訟請求、保證期間已過、抵押條款無效。
7、2018年8月30日，最高人民法院裁定駁回金橋公司、李浩輝、白娟、萬鵬公司的再審申請。
案件爭議焦點：
萬鵬公司是否應在抵押房產(chǎn)范圍內(nèi)承擔補充責任。
最高人民法院裁判要點：
1、陳軼群及白軍為共同出借人，且雙方進行了整體對賬，陳軼群與白軍可以作為共同債權人主張借款。
最高人民法院認為，陜西省咸陽市秦都區(qū)人民法院(2015)秦民初字第01878號生效民事裁定認定：金橋公司、李浩輝、白娟與陳軼群、白軍對賬確認陳軼群、白軍陸續(xù)向金橋公司、李浩輝、白娟提供借款1426.5萬元，金橋公司、李浩輝、白娟陸續(xù)向陳軼群、白軍還款1530.5099萬元。據(jù)此，雙方對發(fā)生借款的事實無異議，陳軼群、白軍與金橋公司、李浩輝、白娟存在債權債務關系。雖然部分案涉借款的合同主體系白軍，款項也系白軍所支付，但部分合同中陳軼群及白軍系共同出借人，二人亦是母子關系，就案涉借款白娟還向陳軼群出具了借條，金橋公司、李浩輝、白娟也與陳軼群及白軍進行了整體對賬，故陳軼群與白軍作為共同債權人向金橋公司、李浩輝、白娟主張借款，并不缺乏依據(jù)。
2、原審判決沒有超出陳軼群、白軍的訴訟請求。
最高人民法院認為，陳軼群、白軍一審訴請金橋公司、李浩輝、白娟與萬鵬公司共同承擔民事責任，即償還借款和利息，一、二審根據(jù)查明事實判決金橋公司作為債務人償還借款及利息，由李浩輝、白娟與萬鵬公司承擔擔保責任并未超出陳軼群、白軍的訴訟請求。金橋公司、李浩輝、白娟、萬鵬公司關于原審判決超出訴訟請求的再審申請理由不能成立。
3、陳軼群、白軍訴至一審法院時，并未超過法定保證期間。
最高人民法院認為，李浩輝與白娟系案涉借款的連帶保證人。根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第二十六條（現(xiàn)《民法典》第六百九十二條）規(guī)定，債權人應在主債務履行期屆滿之日起六個月內(nèi)要求保證人承擔保證責任。2015年4月25日金橋公司與萬鵬公司出具的還款承諾書中雖約定還款日期為2015年10月31日，但在還款期限屆滿前，金橋公司、萬鵬公司、李浩輝、白娟共同起訴至陜西省咸陽市秦都區(qū)人民法院，要求確認其與白軍、晁君、陳軼群自2011年6月至2015年6月期間形成的所有借款合同借據(jù)等無效，確認雙方之間的合法債務金額為175.9535萬元。債權人、債務人以及擔保人此時已經(jīng)就相關法律關系發(fā)生了訴爭。在該院審理過程中，陳軼群、白軍與金橋公司、萬鵬公司、李浩輝、白娟之間就債權債務予以了明確，陳軼群、白軍還明確答辯主張認為其與金橋公司、萬鵬公司、李浩輝、白娟簽訂的借款及擔保協(xié)議有效。就該案，陜西省咸陽市秦都區(qū)人民法院以原告不符合起訴條件為由作出(2015)秦民初字第01878號駁回起訴裁定后，陜西省咸陽市中級人民法院于2016年2月3日作出準許金橋公司、萬鵬公司、李浩輝、白娟撤回上訴的裁定。由于該案保證人參加了相關訴訟，案件爭議又涉及案涉借款合同以及擔保合同的效力確認，涉及案涉借款的數(shù)額確定，應當視為陳軼群、白軍主張了相關權利。在該案審結后陳軼群、白軍于2016年7月21日訴至一審法院，提出本案訴訟請求，并未超過法定保證期間。
4、萬鵬公司承諾若未清償債務，將萬鵬大廈整體過戶給白軍。該承諾構成流押，有關流押的意思表示無效。
最高人民法院認為，萬鵬公司在2011年6月29日借款協(xié)議中以其所有的萬鵬大廈第八層房產(chǎn)作為抵押擔保，雖未辦理抵押，但并不影響抵押合同的效力。萬鵬公司還在2015年4月25日承諾書中書面同意，若債務人未清償債務，則以萬鵬公司名下的萬鵬大廈整體過戶給白軍、晁君。該承諾構成流押，有關流押的意思表示無效。但提供擔保的意思表示明確，應在其承諾的范圍內(nèi)承擔相應的擔保責任。
綜上所述，最高人民法院認為，萬鵬公司的承諾構成流押，承諾無效，應當在其抵押的萬鵬大廈房產(chǎn)價值范圍內(nèi)承擔債務補充責任。
案例來源：
《陜西金橋餐飲酒店管理有限公司、陳軼群民間借貸糾紛案》[案號：最高人民法院(2018)最高法民申3097號]。
實戰(zhàn)指南：
