北京房價還有泡沫嗎？
北京房價下跌的空間還有多大？
之前，老楊已探討了全國總體房價泡沫的走勢。
接下來，老楊會分幾期內(nèi)容，重點聊聊單個城市，或者幾個城市之間房價泡沫的對比情況。
今天，我們就來聊一聊北京的情況。
房價收入比23倍
咱們先看三個細分指標，第一個指標是房價收入比，這也是國際上通用的衡量房價高低、判斷是否存在泡沫的核心指標。
下面這張圖展示的是北京房價收入比的年度走勢。
2024 年，北京的房價收入比是 23.5 倍，過去兩年呈連續(xù)下滑態(tài)勢，而在 2017 年達到最高峰，為 34 倍。
2015 - 2017 這三年間，北京房價漲幅很大。
那為什么 2018 - 2019 年房價降溫了呢？
這是因為北京房價在 2017 年 4 月沖高后，在多項重磅政策的連續(xù)壓制下，從 2017 年 5 月開始下跌，一直跌到 2019 年才止住跌勢。
北京房價收入比的最低值出現(xiàn)在 2014 年，為 19 倍。
房價收入比已經(jīng)低估了
那么，目前 23.5 倍的水平究竟是高是低？是否存在泡沫呢？
我們不能僅憑感覺判斷，需要進行指數(shù)化處理。
把 2024 年 23.5 倍的數(shù)值與過去多年北京房價收入比的中位數(shù)對比，從圖中可以看出，2024 年的指數(shù)是 -50，低于過去十多年的歷史平均水平；
2023 年的數(shù)值不高不低，正好處于均值水平；
2016 - 2022 年，指數(shù)為正值，表明這期間北京房價收入比偏高，房價被高估；
2011 - 2015 年，指數(shù)為負值，說明當時房價水平偏低。
總體而言，當前北京的房價收入比已經(jīng)不存在泡沫。
住宅租金收益率1.6%
接下來看第二個指標 —— 租金收益率，也叫租售比。
過去十多年，北京租金收益率最高是在 2012 年，達到 2.7%。
之后呈震蕩式下滑，到 2017 年一季度，也就是房價最高的時候，租售比探底至 1.4%。
在隨后的兩年里，隨著北京房價下跌，租售比有所回升，之后便處于震蕩狀態(tài)。
今年一季度，北京的租金收益率是 1.6%，與 2011 - 2015 年相比還是偏低的，但數(shù)值也在 2017 年以來的平均值左右。
同樣，我們對租售比進行指數(shù)化處理，從圖中可知，2016 年以來北京的租售比指數(shù)為負值。
指數(shù)為負意味著租售比偏低，也就是說相比房價水平，租金水平有點偏高。
今年一季度北京的租售比指數(shù)是 -84，從租金收益率這個指標來看，北京的房價還是相對偏高的。
房價周期波動指數(shù)已弱于2015年
再來看第三個細分指標，這是老楊獨創(chuàng)的指標。
根據(jù)房地產(chǎn)短周期理論，在房價周期性波動中探究規(guī)律，我將其命名為房價周期波動指數(shù)。
自去年 10 月份以來，房價波動指數(shù)進入負值區(qū)間。
負值區(qū)間意味著在房價周期波動中，房價處于低估狀態(tài)。
也就是說，連續(xù)半年北京的房價已經(jīng)進入低估區(qū)間。
今年 3 月份，該指數(shù)為 -54。
而上一輪北京房價低谷期的最低值出現(xiàn)在 2015 年 4 月，當時房價周期波動指數(shù)為 -47 。
從圖中可以看到，在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的絕大部分時間里，北京的房價周期波動指數(shù)都是正值，表明房價處于高估狀態(tài)。
高估的頂峰出現(xiàn)在 2017 年 4 月，也就是前面提到的北京房價漲勢最兇猛的時候。
房價低估程度小于2015年初前后
最后，我們把前面提到的三個細分指標按照不同權(quán)重進行綜合測算，得出最終的北京房價泡沫指數(shù)。
該指數(shù)從去年 9 月份開始進入負值區(qū)間，今年 3 月份為 -26 。
負值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年，當時北京樓市非常低迷，房價被低估。
很多朋友可能不太記得了，有些朋友在 2014 - 2015 年可能還沒開始關(guān)注樓市，那時市場一片慘淡。
房地產(chǎn)市場呈周期性波動。
多經(jīng)歷幾次樓市的低谷期，就不會認為房價會一直下跌；
多經(jīng)歷幾次樓市的繁榮期，也就知道房價不會永遠上漲。
北京作為一線城市、首都，目前房價處于超跌狀態(tài)，下跌空間已經(jīng)很小。
展望未來一到兩年，北京樓市肯定會見底反彈，房價也必然會轉(zhuǎn)跌為漲。
如果是自住需求，現(xiàn)在其實不用過于擔心。
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