最近，很多人都特別糾結(jié)！
一邊是政策托底，都說(shuō)買(mǎi)房時(shí)機(jī)到了；另一邊，年后不少房?jī)r(jià)又降了五六萬(wàn)。
該聽(tīng)誰(shuí)的？無(wú)數(shù)家庭猶如站在十字路口，愈發(fā)變得迷茫了。
面對(duì)這個(gè)時(shí)代拋給我們的終極拷問(wèn)，我們普通家庭該如何抉擇？
其實(shí)，知名企業(yè)家很早就提醒——再等下去會(huì)很危險(xiǎn)！
這一期我們就來(lái)分析分析，曹德旺的忠告背后，究竟隱藏著哪些深層次提醒。
01、房子背后的財(cái)富真相
早在2018年，曹德旺就大膽預(yù)言“房子既賣(mài)不掉也租不出去”，在他眼里，“房子不過(guò)是一堆鋼筋混凝土，不能創(chuàng)造任何價(jià)值！”
當(dāng)時(shí)很多人對(duì)此嗤之以鼻，而如今看來(lái)，現(xiàn)實(shí)似乎正在一點(diǎn)點(diǎn)被驗(yàn)證。
就拿乳山銀灘來(lái)說(shuō)，當(dāng)年海景房被來(lái)自全國(guó)的購(gòu)房者追捧，如今價(jià)格卻腰斬，很多樓盤(pán)一年四季都空置率超高，尤其是冬季，有的小區(qū)空置率更是超過(guò)了90%。
還有雄安新區(qū)，當(dāng)年房?jī)r(jià)一路被炒到三四萬(wàn)一平米，如今價(jià)格回到了幾千塊，但依舊很多人無(wú)人問(wèn)津。
關(guān)于今天的狀況，曹德旺要早有預(yù)期！
幾年前，在大家瘋狂買(mǎi)房，認(rèn)為房?jī)r(jià)始終向上的時(shí)候，曹氏家族基金會(huì)就將名下多處房產(chǎn)捐贈(zèng)出去，用實(shí)際行動(dòng)踐行了“去房產(chǎn)化”的理念。
曹德旺的這些先見(jiàn)之明，正是源自他對(duì)中國(guó)樓市底層邏輯的深刻解構(gòu)。
02、老曹對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷
很多人不理解，為啥老曹會(huì)說(shuō)再等待就是深淵？
其實(shí)，深入分析就不難理解，有4個(gè)底層邏輯支持著這個(gè)論斷：
1、居民負(fù)債已經(jīng)處于天花板狀態(tài)
有數(shù)據(jù)顯示，2008年，居民負(fù)債率不到18%，到了2023年，居民負(fù)債率超過(guò)70%，同時(shí)，負(fù)債人數(shù)接近8億人，而其中，70%以上都與房產(chǎn)相關(guān)。
80后、90后甚至00后，都在為房貸苦苦掙扎，這也導(dǎo)致接盤(pán)的力量已經(jīng)瀕臨枯竭。
湖南有一位程序員，月供占到收入的近80%，為了維持生活，男的兼職送外賣(mài)，女的兼職做美容，老人退休年紀(jì)還去做保安…
這樣的案例，，揭開(kāi)了高杠桿時(shí)代人們艱難的生存困境。
為了買(mǎi)房，很多家庭掏空了家底，走上了長(zhǎng)期負(fù)債之路，生活喘息都難，哪還有多余的錢(qián)再去買(mǎi)更多房子。樓市的購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重不足。
2、供需失衡來(lái)勢(shì)洶洶
住建部透露，國(guó)內(nèi)建筑6億棟，單算住宅數(shù)數(shù)量，足以容納30億人居住。要知道，國(guó)內(nèi)總?cè)丝谝膊贿^(guò)14億多，房子供給之多，遠(yuǎn)超出了很多人的想象。
更為殘酷的現(xiàn)實(shí)是，建房步伐不停，每年還有新房入市，加劇市場(chǎng)供大于求。
比如：
2022年商品房待售面積56366萬(wàn)平方米；
2023年待售面積67295萬(wàn)平方米；
2024年末待售面積為75327萬(wàn)平方米
另外過(guò)去三年，全國(guó)房?jī)r(jià)卻陷入普跌，比如湖北某遠(yuǎn)郊盤(pán)，三年降價(jià)47%，但是帶看量卻暴跌82%，這就是樓市過(guò)剩時(shí)代的一個(gè)典型縮影。
房子太多，人們的購(gòu)房意愿下降，價(jià)格一降再降，依舊無(wú)人問(wèn)津。
3、人口結(jié)構(gòu)加劇失衡
早些年，老人少年輕人多，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，購(gòu)房需求快速增長(zhǎng)也讓房?jī)r(jià)一路飆升。
而現(xiàn)在呢？
60歲以上老年人口已經(jīng)超過(guò)了3億，而且這些人多數(shù)都已經(jīng)有了住房。
