紅橋樓市在市區(qū)中一直是“小透明”。
今年卻反轉(zhuǎn)了，天津樓市的局部熱點(diǎn)，紅橋占了好幾個(gè)，這讓紅橋樓市都熱起來(lái)了。
代表樓盤就是建投譽(yù)河院和格調(diào)觀槿花園。
建投譽(yù)河院二期前不久開(kāi)盤，開(kāi)發(fā)商本想推一棟樓，因排卡人數(shù)太多，臨時(shí)加推所有樓棟，也都賣了。
建投譽(yù)河院排隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)
格調(diào)觀槿花園首開(kāi)售罄，出現(xiàn)“日光盤”現(xiàn)象。
格調(diào)觀槿花園首開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)
為什么他們?nèi)绱嘶鸨?/p>
除了地段優(yōu)勢(shì)，建投譽(yù)河院和格調(diào)觀槿花園產(chǎn)品、總價(jià)段正好踩中紅橋樓市的需求空白。
紅橋新盤上一波熱度還集中在中海云麓公館在售時(shí)，總價(jià)集中在350-600萬(wàn)，不算對(duì)準(zhǔn)紅橋改善的靶心。
2024年天津新房300萬(wàn)以下成交占比達(dá)82%。
也就是說(shuō)，天津大部分買房人的預(yù)算集中在300萬(wàn)以下。
紅橋的剛改和改善需求，主流預(yù)算段在200-400萬(wàn)之間。
本來(lái)新盤就少的紅橋，在中海云麓公館清盤后，改善供應(yīng)又?jǐn)鄼n了。
建投譽(yù)河院和格調(diào)觀槿花園的出現(xiàn)，就是紅橋新盤的“救命稻草”，面積段和總價(jià)段都“對(duì)路”。
一下子就供不應(yīng)求了！
現(xiàn)在建投譽(yù)河院二期沒(méi)房，格調(diào)觀槿花園售罄。
但買房人的需求還在，熱度開(kāi)始往二手房傳導(dǎo)。
這里說(shuō)的二手房不是全部，一定是品質(zhì)和價(jià)格相近的次新房。
從居住屬性來(lái)說(shuō)，次新房和新房其實(shí)沒(méi)差太多。
這幾年新房迭代速度太快了，對(duì)比下好像次新房就落后了。
在新房供應(yīng)不足的時(shí)候，這類次新房就是很好的“平替”。
比如泰達(dá)城河與海、仁恒北岸中心、千吉花園等。
小編關(guān)注了下，這些小區(qū)確實(shí)有房源的價(jià)格，開(kāi)始上調(diào)了。
這是紅橋區(qū)泰達(dá)城河與海小區(qū)兩套80平米2024年年底的成交情況。
成交單價(jià)在2.2萬(wàn)/平米上下。
面積差不多的戶型，今年3月最新的成交單價(jià)就到2.4萬(wàn)/平米上下。
漲了約2000元/平米。
再看北岸中心90平米兩室2024年年底的成交，單價(jià)2.2萬(wàn)/平米。
掛牌價(jià)215萬(wàn)，最終以203萬(wàn)成交。
進(jìn)入2025年，同戶型的掛牌價(jià)漲了至少20萬(wàn)。
還有千吉花園94平米的兩室，從2024年年底2.5萬(wàn)/平米的成交價(jià)，到今年2.6萬(wàn)/平米。
總結(jié)起來(lái)，紅橋的幾個(gè)次新房成交價(jià)在2.4-2.6萬(wàn)/平米間。
其實(shí)和市區(qū)的入門樓盤價(jià)格差不多。
中車中環(huán)學(xué)府3月高層簽約均價(jià)是2.4萬(wàn)/平米。
路勁太陽(yáng)城的3月高層簽約均價(jià)2萬(wàn)/平米（精裝），剛加推的樓棟已經(jīng)2.3萬(wàn)/平米了。
可是看位置，泰達(dá)城河與海、北岸中心等次新房的位置并不差。
泰達(dá)城河與海緊鄰海河，仁恒北岸中心在紅橋位置也不錯(cuò)。
仁恒北岸中心實(shí)景圖
產(chǎn)品上，拿仁恒北岸中心舉例，是標(biāo)準(zhǔn)的二代產(chǎn)品，與新房市場(chǎng)上的二代商品如出一轍。
只不過(guò)情緒上，大家對(duì)紅橋的預(yù)期一直不好。
導(dǎo)致買房人不認(rèn)可這的房子，房?jī)r(jià)一直在降。
現(xiàn)在這些次新房的價(jià)格已經(jīng)超跌，達(dá)到“買點(diǎn)”。
像河西、河?xùn)|，很多次新房都被新房按到“泥里”，壓得喘不過(guò)氣。
但在紅橋區(qū)不存在的，因?yàn)樾路抗?yīng)跟不上，二手房受新房影響就小。
不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，次新房個(gè)別房源的漲價(jià)現(xiàn)象不能以點(diǎn)帶面。
只能說(shuō)價(jià)格開(kāi)始進(jìn)入修復(fù)期。
想要迎來(lái)普漲，還需要時(shí)間。
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