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圖片來(lái)源：中房報(bào)圖庫(kù)

石青玲丨發(fā)自西安

“3月份的到訪和認(rèn)購(gòu)都較前兩個(gè)月有所提升，‘小陽(yáng)春’還是來(lái)了。”

“上個(gè)月，CID板塊的新房銷售還是比較火熱的，青云闕單月來(lái)訪超2800組，成交額達(dá)到了2.5億元。目前青云闕昱府18號(hào)樓143平方米戶型即將售罄，16號(hào)樓即將加推?！?/p>

“科技路金茂府是公司2024年3月首開(kāi)的主力熱銷項(xiàng)目，單日最高到訪超230組，預(yù)計(jì)4月也將加推，主力戶型面積段為140~170平方米。”

近日，多位業(yè)內(nèi)人士向中房君表示，春節(jié)之后西安樓市熱度持續(xù)上升。據(jù)克而瑞陜西統(tǒng)計(jì)，3月西安樓市成交54.98萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲46%；均價(jià)17934元/平方米，環(huán)比上漲1%。

二手房也表現(xiàn)不俗。根據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，3月份，西安二手房網(wǎng)簽備案面積114.61萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)55%；其中，住宅網(wǎng)簽備案10470套，環(huán)比增長(zhǎng)50.17%，面積105.36萬(wàn)平方米。

“部分項(xiàng)目通過(guò)折扣促銷、渠道點(diǎn)位加碼等舉措刺激需求釋放，市場(chǎng)轉(zhuǎn)化效能呈現(xiàn)顯著提升，客戶成交轉(zhuǎn)化率優(yōu)化。”克而瑞西安機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理李曉兵李曉兵說(shuō)道。

一季度市場(chǎng)階段性調(diào)整

在此之前的兩個(gè)月，西安樓市并不算太好。

受傳統(tǒng)春節(jié)因素影響，1、2月份的西安樓市呈現(xiàn)出周期性淡季影響，成交量持續(xù)走低。其中，1月新房成交67.61萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑14%，同比下滑7%；2月成交36.59萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌46%，同比下跌37%。

這也拖累了一季度的整體表現(xiàn)?！耙患径任靼搽m保留全國(guó)前十市場(chǎng)地位，但位次下降；商品房成交量同比下滑，以往樓市‘金三’光環(huán)褪去，新房庫(kù)存壓力維持，去化周期再次拉長(zhǎng)。”中指研究院在分析報(bào)告中寫(xiě)道。

據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，一季度，西安樓市成交面積為254.51萬(wàn)平方米，同比下降19.8%，位居全國(guó)第四；銷售金額352.69億元，同比下降22.48%，位居全國(guó)第十位。與此同時(shí)，回顧一季度的樓市情況，多位業(yè)內(nèi)人士都發(fā)出了“嘆息”。

“每周的來(lái)訪大概只有10組左右，現(xiàn)在分銷都拉不來(lái)客戶，根據(jù)我們監(jiān)測(cè)，清明節(jié)競(jìng)品只成交了1、2套，以前幾乎都是搖號(hào)開(kāi)盤。今年以來(lái)，客戶成交周期不斷拉長(zhǎng)，觀望情緒濃厚，本質(zhì)上還是因?yàn)槭掷镔Y金的問(wèn)題?！币晃辉跓狳c(diǎn)區(qū)域有項(xiàng)目的策劃人士表示。

另外一位不愿具名的機(jī)構(gòu)人士也提到，客戶觀望情緒濃厚。在她看來(lái)，除了經(jīng)濟(jì)及預(yù)期的原因之外，還與土地供應(yīng)有著很大的關(guān)系，“根據(jù)各區(qū)發(fā)布的土地供應(yīng)計(jì)劃，后續(xù)西安還有大量供地，甚至核心板塊都有供應(yīng)。在產(chǎn)品不斷迭代的當(dāng)下，客戶會(huì)考慮未來(lái)的房子是不是更好，進(jìn)而拉長(zhǎng)購(gòu)房周期。”她說(shuō)道。

她提到，目前西安樓市新房和二手房呈現(xiàn)出“脫鉤”的趨勢(shì)，二手房房東賣房之后并沒(méi)有進(jìn)入新房市場(chǎng)，形成有效需求，這也說(shuō)明了客戶觀望情緒濃厚。

市場(chǎng)承壓之下，企業(yè)表現(xiàn)焦灼?！艾F(xiàn)在能做的就是階段性推出優(yōu)惠房，拓寬渠道等等。”上述策劃人士說(shuō)道。