而00后規(guī)模卻比90后減少了數(shù)千萬(wàn)，甚至新生兒數(shù)量還在持續(xù)下降趨勢(shì)。
上海有個(gè)干了十幾年中介的網(wǎng)友透露，有個(gè)95后的客戶，原本打算買(mǎi)房，但前段時(shí)間直接繼承了三套房子，果斷放棄了買(mǎi)房計(jì)劃。
當(dāng)剛需從原本的購(gòu)房需求，變成了“繼承剛需”，這意味著樓市的根基已然被動(dòng)搖。
房子的需求群體在減少，可供給的數(shù)量卻在不斷增加，未來(lái)樓市也充滿了不確定性。
4、資產(chǎn)屬性突變。
大城市核心區(qū)豪宅與資源枯竭城市幾萬(wàn)塊一套房，資產(chǎn)屬性突變，房產(chǎn)已經(jīng)從過(guò)去的普漲，市場(chǎng)淪為了“分化賭具”
比如北京東城區(qū)老破小學(xué)區(qū)房依舊保持著每平米12萬(wàn)的高房?jī)r(jià)，然而鶴崗城市已經(jīng)出現(xiàn)兩三萬(wàn)就能買(mǎi)一套房。
這鮮明的對(duì)比，印證了“地段邏輯”的殘酷重構(gòu)。
不同地段的防塵價(jià)值差異變得越來(lái)越大，買(mǎi)房穩(wěn)賺不賠的神話正在加速破滅。
03、接下來(lái)房子怎么走？
新加坡模式，雙軌制發(fā)展正在逐步形成…
1、保障房正在崛起
今年兩會(huì)上面再次提到建設(shè)好房子，明確4萬(wàn)億專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)商品房用于提高保障房供給。
而保障房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)讓年輕一屆購(gòu)房者“神往”。比如深圳某個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房小區(qū)2萬(wàn)多的單價(jià)，僅為同地段商品房的40%。
這也預(yù)示著，未來(lái)50%的住房需求將由保障體系承接。為中低收入群體提供居住保障，但同時(shí)也在一定程度上影響了樓市的格局。
2、核心房正在貴族化
遠(yuǎn)郊房在加速價(jià)值縮水，但是核心城市優(yōu)質(zhì)地段的房產(chǎn)價(jià)格變得越來(lái)越高，只有少數(shù)人才能邁進(jìn)門(mén)檻。
比如去年，上海某新盤(pán)驗(yàn)資門(mén)檻提高到了2000萬(wàn)，北京頂級(jí)豪宅甚至逆勢(shì)上漲。這樣的房子，也只有有錢(qián)人才買(mǎi)得起。
3、城市也在經(jīng)歷洗牌
城市的發(fā)展?fàn)顩r，直接影響著樓市的興衰，然而，城市有活力，樓市就更具潛力，導(dǎo)致就會(huì)迎來(lái)各種危機(jī)。
然而如今，活力并不是普遍化。如今的狀況是：
一邊是，大城市都在通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債進(jìn)行城中村改造，發(fā)展趨勢(shì)一片繁榮。
另一邊，越來(lái)越多市縣土地流拍，城市發(fā)展陷入困境。
城市之間也開(kāi)啟了競(jìng)爭(zhēng)，那些沒(méi)有產(chǎn)業(yè)和人口優(yōu)勢(shì)的城市，將最終被踢出牌局。
04、普通人如何應(yīng)對(duì)？
1、優(yōu)化資產(chǎn)
遠(yuǎn)郊房：配套不行，貶值趨勢(shì)超快；
小產(chǎn)權(quán)房：是法律邊緣資產(chǎn)，隨時(shí)可能歸零；
超高樓層住宅，安全焦慮正在摧毀這類(lèi)房產(chǎn)的價(jià)值，持有只會(huì)讓損失越來(lái)越大。
手上有這幾個(gè)資產(chǎn)，建議快刀斬亂麻，割肉離場(chǎng)或更為明智。
2、買(mǎi)房鎖定“黃金一公里”
寧愿選擇中心區(qū)成熟配套的老破小，也不要外觀高大上檔次的郊區(qū)偽豪宅，畢竟核心地段保值潛力無(wú)可抵擋。
另外，現(xiàn)金流至上！月供別超收入1/3，還要預(yù)留24個(gè)月的月供儲(chǔ)備，以應(yīng)對(duì)不確定性。
總之，曹德旺的提醒不是一句空話，政策紅利已經(jīng)發(fā)生驟變，這個(gè)時(shí)候的買(mǎi)賣(mài)抉擇，更關(guān)乎家庭財(cái)富存亡。
所以，理性一點(diǎn)，別被市場(chǎng)帶了節(jié)奏。
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