1、根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百零一條及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第六十八條的規(guī)定，如果債權人與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權人所有的，屬于流押條款，該約定不具有法律效力。但是流押行為的無效并不影響當事人有關提供擔保的意思表示的效力，當事人之間的擔保法律關系仍然成立。若債務人到期無法償還債務的，債權人雖然不能取得房屋所有權，但可以請求折價或者以拍賣、變賣所得的價款清償債務。在本案中，由于并未辦理抵押登記，所以債權人只能要求萬鵬公司在其抵押的萬鵬大廈房產(chǎn)價值范圍內(nèi)承擔債務補充責任，而無法請求對財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。
2、在此，我們建議債權人在接受抵押擔保時，應當仔細審查合同條款，避免約定到期不償債則房屋直接歸債權人之類的流押條款。對于擔保方式，如果是不動產(chǎn)抵押，債權人應當督促抵押人盡快辦理抵押登記，以確保在債務人無力償還借款時自己能夠請求對抵押財產(chǎn)折價，或對拍賣或變賣所得價款享有優(yōu)先受償權。在本期案例中，由于未辦理抵押登記，債權人無法獲得優(yōu)先受償?shù)匚唬瑑H能要求萬鵬公司在抵押房產(chǎn)價值范圍內(nèi)承擔補充責任，這對債權實現(xiàn)的保障力度明顯減弱。債權人還應當密切留意保證期間，確保自己在保證期間內(nèi)向保證人主張權利，避免超過保證期間后保證人免責。
法律規(guī)定：
1、《民法典》第四百零一條：“抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權人所有的，只能依法就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償?！保ū景高m用的是2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權法》第一百八十六條）
2、《民法典》第六百九十二條第二款：“債權人與保證人可以約定保證期間，但是約定的保證期間早于主債務履行期限或者與主債務履行期限同時屆滿的，視為沒有約定；沒有約定或者約定不明確的，保證期間為主債務履行期限屆滿之日起六個月?！保ū景高m用的是1995年10月1日施行的《中華人民共和國擔保法》第二十六條第一款）
3、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第四十六條第三款：“因抵押人轉讓抵押財產(chǎn)或者其他可歸責于抵押人自身的原因導致不能辦理抵押登記，債權人請求抵押人在約定的擔保范圍內(nèi)承擔責任的，人民法院依法予以支持，但是不得超過抵押權能夠設立時抵押人應當承擔的責任范圍?！?/p>
在檢索大量類案的基礎上，北京李營營律師團隊總結相關裁判規(guī)則如下，供讀者參考：
1、借款合同雙方終止借款合同關系，建立商品房買賣合同關系，將借款本金及利息轉化為已付購房款并經(jīng)對賬清算的，不構成流押。
案例一：《湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案》[最高人民法院(2015)民一終字第180號]
最高人民法院認為，本案雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關系，建立商品房買賣合同關系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務時，通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權人的方式，實現(xiàn)雙方權利義務平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不屬于禁止流押的情形，也不屬于“作為民間借貸合同的擔?！薄Ｗ鹬禺斒氯怂煤笮纬傻淖兏申P系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應有之意。彥海公司所持本案商品房買賣合同無效的主張，不予采信。
2、以物抵債協(xié)議不認定為流押契約，合法有效。
案例二：《山西智海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴山西羽碩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、山西五峰建設發(fā)展有限公司合同糾紛案》[最高人民法院(2009)民申字第1600號]