具體到市場(chǎng)，熱門板塊的項(xiàng)目打起了“價(jià)格戰(zhàn)”，工抵房、返傭等亂象也重返市場(chǎng)。一季度，位于高新區(qū)“軟東”板塊的高新宸樾推出一批“工抵房”，其中建筑面積約178平方米的戶型，單價(jià)約為20224元/平方米，遠(yuǎn)低于2.6萬(wàn)元/平方米的備案價(jià)。同板塊的高科·軒閱里備案價(jià)約為18000元/平方米，降價(jià)之后單價(jià)約15000元/平方米。

企業(yè)的舉措也影響了房?jī)r(jià)的表現(xiàn)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，一季度，西安房?jī)r(jià)環(huán)比處于小幅下跌狀態(tài)，3月則下跌0.2%，降幅較上月有所收窄。

“當(dāng)前市場(chǎng)仍以‘以價(jià)換量’為主，開(kāi)發(fā)商通過(guò)‘明漲暗降’如特價(jià)房、工抵房等舉措促進(jìn)銷售，但此舉加劇了價(jià)格進(jìn)一步下行的擔(dān)憂?！敝兄秆芯吭何靼卜衷貉芯靠偙O(jiān)支家駿表示。

整體穩(wěn)健

市場(chǎng)階段性的調(diào)整并沒(méi)有影響企業(yè)對(duì)西安的價(jià)值判斷，多位企業(yè)人士對(duì)中房君表示，在全國(guó)主要二線城市中，西安仍然是一個(gè)“好市場(chǎng)”。

其中，一位不愿具名的人士坦言：“據(jù)我們調(diào)研，在很多企業(yè)內(nèi)部，西安的利潤(rùn)率仍然可以排進(jìn)前三?！鄙鲜鲰?xiàng)目負(fù)責(zé)人也分析認(rèn)為，西安房?jī)r(jià)在連漲60個(gè)月后進(jìn)入階段性調(diào)整，屬于正常情況，但跌幅整體有限，并沒(méi)有出現(xiàn)大跌也沒(méi)有大漲，較為平穩(wěn)。

“從投資的角度來(lái)看，穩(wěn)就是一只‘好股票’，就值得長(zhǎng)期持有，去其他城市可能‘死的更快’，在西安還能‘活下來(lái)’?！彼硎?。

雖然整個(gè)市場(chǎng)彌漫著觀望情緒，但并不乏紅盤，凸顯出了分化的底色。2月份，保利云谷和著三批次再加推,首周單日到訪破300組,蓄客一周,周六開(kāi)盤成交破1.2億元，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，前3月項(xiàng)目成交金額為7.3億元。金茂璞逸曲江則成為豪宅熱銷的代表，前3月銷售額為4.2億元，屢開(kāi)屢罄。

“現(xiàn)在的紅盤有兩個(gè)特征，一個(gè)是有學(xué)校加持，比如高新31小附近的幾個(gè)項(xiàng)目以及港務(wù)區(qū)；另外一個(gè)就是兩區(qū)交會(huì)處的項(xiàng)目，例如灃東融合區(qū)的項(xiàng)目，可以通過(guò)低價(jià)來(lái)吸附高新區(qū)的客戶，也可以吸附區(qū)域本身的客群；剩下的項(xiàng)目能否突圍，要靠強(qiáng)大的產(chǎn)品力，而現(xiàn)在卷價(jià)格的這些項(xiàng)目，都是因?yàn)楫a(chǎn)品雷同，沒(méi)有差異化，無(wú)法打動(dòng)客戶。”上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說(shuō)道。在他看來(lái)，產(chǎn)品同質(zhì)化也是項(xiàng)目卷價(jià)格的深層原因。

在這個(gè)尚屬穩(wěn)健的市場(chǎng)上，企業(yè)也在不斷創(chuàng)新。近日，綠城海棠五章·熙海棠開(kāi)放了實(shí)景展示區(qū)，會(huì)所也同步開(kāi)放。在過(guò)往的項(xiàng)目中，游泳池幾乎是會(huì)所的標(biāo)配，但該項(xiàng)目卻將游泳池替換為籃球場(chǎng)。同時(shí)，項(xiàng)目沒(méi)有一味地做大露臺(tái)，而是將贈(zèng)送面積給到了室內(nèi)，加大了業(yè)主的實(shí)際使用面積。

