受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，地方賣地收入已連續(xù)三年下滑。2024年，地方政府性基金收入中的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入4.87萬(wàn)億，與2021年的歷史高位相比，下降約44%。
塔尖城市亦不例外。2024年，27座GDP總量超過(guò)萬(wàn)億的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市中，近八成土地出讓收入下降，東莞降幅超50%。與近五年的高點(diǎn)相比，約一半的萬(wàn)億城市土地出讓收入下降50%以上，降幅較大盤更為明顯。
但2025年，這一趨勢(shì)有望得到扭轉(zhuǎn)。3月份以來(lái)，全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，北京、成都、上海、杭州等多地陸續(xù)拍出高溢價(jià)宅地。房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在以肉眼可見的速度回暖。
去年20座萬(wàn)億城市收入下滑
土地出讓收入，是地方政府錢袋子的主要來(lái)源之一。它是“政府性基金收入”的主要構(gòu)成部分，與“一般公共預(yù)算收入”一起，構(gòu)成地方財(cái)政兩大可支配資金來(lái)源。
近年地方政府財(cái)收承壓的消息屢見報(bào)端，其背后除了國(guó)家出臺(tái)各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，疊加物價(jià)持續(xù)低位運(yùn)行導(dǎo)致的稅收減少以外，土地出讓收入的減少也是重要因素。
考慮到部分城市尚未公布詳細(xì)的土地出讓收入，搜狐城市梳理了萬(wàn)億城市2024年政府性基金收入，看看塔尖城市的收入水平和增長(zhǎng)情況。
從收入總額來(lái)看，2024年至少8座城市超過(guò)千億，分別是上海、北京、重慶、武漢、廣州、西安、成都和蘇州。杭州雖未公布數(shù)據(jù)，但在中指研究院公布的“住宅土地出讓金”數(shù)據(jù)中，其以1168.97億的成績(jī)高居第三，僅次于北京和上海，也在千億行列。
從收入增速來(lái)看，至少有20座城市同比下降。其中南京降幅超過(guò)25%，近年首次掉出千億行列。成都、長(zhǎng)沙、泉州降幅超過(guò)35%，也較為明顯。
深圳、青島同比降幅超過(guò)40%，東莞降幅達(dá)到56.6%。其原因或如《東莞市關(guān)于2024年預(yù)算執(zhí)行情況和2025年預(yù)算草案的報(bào)告》中所分析，“主要是受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整影響，土地成交規(guī)模遠(yuǎn)不及預(yù)期”。
2024年是近年?yáng)|莞土拍涉宅成交成績(jī)最差的一年——掛牌5宗涉宅地塊，最終僅3宗人才房、安置房用地順利出讓，2宗普通商品住宅用地“因故終止掛牌出讓”。從激烈爭(zhēng)奪到無(wú)人問(wèn)津，僅僅過(guò)了四五年的時(shí)間。
近年約一半萬(wàn)億城市收入減半
如果我們把時(shí)間拉長(zhǎng)到過(guò)去五年，會(huì)發(fā)現(xiàn)政府性基金收入下滑的情況更加明顯，約有一半的萬(wàn)億城市收入下降了50%以上。
下降最明顯的是東莞、鄭州和青島，較近年高點(diǎn)下降了70%以上。其背后原因，除了近年樓市震蕩、房企資金鏈緊張，還有這些城市庫(kù)存壓力較大，房企對(duì)增量市場(chǎng)高度謹(jǐn)慎的因素。
青島和鄭州作為“北方第二城”的有力競(jìng)爭(zhēng)者，近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛、基礎(chǔ)設(shè)施完善，軌交線網(wǎng)規(guī)模超過(guò)天津，其中少不了土地財(cái)政的貢獻(xiàn)。2019年，青島、鄭州賣地收入躋身千億規(guī)模，超過(guò)當(dāng)時(shí)的無(wú)錫、長(zhǎng)沙、合肥等熱門城市。
東莞作為深圳“后花園”，房地產(chǎn)市場(chǎng)曾被深圳一手“帶飛”。2020年，當(dāng)深圳出臺(tái)史上最嚴(yán)購(gòu)房新政，東莞土拍市場(chǎng)卻升至頂峰，全年賣地收入779.5億，刷新歷史記錄。
曾經(jīng)的瘋狂賣地，推高了這些城市的庫(kù)存。于是在政策與市場(chǎng)的雙重影響下，近年這些城市土拍市場(chǎng)降溫，加快去庫(kù)存。2024年，鄭州、青島、東莞庫(kù)存規(guī)模減少量位居全國(guó)前三，成效明顯。但即便如此，鄭州、東莞的消化周期仍在25個(gè)月以上，可見庫(kù)存之多。