最高人民法院認為，羽碩公司于2004年7月10日向智海公司出具還款承諾，承諾書第四條載明：“若不能按上述約定支付款項時，以羽碩房地產(chǎn)名下的羽碩寫字樓，作價3000元/平方米折抵給貴公司”。該條款屬于以房屋折價抵償債務條款，并無抵押擔保的意思表示，不屬于抵押擔保條款，不違反法律的禁止性規(guī)定，應認定有效。
專業(yè)背景介紹：李營營，北京云亭律師事務所高級合伙人，北京企業(yè)法律風險防控研究會第二屆理事會理事，畢業(yè)于中國社會科學院研究生院，民商法碩士（公司法方向），專注于民商事訴訟與仲裁、商業(yè)秘密民事與刑事、保全與執(zhí)行等實務領域，在最高人民法院、各省級高級人民法院成功辦理多起重大疑難復雜案件，辦理案件標的金額超過百億元。在民事?lián)I(yè)務領域，李營營律師長期帶領團隊扎根深入研究擔保與反擔保訴訟案件相關的法律問題和裁判規(guī)則。在擔保與反擔保領域，李營營律師根據(jù)長期深入研究專項領域的積累成果，形成了近百篇專業(yè)研究文章，在交出版社陸續(xù)出版成書的同時在平臺上進行發(fā)布，希望讀者能夠更多了解擔保與反擔保知識，避免使自己合法權益收到損害。同時，李營營律師辦理多件大額擔保案件，并取得良好效果。在商業(yè)秘密非訴項目方面，李營營律師團隊可以有效協(xié)助企業(yè)完成與商業(yè)秘密相關的融資、債轉等業(yè)務。李營營律師團隊深耕知識產(chǎn)權民事糾紛和刑事犯罪領域多年，對涉知識產(chǎn)權（尤其是商業(yè)秘密）相關法律問題均有深入研究。李營營律師代理的多起知識產(chǎn)權民事案件獲得判決的勝訴結果，代理多起客戶作為原告成功爭取法院3倍懲罰性賠償，代理客戶成功取得2.02億元賠償金額（該案是我國目前商業(yè)秘密案件中判賠金額最高的商業(yè)秘密民事案件，超過此前判賠金額最高的香蘭素案件1.59億元）代理的多起被告客戶成功爭取法院判定不構成侵權、成功解封全部查封的勝訴結果，代理多起被害企業(yè)成功啟動刑事立案、刑事追訴、成功爭取犯罪分子得到刑事處罰結果；代理多起被告人/被告單位處理的涉商業(yè)秘密犯罪刑事案件也取得了無罪、檢察院決定不予追訴的良好效果。2023年，李營營律師代理的商業(yè)秘密民事案件入選某高級人民法院知識產(chǎn)權白皮書。2024年4月，李營營律師全程代理的商業(yè)秘密民事案件被最高人民法院評為典型案例。2024年4月，李營營律師全程代理的另一起商業(yè)秘密民事案件（代理原告）被某省高級人民法院評為省內(nèi)唯一一件判賠額最高的案件。同時，李營營律師在商業(yè)秘密體系建設領域，也具有豐富的項目經(jīng)驗。協(xié)助多家企業(yè)客戶完成企業(yè)商業(yè)秘密保密體系運行情況的法律盡職調(diào)查，成功為多家企業(yè)客戶建設完善的商業(yè)秘密保密體系。在民商事爭議解決領域，李營營律師主辦大量重大疑難復雜案件，多次成功爭取法院支持客戶訴訟請求、二審改判等結果，得到眾多客戶的一致好評和肯定。在保全與執(zhí)行領域，李營營律師主辦了大量難度較大的執(zhí)行案件，例如：疫情封控期間，在一周內(nèi)代理客戶保全被告數(shù)億現(xiàn)金；代理客戶成功撤銷法院凍結企業(yè)工商信息；代理客戶成功撤銷法院已經(jīng)完成的拍賣行為；代理客戶成功阻擋申請執(zhí)行人拍賣土地、廠房，最終爭取執(zhí)行和解的圓滿效果。截至目前，李營營律師在“法客帝國”“民商事裁判規(guī)則”“保全與執(zhí)行”等公眾號發(fā)表與商業(yè)秘密、公司實務、保全與執(zhí)行等話題相關專業(yè)文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院轉載，廣受業(yè)內(nèi)人士好評。2022年，李營營律師結合多年來辦理大量執(zhí)行審查類相關業(yè)務的經(jīng)驗，以真實案例為導向，對各種業(yè)務場景下的主要法律問題、典型裁判規(guī)則、風險應對策略和解決方案建議進行類型化匯總和歸納，合著出版《保全與執(zhí)行：執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴實戰(zhàn)指南》。接下來，李營營律師團隊會陸續(xù)出版商業(yè)秘密訴訟實戰(zhàn)的相關書籍、技術合同糾紛實戰(zhàn)相關書籍，以更好服務客戶。
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