本文來源：時代財經(jīng) 作者：陳澤旋
“社保大戰(zhàn)”再現(xiàn)杭州樓市。
4月26日，杭州主城區(qū)的樓盤潮語映月軒最后一期開盤，一共1154戶家庭按照搖號順序選房，爭搶僅有的160套房源，整體中簽率為13.86%，為開盤以來的最低，普通家庭的中簽率更是僅有8.13%。
最終，潮語映月軒在排到349號時宣告售罄，超過800人出局。有著228個月繳納記錄的李明，“全勤打卡”潮語映月軒的6次開盤，這一次，他拿到的選房序號在600開外，又一次與心儀房源失之交臂，無奈感慨：“現(xiàn)在買房不是你買房子，而是房子選你”。
在杭州，均價5.2萬元/平方米的潮語映月軒屬于高端改善項目，此次出售的房源過半總價達到千萬級別，中產(chǎn)們卻沒有因為價格而產(chǎn)生絲毫猶豫。由于預(yù)登記階段過于火爆，報名的家庭數(shù)量與公開銷售房源數(shù)之比大于10:1，潮語映月軒觸發(fā)了“社保機制”，需要按照社保繳交累計月數(shù)從高到低排序確定入圍名單，然后再進行搖號確定選房順序。
結(jié)果顯示，高層次人才家庭和無房家庭全部入圍，而入圍的普通家庭最低社保月數(shù)為164個月，這也就意味著，杭州的一個普通家庭要繳足將近13.67年的社保，才能獲得在潮語映月軒的買房資格。
潮語映月軒位于上城區(qū)的錢江新城二期，這里是杭州的熱門購房板塊。今年以來，錢江新城二期出現(xiàn)了2次“拼社?！钡臉鞘惺r，均由潮語映月軒創(chuàng)下，第一次發(fā)生在3月，這也是今年杭州的首個“拼社?！睒潜P。
今年的杭州樓市宛如踩下加速踏板，呈現(xiàn)一路狂飆之勢，由于報名人數(shù)遠超房源數(shù)量，新房市場搖號不斷，3至4月短短兩個月間，更是上演了5次“拼社?！泵麍雒?，其中，蕭山主城區(qū)的高端改善項目晴瀾軒達到了杭州相關(guān)部門規(guī)定的頂格要求230個月。
杭州樓市上一次出現(xiàn)“頂格社保”現(xiàn)象，要追溯到去年10月，消失半年的“社保大戰(zhàn)”，為何在此時驟然卷土重來？
賣一個少一個，杭州買房客搶趕限價“末班車”
“樓盤這么火爆，我確實沒有想到”，李明對時代財經(jīng)感慨道。作為杭州的改善型買家，李明從去年 10 月潮語映月軒首開追到如今收官，6次開盤場場不落卻次次“陪跑”，見證了這個樓盤一路走紅的過程。
“前面4次（開盤）都是只有400至500人搖號，也不需要拼社?！保D(zhuǎn)折點發(fā)生在3月上旬，潮語映月軒啟動第5次開盤報名，1217戶家庭突然涌入登記系統(tǒng)，首次觸發(fā)“社保機制”，這既是今年杭州的首個“拼社?！睒潜P，也是錢江新城二期自2022年3月首個樓盤入市以來，第一次有樓盤觸發(fā)“社保機制”。
李明購買潮語映月軒的決心很堅定，“我的生活、工作都在城東（新城），這個樓盤的位置很合適”，再綜合考慮對居住的多項個人偏好，李明鎖定了這個 “夢中情房”。
不過，李明看中潮語映月軒存在一個首要前提，那就是價格，這也正是該樓盤屢次開盤屢次搖號，最后發(fā)展到“拼社?！钡脑颉：贾菁磳⑷骈_啟不限價的新房市場，作為限價樓盤的“末班車”，潮語映月軒在價格上確實有一定優(yōu)勢，“以后都是不限價樓盤，價格肯定漲，細想下來，其實也不難理解為什么最近兩次開盤都要‘拼社?！?，李明說道。
去年10月9日，杭州市城鄉(xiāng)建設(shè)管理高質(zhì)量推進領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整我市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，宣布杭州全面取消新出讓住宅用地設(shè)置新建商品房限價的要求，但已出讓用地則按原有合同約定執(zhí)行。
疊加此前杭州土拍恢復(fù)“價高者得”及其它購房利好政策的影響，從去年第四季度開始，杭州核心區(qū)域土拍市場“燃”了起來。進入2025年，房企在優(yōu)質(zhì)地塊上的爭奪戰(zhàn)愈演愈烈，樓面價紀錄不斷被刷新。
3月28日，建發(fā)以34.35億元的總價競得西湖區(qū)蔣村地塊，樓面價8.80萬元/平方米創(chuàng)下單價歷史新高。具體到潮語映月軒所在的錢江新城二期，今年3月拍出4.79萬元/平方米的宅地，隔壁板塊城東新城更是誕生5.07萬元/平方米的新晉板塊單價最高。
“面粉比面包還貴，限價房越來越少，潮語映月軒5.2萬元/平方米的均價還是可以接受的”，眼見政策組合拳“發(fā)威”，改善型買家蔡文被激發(fā)了“斗志”。手握231個月社保記錄，在去年12月潮語映月軒第四次開盤時遺憾“陪跑”，蔡文決定在最后一期返場再戰(zhàn)。
地價上漲帶動房價上漲的預(yù)期，杭州買家加速進入樓市。今年截至目前，杭州樓市已經(jīng)出現(xiàn)了5次“拼社?！爆F(xiàn)象，其中，潮語映月2次，綠城玉瀾月華1次，英冠綠城晴瀾軒1次，杭鐵萬科云耀之城1次，而這四個樓盤均為杭州樓市為數(shù)不多的限價盤。