2024年典型城市庫(kù)存變動(dòng)情況。圖/克而瑞地產(chǎn)研究
去化周期同樣相對(duì)較長(zhǎng)的，還有佛山、南京、蘇州等等，它們的賣地收入降幅也十分明顯，超過(guò)50%。而西安、上海等去化周期較短的城市，以及北京、武漢、成都等市場(chǎng)較熱的城市，賣地收入降幅相對(duì)較小。
經(jīng)過(guò)幾年調(diào)整，各大城市的土地財(cái)政依賴度（本文口徑為政府性基金收入/地方一般公共預(yù)算收入）有所減輕。但如何提升市場(chǎng)預(yù)期、充盈財(cái)政收入，又成了當(dāng)務(wù)之急。
2025年土地市場(chǎng)局部升溫
如何充盈地方政府錢袋子，已有城市做出探索和嘗試。
對(duì)于增加賣地收入，大部分城市在全力穩(wěn)樓市、去庫(kù)存，措施包括但不限于下調(diào)首付比例、提高貸款額度、加大購(gòu)房補(bǔ)貼、降低落戶門檻等等。近期祭出“王炸”的南京，就是典型代表。
上月底，南京全面取消商品住房限售，并同步出臺(tái)住房公積金“全家桶”等多項(xiàng)政策。新政出臺(tái)僅僅一周，南京新房、二手房成交套數(shù)同比分別增長(zhǎng)41.9%、53.4%，升溫明顯。
要知道，南京與鄭州、東莞類似，都是庫(kù)存壓力比較突出的城市。2024年，南京狹義庫(kù)存減少138萬(wàn)平方米，位居典型城市前五；但去化周期仍有22個(gè)月，庫(kù)存壓力依舊較大。
全力穩(wěn)樓市的同時(shí)，還有一些城市加大了非稅收入的征管力度，比如武漢和天津。
去年武漢一般公共預(yù)算收入1667.3億，增長(zhǎng)4.1%；其中稅收收入1223.6億，下降5.8%；非稅收入443.7億，增長(zhǎng)46.5%。根據(jù)武漢財(cái)政局分析，非稅收入大增主要是加大國(guó)有“三資”清理盤活力度，國(guó)有資源（資產(chǎn)）有償使用收入同比增長(zhǎng)1.4倍，達(dá)到245.4億。
天津的罰沒(méi)收入有所增加，去年達(dá)到71.3億，增長(zhǎng)49%。根據(jù)天津財(cái)政局分析，主要是按照國(guó)家政策一次性繳納的圍填海罰沒(méi)收入增加。據(jù)去年報(bào)道，天津臨港子公司在未取得海域使用權(quán)的情況下，非法占用海域建設(shè)填海工程，合計(jì)罰款高達(dá)10.28億元。
今年土地市場(chǎng)正迎來(lái)局部升溫，地方賣地收入下滑的趨勢(shì)或?qū)⑴まD(zhuǎn)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度，杭州、上海、成都住宅用地成交平均溢價(jià)率分別達(dá)43.2%、29.0%、28.3%，蘇州、寧波平均溢價(jià)率也在20%左右，核心城市土地市場(chǎng)熱度較高。
可以看出，這一輪土拍回暖主要出現(xiàn)在一線和強(qiáng)二線城市。中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生分析，一方面，房企對(duì)核心城市新房市場(chǎng)銷售回穩(wěn)持樂(lè)觀態(tài)度，補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈；另一方面，各地政府加大優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)力度，激發(fā)了房企的拿地?zé)崆椤?/p>
同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，新政策的出臺(tái)也在引領(lǐng)新的住房需求?！昂梅孔印苯ㄔO(shè)標(biāo)準(zhǔn)給改善型產(chǎn)品打開了新的空間，新產(chǎn)品會(huì)引領(lǐng)新一輪住房置換需求釋放，不少頭部房企在核心城市高溢價(jià)拿地，也會(huì)有這方面的考量。
克而瑞地產(chǎn)研究表示，2025年土地市場(chǎng)升溫，本質(zhì)是房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)模驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向質(zhì)量驅(qū)動(dòng)的必然結(jié)果，行業(yè)有望在2025年迎來(lái)真正的企穩(wěn)回升。
參考資料：
[1] 各地財(cái)政局
[2] 2024年300城宅地出讓金合計(jì)超2萬(wàn)億 北上杭均超千億.新京報(bào)
[3] 去年地方賣地收入約4.87萬(wàn)億，專家預(yù)計(jì)今年降幅收窄.第一財(cái)經(jīng)
[4] 2024樓市加速去庫(kù)存，哪些城市的庫(kù)存下降顯著？第一財(cái)經(jīng)
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