每年4月都是樓市小陽春向平淡市過渡的關鍵節(jié)點，2025年也不例外。
當3月的火熱如沸水般蒸騰，4月的樓市卻悄然降溫，熱度如同從100度驟降至70度，呈現(xiàn)出不溫不火的尷尬態(tài)勢。
克爾瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國重點26城4月上半月新房成交面積環(huán)比下滑14%，二手房市場雖同比仍有部分城市上漲，但不同城市間的冷熱差距持續(xù)拉大。
一線城市如北京、上海、深圳等依舊保持韌性，而鄭州、青島等城市則寒意襲人。
更值得關注的是，今年樓市面臨著關稅戰(zhàn)沖擊、新舊市場價格分化等復雜局面，能否在政策助力下打破膠著，成為業(yè)界矚目的焦點。
01
4月上半月的樓市降溫，在新房與二手房市場均有顯著體現(xiàn)，尤以二手房市場分化最為突出。
新房市場中，全國重點26城成交面積317.17萬平方米，雖與去年同期持平，但環(huán)比3月下滑14%。
分城市來看，一線城市展現(xiàn)出較強的抗跌性，北京、上海、深圳等城市新房成交量同比上漲32%，成為支撐市場的“頂梁柱”。
然而，二線、三線城市則表現(xiàn)乏力，成交量同比分別下跌10%和8%，廣州作為一線城市，4月上半月新房成交20.32萬平方米，較3月下降26%，熱度大減。
二手房市場的分化程度更甚，形成了“冰火兩重天”的景象。
深圳、上海、杭州等城市延續(xù)了去年9月以來的回暖態(tài)勢，深圳4月中上旬成交量同比上漲34%，上海漲幅達30%，市場活躍度較高。
但鄭州、青島等城市卻陷入低迷，成交量同比分別下降13%和19%，業(yè)主降價拋售現(xiàn)象增多，議價空間不斷擴大。
這種分化背后，既有城市經濟基本面、人口吸引力的差異，也與政策落實效果緊密相關。
去年9月的救市政策，在核心城市形成了較強的帶動效應，而部分弱二線及三線城市，由于產業(yè)基礎薄弱、人口外流等問題，難以留住市場熱度，熱鬧過后只留下沉寂。
02
回顧2023年以來的樓市周期，每年都上演著相似的劇情：2月底熱度起步，3月達到高潮，4月降溫，5月進入靜淡市，7-8月跌至冰點，下半年依賴政策刺激回暖。
2024年便是如此，盡管5月出臺了救市政策，但效果曇花一現(xiàn)，7-8月樓市再度墜入冰窟，直至9月底的“大救市”才真正扭轉乾坤。
那次救市并非單純依賴樓市政策，而是宏觀政策與行業(yè)政策的協(xié)同發(fā)力：央行降準降息，5年期LPR下調25個基點，存量房貸調整減輕購房者壓力。
財政端10萬億化債安排穩(wěn)定市場信心，以舊換新等刺激內需政策提升消費能力；房地產領域，一線城市放松限購限貸、城中村改造擴圍等措施，直接激活了市場需求。
正是這些政策“組合拳”，讓深圳、上海等城市的次新房價格實現(xiàn)反彈，并守住了成果。
然而，2025年的4月樓市，面臨的環(huán)境遠比過去復雜。
外部因素中，關稅戰(zhàn)雖未直接沖擊樓市，但通過影響外貿進而傳導至經濟基本面，對市場信心造成打壓。
內部則是樓市分化達到極致，新房與二手房市場出現(xiàn)非理性價差。
以鄭州、廣州為例，部分新房憑借第四代住宅概念，以超高得房率等優(yōu)勢，比同地段次新二手房溢價30%-50%。
這種過度抬高新房、貶低二手房的現(xiàn)象，不僅破壞了市場平衡，也為后續(xù)新房市場埋下隱患，一旦二手房持續(xù)低迷，新房市場也難以獨善其身。
03
當前的4月樓市，正處于“跌不動、漲不起”的膠著狀態(tài)。
新房價格保持穩(wěn)定，但成交量下滑；二手房議價空間擴大，卻難現(xiàn)大規(guī)模成交。
買賣雙方陷入拉鋸戰(zhàn)，而這恰恰是政策發(fā)力的最佳時機。
從歷史經驗來看，2024年9月的救市之所以成功，在于精準把握了市場情緒轉折點，用外力將市場向積極方向推動。如今，樓市同樣需要這樣的“關鍵一擊”。
面對復雜局面，政策工具箱仍有諸多選項。
宏觀層面，可繼續(xù)通過降準降息等貨幣政策，降低購房成本，釋放流動性；財政政策上，加大對保障性住房、城中村改造的投入，穩(wěn)定房地產投資。
行業(yè)政策方面，進一步優(yōu)化限購限貸政策，尤其是在二線城市，適度放寬購房門檻，激活潛在需求；規(guī)范新房市場定價機制，避免過度溢價，促進新舊市場良性互動。
同時，針對關稅戰(zhàn)帶來的外部沖擊，需加快內需提振步伐，通過穩(wěn)就業(yè)、增收入，增強購房者信心。
言叔認為，樓市的健康發(fā)展離不開政策的精準引導與市場的自我調節(jié)。2025年的4月，既是對過去政策效果的檢驗，也是新周期的起點。
當分化成為常態(tài)，唯有打破常規(guī)、綜合施策，才能讓樓市擺脫“過山車”式波動，走向平穩(wěn)發(fā)展的軌道。
正如古人所言：“審時度勢，方能決勝千里?！睒鞘械奈磥恚Q于能否在這關鍵節(jié)點上，祭出恰到好處的“大招”。
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