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案件梳理

當(dāng)事人關(guān)系

陳宇：購房人（原告）

甲公司：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（第三人，原某房地產(chǎn)公司）

乙合伙企業(yè)：申請執(zhí)行人（被告，原某投資合伙）

涉案房屋情況

一號房屋：位于西安市，性質(zhì)為商辦公寓，合同總價544,092 元，已全額付款

關(guān)鍵事實

購房與抵押情況：

2019 年 6 月 16 日，陳宇與甲公司簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議》，支付全款并實際入??；

乙合伙企業(yè)通過信托計劃對甲公司享有債權(quán)，涉案房屋于2019 年 6 月 12 日設(shè)立抵押權(quán)（擔(dān)保債權(quán) 4800 萬元），2020 年 9 月被北京二中院查封。

執(zhí)行異議程序：

陳宇以“商品房消費者” 身份提出執(zhí)行異議，主張依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第 29 條排除執(zhí)行；

北京二中院以房屋性質(zhì)為“商辦” 不屬于居住用途為由駁回異議，陳宇提起案外人執(zhí)行異議之訴。

爭議核心：

商辦公寓能否認(rèn)定為“用于居住的房屋”？

購房人對未竣工驗收的商辦公寓是否享有排除抵押權(quán)執(zhí)行的權(quán)利？

爭議焦點

《認(rèn)購協(xié)議》的法律效力：

僅簽訂認(rèn)購協(xié)議未簽正式買賣合同，是否構(gòu)成合法有效的書面買賣合同？

房屋用途的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：

規(guī)劃用途為“商辦” 的公寓，實際用于居住能否認(rèn)定為《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第 29 條中的 “居住用途”？

消費者購房權(quán)的適用邊界：

商辦物業(yè)買受人是否屬于“商品房消費者”，其權(quán)利能否對抗在先抵押權(quán)？

案件分析

一、合同效力與購房權(quán)性質(zhì)

認(rèn)購協(xié)議的有效性：認(rèn)購協(xié)議明確約定房屋位置、價款、付款方式，符合買賣合同主要條款，且陳宇已付清全款，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的解釋》第5 條，應(yīng)認(rèn)定為合法有效的商品房買賣合同。

乙合伙企業(yè)的抵押權(quán)抗辯：抵押權(quán)設(shè)立雖早于購房行為，但根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29 條，若購房人符合 “消費性購房” 條件，其權(quán)利可排除抵押權(quán)執(zhí)行。

二、“居住用途” 的實質(zhì)審查

規(guī)劃用途與實際功能的區(qū)分：涉案房屋雖規(guī)劃為“商辦”，但現(xiàn)場勘察證實陳宇實際用于居住，且其名下無其他住房。最高院司法實踐中，“居住用途” 以實際使用功能而非規(guī)劃性質(zhì)為判斷標(biāo)準(zhǔn)（參考（2021）最高法民申 1134 號判例）。

購房人主觀意圖的證明：陳宇提交物業(yè)繳費憑證、居住照片等證據(jù)，證明其購買公寓系用于自住，符合“生存權(quán)優(yōu)先” 原則。

三、消費者購房權(quán)的適用條件

付款比例與合同履行：陳宇已支付全部房款，且甲公司出具收款收據(jù)，履行了主要合同義務(wù)。向關(guān)聯(lián)方付款的行為可視為受甲公司指示，不影響付款真實性認(rèn)定。

未簽正式合同的過錯認(rèn)定：認(rèn)購協(xié)議約定“3 日內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》”，但雙方未簽。因甲公司原因（項目停工、債務(wù)糾紛）導(dǎo)致未能網(wǎng)簽，過錯不在購房人，不影響異議權(quán)行使。

裁判結(jié)果

排除強制執(zhí)行：陳宇符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29 條條件，判決停止對一號房屋的執(zhí)行；

駁回其他請求：

確認(rèn)房屋所有權(quán)需以登記為依據(jù)，陳宇僅享有債權(quán)請求權(quán)，不予支持；

協(xié)助辦理過戶屬于合同履行問題，本案不予處理。

案件啟示

商辦物業(yè)的居住權(quán)認(rèn)定：規(guī)劃用途為“商辦” 的公寓，若實際用于居住且購房人名下無其他住房，可認(rèn)定為《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第 29 條中的 “居住用途”，突破規(guī)劃性質(zhì)限制。

認(rèn)購協(xié)議的證據(jù)效力：具備買賣合同主要條款且實際履行的認(rèn)購協(xié)議，可作為排除執(zhí)行的依據(jù)，購房者需留存付款憑證、入住證明等關(guān)鍵證據(jù)。

抵押權(quán)與消費者權(quán)的沖突解決：消費者購房權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)的核心要件：

以居住為目的；

已支付超過50% 房款或全款；

名下無其他住房；

購房行為早于查封。

開發(fā)商的告知義務(wù)：開發(fā)商銷售商辦物業(yè)時，需明確告知規(guī)劃用途，若宣傳為“公寓”“可居住”，可能被認(rèn)定為誤導(dǎo)，影響購房人權(quán)利認(rèn)定。

本案通過實質(zhì)審查購房用途與合同履行，明確了商辦物業(yè)消費者購房權(quán)的保護邊界，為類似執(zhí)行異議案件提供了裁判參考。