其中，蕭山主城區(qū)的高端改善項目英冠綠城晴瀾軒即將清盤，在4月11日推出最后28套聯(lián)排別墅，備案總價介于1500至2000萬元，吸引超過500戶家庭預(yù)登記，直接觸發(fā)“社保機制”，最終，普通家庭社保月數(shù)達到了杭州相關(guān)部門規(guī)定的頂格要求230個月，相當于要連續(xù)交近19.17年的社保才能搶到“入場券”。
止跌企穩(wěn)預(yù)期明確，杭州一二手房量價齊升
時代財經(jīng)留意到，引起買家搶購的并非全是歷史遺留的限價樓盤。
4月23日，位于主城區(qū)濱江的不限價樓盤詠湖云廬公布第五次開盤的意向客戶登記結(jié)果，一共239戶家庭入圍，爭搶64套疊墅，整體中簽率僅為26.78%。
值得一提的是，此次開盤的房源均價7萬元/平方米，相比3月推出的疊墅均價上漲了2335元/平方米，房源面積介于230至345平方米，總價最高的一套超過2400萬元。
根據(jù)中指研究院，自去年第四季度以來，杭州開盤樓盤的月度中簽率明顯走低，多個月份整體維持在40%以下，而去年第三季度的月度中簽率介于40%至70%之前，這意味著市場信心在去年第四季度開始顯著提高，買家積極入市，購房難度加大。
3月10日至4月6日期間，杭州（不含縣及縣級市，下同）一共開盤47次，需要搖號的有18次，搖號率38%，環(huán)比擴大6個百分點；參與登記的家庭共計1.22萬組，平均中簽率34.7%，環(huán)比下降了超過11個百分點，其中，10次中簽率在20%以內(nèi)。
“說到底就是（因為）大家對樓市止跌企穩(wěn)的預(yù)期越來越明確，而且整個市場的趨勢也很明確，一線城市已經(jīng)止跌，二線城市也要開始了，不一定往上走，但至少往下的機會已經(jīng)是不多了”，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示。
4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年3月，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，這也是自去年11月份以來一線城市新房價格連續(xù)4個月環(huán)比上漲；二手住宅銷售價格環(huán)比由2月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.2%。
二線城市仍然分化，整體新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平，與2月相同，二手住宅環(huán)比下降0.2%，降幅比2月收窄0.2個百分點。二線城市中不乏表現(xiàn)亮眼的城市，杭州方面，3月新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲0.5％，二手住宅環(huán)比漲1％，漲幅位列全國第一。
盧文曦指出，一季度杭州成交地價走高，尤其高地價打開了“大家對房價上漲的預(yù)期”，尤其民營房企參拍活躍度較高，更反映出市場對未來的信心。
根據(jù)中指研究院華東區(qū)域，一季度，杭州共計出讓32宗宅地，成交金額高達595.1億元，同比增長149.0%；成交樓面均價為28153元/㎡，平均溢價率43.2%，成交金額、樓面均價、溢價率均創(chuàng)2023年以來季度新高。其中，民企權(quán)益拿地金額占比41.6%，國央企占比31.6%，混合所有制企業(yè)占比22.2%。
跳出房地產(chǎn)的視角，盧文曦認為杭州市場表現(xiàn)不錯也是“多方因素共振（的結(jié)果）”，除了一系列支持經(jīng)濟發(fā)展和引進人才的措施，“過年期間爆出‘杭州六小龍’，對推動經(jīng)濟、推動產(chǎn)業(yè)的作用還是蠻大的”，也加大了杭州對人才的吸引力，“大家對市場看好，所以購房熱情也比較高”。
杭州樓市房價止跌回穩(wěn)，成交量也在顯著走高。根據(jù)克而瑞浙江區(qū)域，3月，杭州新房成交面積75.6萬㎡，環(huán)比增加194%；杭州（除富陽區(qū)、臨安區(qū)）共成交二手住宅1.22萬套，環(huán)比大漲118.8%，創(chuàng)下歷史新高。
盧文曦預(yù)期，在市場持續(xù)向好的發(fā)展趨勢下，包括杭州在內(nèi)的一線和強二線城市“基本上在今年能夠看到市場的底部，原先處于下降通道，先到可能要換一個通道來走了”。
時代財經(jīng)在采訪過程中，感受到買家對樓市信心明顯好轉(zhuǎn)。一名持有頂格社保資質(zhì)的潮語映月軒買家告訴時代財經(jīng)，他之所以選擇該樓盤，是因為“它算是杭州核心區(qū)域的核心資產(chǎn)”，雖然對房價的走勢仍然有些遲疑，但他還是決定買房。
（應(yīng)受訪者要求，文中李明、蔡文均為化名）
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