近日，#售樓處回應房價4年后打4折# 引發(fā)熱議，但市場真的這樣嗎？那某樓盤600-800萬/套被搶購一空又算什么？上海某“套均破億”樓盤被瘋搶又算什么？
也許，過去幾年，房地產(chǎn)所謂的“崩盤”，本質(zhì)是一次“問題房企的集體翻車”。
現(xiàn)在的市場真相，就是優(yōu)質(zhì)樓盤依然熱銷，降價潮僅集中于問題項目。樓市并非崩盤，而是回歸理性——資本退潮、居住屬性回歸，這才是房地產(chǎn)應有的健康狀態(tài)。
市場分化并非崩盤，優(yōu)質(zhì)樓盤依然熱銷
近期據(jù)九派新聞報道，江西南昌江鈴時代城被曝房價大降，曾售價1.2萬元/㎡，目前參考均價僅為4388元/㎡，不少老業(yè)主感到被開發(fā)商背刺。
過去一年來，不僅是江西，全國各地都有類似的新聞出現(xiàn)，乍一聽很“驚悚”，印證了樓市“哀鴻遍野”，但只要深入了解就會發(fā)現(xiàn)，“骨折盤”往往是個案，大部分房價仍就高于購房者“預期”。
當然，這類個案被輿論放大后，往往掩蓋了市場的真實面貌，也繞輪了普通購房者對于房價的預期。
真實數(shù)據(jù)是什么？4月16日上午，國家統(tǒng)計局公布《2025年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。2025年3月，住房市場成交活躍度提升，70個大中城市中，一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比上漲，二三線城市環(huán)比總體降幅收窄；各線城市同比降幅均繼續(xù)收窄。
事實上，此前就曾有分析認為，“當前房地產(chǎn)市場的結構性分化是供需關系重構的必然結果”，也曾有分析指出，當前市場的分化是健康調(diào)整的表現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)始終受認可，而非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價格回落恰恰是市場理性的體現(xiàn)。
這一點，在沈陽表現(xiàn)得尤為明顯。2025年，沈陽幾個高端項目持續(xù)熱銷，有傳聞稱，沈陽去年有豪宅首開去化率超過80%；進入2025年，幾個新開項目去化率同樣居高不下。當然，沈陽也不乏一些“硬傷”明顯的樓盤，經(jīng)歷了多輪“價格戰(zhàn)”之后，去化率仍就低迷不振，這也成了很多“黑粉”攻擊沈陽樓市的“小辮子”。
綜合來看，雖然我們不排除極端個例，也承認現(xiàn)在的二手房市場的確存在“撿漏”的可能性，但以個案論大趨勢顯然是不科學的，“樓市崩盤論”顯然也是危言聳聽。
瘋狂才是異常，資本炒作扭曲市場本質(zhì)
回溯2015-2020年，樓市在資本裹挾下脫離居住屬性，淪為投機工具。此前，新浪財經(jīng)曾援引BIS、IMF數(shù)據(jù)表示，2020年9月末的居民杠桿率和2015年末相比，我國居民杠桿率上升了22.2個百分點。
這組數(shù)據(jù)也引發(fā)了一些“投資論”，此前有分析認為，2016-2018年，我國超40%的購房行為純?yōu)橥顿Y。這種畸形生態(tài)若持續(xù)，將導致80%的真實需求者被擠出市場。
事實也的確向著這個方向發(fā)展了，2020年，沈陽房價進入高點，此時有大批購房者放棄了原本的置業(yè)計劃，樓市變成一眾炒房客的狂歡。當年，這種異常增長也引發(fā)了沈陽相關部門“連夜出新規(guī)”，以遏制這一現(xiàn)象。當時也有小道消息指出，當年相關部門因阻止某樓盤漲價，還與該企業(yè)領導鬧得非常不愉快。而今回頭再看，沈陽樓市震蕩遠不如其他城市“慘烈”，當年沈陽政府堅決遏制房價異常增長居功至偉。
當然，說這些就扯遠了，我們說回房價。
過去房價的非理性上漲，使部分人將房產(chǎn)視為“只漲不跌”的金融產(chǎn)品，而非居住載體，這也進一步扭曲了樓市本來面貌?？梢哉f，當實體產(chǎn)業(yè)被金融“架空”變成“吸金機器”，那么行業(yè)將面臨滅頂之災。房地產(chǎn)亦如是。
“房住不炒”，也許就是對金融資本的一次警告，房子是民生根本，將購房者擠出市場，把房子變成資本炒作吸金的工具，是絕對不可能被允許的。房子必須回歸實體產(chǎn)業(yè)，它的第一屬性，必須是“居住”。
居住屬性回歸，市場步入健康發(fā)展軌道
如今再看，當前樓市最積極的變化，是需求結構的根本轉(zhuǎn)變。
鳳凰房產(chǎn)援引貝殼數(shù)據(jù)顯示，一線城市賣出二手房買新房的比例達到40%，大部分城市的換房和改善需求占比已經(jīng)超過60%。
與此同時，金融資本持續(xù)退潮，沈陽某樓盤掛牌量一度破千的小區(qū)就曾被指“都是投資的”，而今掛牌量居高不下，恰好印證了“投資客退潮”的說法。在沈陽，華潤置地、保利發(fā)展、萬科等以產(chǎn)品力見長的房企實現(xiàn)"彎道超車"，市場排名持續(xù)攀升。這一現(xiàn)象并非孤例，中指數(shù)據(jù)顯示，2024年全國房企銷售TOP10中，產(chǎn)品力導向型房企占比顯著提高，保利發(fā)展更是蟬聯(lián)冠軍。這也印證了行業(yè)正從"高周轉(zhuǎn)"向"高質(zhì)量"轉(zhuǎn)型的趨勢。
從消費端來看，如今的購房者更關注學區(qū)、交通、戶型等居住價值，而非投機空間。住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹此前就曾強調(diào)：“市場已從‘有沒有’轉(zhuǎn)向‘好不好’，高質(zhì)量發(fā)展階段更需要產(chǎn)品力競爭?！?025年兩會期間，“好房子”更是首次出現(xiàn)在政府工作報告中，產(chǎn)品力的重要性不言而喻。
綜合來看，#售樓處回應房價4年后打4折# 的爭議，本質(zhì)是市場出清過程中的陣痛。當房子重新成為“家的容器”，而非資本博弈的籌碼，樓市才能真正穩(wěn)健。這既是對經(jīng)濟規(guī)律的回歸，更是對民生本位的堅守。或許未來回望，我們會發(fā)現(xiàn)：今天的理性回調(diào)，正是房地產(chǎn)走向長周期健康的起點。
熱門跟貼