為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。

案件梳理

當(dāng)事人關(guān)系

陳林：原告（購(gòu)房人）

甲公司：被告（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）

涉案房屋情況

一號(hào)房屋：現(xiàn)地址為北京市西城區(qū)，規(guī)劃用途為商住，原告自2009 年起實(shí)際入住。

關(guān)鍵事實(shí)

合同簽訂與履行：

2007 年，陳林與甲公司簽訂《商品房買賣合同》（編號(hào) xx），約定以 577,070 元購(gòu)買一號(hào)房屋，原告于 2007 年分兩次付清全款（2 月 6 日支付 50 萬(wàn)元、2 月 8 日支付 77,070 元）；

被告未按約定辦理合同備案及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，原告于2009 年接收房屋并居住至今。

被告抗辯理由：

主張未與原告簽訂合同，稱合作方乙公司偽造印章、違規(guī)銷售，相關(guān)行為未經(jīng)授權(quán)；

提出涉案房屋在2006-2008 年期間被法院查封，認(rèn)為查封期間的買賣合同無(wú)效。

法院查明事實(shí)：

涉案項(xiàng)目系甲公司前身開發(fā)，甲公司委托乙公司對(duì)外銷售，乙公司的銷售及收款行為構(gòu)成代理關(guān)系，法律后果由甲公司承擔(dān)；

甲公司曾出具《項(xiàng)目告知確認(rèn)書》，確認(rèn)原告購(gòu)房款及房號(hào)，但主張乙公司使用非法印章，后認(rèn)可原告購(gòu)房事實(shí)；

原告自愿撤回“辦理備案及過(guò)戶登記” 的訴訟請(qǐng)求。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

買賣合同的效力認(rèn)定：

原告主張：合同系雙方真實(shí)意思表示，已支付全款并實(shí)際入住，應(yīng)認(rèn)定有效。

被告抗辯：合作方偽造印章銷售，且房屋在查封期間出售，合同違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。

代理銷售行為的法律后果：

被告是否應(yīng)對(duì)合作方乙公司的銷售行為承擔(dān)責(zé)任。

查封期間簽訂合同的效力：

法院查封是否導(dǎo)致買賣合同無(wú)效。

案件分析

一、代理銷售行為的責(zé)任承擔(dān)

代理關(guān)系的認(rèn)定：

生效裁判文書及《項(xiàng)目告知確認(rèn)書》顯示，甲公司委托乙公司銷售涉案項(xiàng)目房屋，乙公司的簽約、收款行為屬于代理行為（《民法典》第162 條）；

即使乙公司存在印章使用不規(guī)范，原告作為善意第三人，有理由相信其代表甲公司，代理行為后果應(yīng)由甲公司承擔(dān)（表見代理規(guī)則）。

二、查封期間合同的效力判斷

法律強(qiáng)制性規(guī)定的區(qū)分：

《城市房地產(chǎn)管理法》第38 條規(guī)定查封期間不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，屬于管理性強(qiáng)制規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制規(guī)定；

未辦理備案登記不影響合同效力，且原告已支付全款并實(shí)際占有房屋，合同不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制規(guī)定（《民法典》第153 條）。

三、被告抗辯的不成立性

印章偽造的抗辯無(wú)效：

甲公司通過(guò)《項(xiàng)目告知確認(rèn)書》確認(rèn)原告購(gòu)房事實(shí)及款項(xiàng)支付，已實(shí)際認(rèn)可合同關(guān)系，不得僅以印章問(wèn)題否認(rèn)合同效力；

查封不導(dǎo)致合同無(wú)效：

查封期間簽訂的合同若未損害公共利益或他人權(quán)益，僅導(dǎo)致過(guò)戶障礙，不影響合同本身效力。

裁判結(jié)果

合同效力確認(rèn)：

確認(rèn)原告陳林與被告甲公司簽訂的《商品房買賣合同》（編號(hào)xx）合法有效；

訴訟請(qǐng)求處理：

原告自愿撤回“辦理備案及過(guò)戶登記” 的請(qǐng)求，法院予以準(zhǔn)許；

案件啟示

代理銷售中的表見代理認(rèn)定：

開發(fā)商委托第三方銷售時(shí)，第三方的簽約、收款行為可能構(gòu)成表見代理，開發(fā)商需對(duì)代理后果承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)規(guī)范合作方授權(quán)手續(xù)。

查封期間合同的效力邊界：

法院查封不當(dāng)然導(dǎo)致買賣合同無(wú)效，僅影響物權(quán)變動(dòng)，購(gòu)房人可依據(jù)有效合同主張權(quán)利（如過(guò)戶或賠償）。

訴訟處分權(quán)的行使：

原告可在訴訟中撤回部分請(qǐng)求，法院尊重當(dāng)事人處分權(quán)，但需審查是否損害公共利益或他人權(quán)益。

證據(jù)鏈的完整性：

購(gòu)房人應(yīng)妥善保存合同、付款憑證、入住證明等證據(jù)，即使存在程序瑕疵，完整證據(jù)鏈可支持合同效力認(rèn)定。