一直以來(lái)，隱私性欠佳是第四代住宅飽受詬病的問(wèn)題。據(jù)金茂西安設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人介紹，金茂在新項(xiàng)目的露臺(tái)部分采用了金屬格柵設(shè)計(jì)，在一定程度上有效保護(hù)了業(yè)主的隱私。

二手房成市場(chǎng)主導(dǎo)

不同于新房市場(chǎng)的內(nèi)卷升級(jí)，二手房市場(chǎng)的熱度則是持續(xù)攀升。中指研究院統(tǒng)計(jì)，目前二手住宅成交量已經(jīng)超過(guò)新房成交量31.95%，成為樓市主導(dǎo)力量。

具體來(lái)看，根據(jù)西安市住建局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1月西安二手房網(wǎng)簽備案6048套、2月份備案6972套，3月份10470套。整體來(lái)看，今年第一季度，西安二手房成交23490套，與2024年第一季度的2.17萬(wàn)套相比上漲7.8%，回暖態(tài)勢(shì)明顯。

“工作日一天能帶看四五組客戶，今天簽約中心坐滿了人?！卞睒騾^(qū)嘉園華府德祐門店的一位經(jīng)紀(jì)人表示，這導(dǎo)致她接待下一組客戶時(shí)遲到，張女士便是她接待的下一組客戶。

為了避免和父母同住，張女士在3月份購(gòu)置了一套小戶型的二手房，從看房到最終簽約僅僅用了一周的時(shí)間。在她的購(gòu)房清單中，一共有3套心儀的房源，第一套裝修較好，是她最心儀的房源，在她看房的第二天，這套房源就已經(jīng)成交，速度之快讓她有些措手不及。

為了避免第二順位的房子被搶走，5天后她便與對(duì)方簽了合同；2天之后，第三順位的房子也顯示已經(jīng)成交了。

“一季度二手房市場(chǎng)表現(xiàn)好，有一部分原因是春節(jié)擠壓的備案數(shù)據(jù)，還有一部分原因是學(xué)區(qū)房需求，這部分需求在每年的3月份都會(huì)出現(xiàn)一次?！敝泻W(xué)仕里附近一家二手門店的店長(zhǎng)說(shuō)道。

值得一提的是，隨著次新房加速入市，剛需、剛改不再執(zhí)著于新房，而是也開(kāi)始在二手房市場(chǎng)“淘貨”。前瞻顧問(wèn)也在分析報(bào)告中提到，5年內(nèi)次新房降價(jià)8%，成交占比提升3%（如高新CID、港務(wù)區(qū)），導(dǎo)致部分客群轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。

上述策劃人士表示：“我們面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不只是新房，還有二手房。雖然產(chǎn)品不同，但次新價(jià)格低，買完即可裝修，位置相差無(wú)幾，對(duì)新房的分流影響還是蠻大的。”

以中?！W(xué)仕里為例，作為高新三期熱門的學(xué)區(qū)房，2月份，該小區(qū)迎來(lái)首套二手房成交，建筑面積為115平方米成交總價(jià)為300萬(wàn)元，這套房子業(yè)主至少虧損20萬(wàn)元以上。3月份，同戶型的房源成交價(jià)已下調(diào)至291.5萬(wàn)元。一位購(gòu)房者說(shuō)道：“現(xiàn)在買這個(gè)小區(qū)，既省去了搖號(hào)的麻煩，又省去了等待期，價(jià)格還更低?！?/p>

同樣的區(qū)位更低的價(jià)格，次新小區(qū)給了購(gòu)房者更多的選擇。從去年至今，西安的二手房市場(chǎng)始終處在以價(jià)換量的通道中，來(lái)自前瞻顧問(wèn)的數(shù)據(jù)顯示，一季度均價(jià)穩(wěn)定在1.3萬(wàn)元/平方米，較2024年四季度下降4%。

隨著掛牌量的持續(xù)增加，二手房的價(jià)格仍在不斷承壓。據(jù)貝殼app數(shù)據(jù)，截至2025年4月15日，西安二手房掛牌量為154986套，而2024年一季度為149363套，增加了5623套。

“西安二手房掛牌量巨大，熱點(diǎn)區(qū)域供應(yīng)充足，賣方主動(dòng)調(diào)價(jià)促進(jìn)成交，買方議價(jià)空間擴(kuò)大，供需雙方在價(jià)格博弈中加速去化，未來(lái)一段時(shí)間，二手房市場(chǎng)‘以價(jià)換量’將是常態(tài)”?？硕鹞靼矙C(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理李曉兵在接受采訪時(shí)表示。