場子，熱起來了。
這個周末，廣州開了幾個項目，無一例外，都引發(fā)了搶房大戰(zhàn)。
·珠江天河都薈首推一期房源，吸引超千人搶房，開盤2小時，勁銷200套；
·琶洲南保利天奕開放內(nèi)選，買家冒雨排隊搶房，120平千萬豪宅，幾乎賣光。
周六和粉絲去看天奕，120平，只剩下5棟和2棟2-3樓的低樓層單位。
這些成交量，都是買家殺回樓市，用真金白銀“堆”出來的。
你看，雖然很多人對市場沒信心，但好的地段，搭配好的學鐵商，高贈送的產(chǎn)品，還是能夠殺出重圍的。
廣州也不是沒有小陽春，而是核心項目入市節(jié)點，很多都安排到了五一前后，后續(xù)天曜、東山云起等項目的加入，以及土拍釋放的積極信號，熱度還會再上一個臺階。
近期要拍的幾宗地，也在最近迎來了多批次開發(fā)商的密集考察與深入調(diào)研，預定火熱。
我們了解到的最新意向情況是：
白云衡器廠地塊，10家左右；
嘉禾望崗兩宗地塊，4家；
番禺融媒體地塊，2家。
這說明，在地價調(diào)整，容積率調(diào)整之后，開發(fā)商還是堅定看好后市。
市場需求和購買力是有的，但是缺一個價格到位，讓人上頭的項目。
如無意外，這場土拍，會比開年好看得多。
這批地，雖然沒有在陽臺率上有所突破，但綜合素質(zhì)在線，包括地段，學鐵配置等，容積率普遍也都在3以下，對齊新國標。
隨著“好房子”標準的落地，會供應端，引發(fā)一場新“革命”，重構(gòu)市場需求。
具體來看看。
10余家房企關(guān)注
今年廣州“最火”的一宗地
最火的，是白云衡器廠地塊，越秀云悅旁。
從掛牌至今，熱度一路飆升，圍觀，在上投資決策會的企業(yè)數(shù)量有10家左右：
越秀、中海、中鐵置業(yè)、保利置業(yè)、華發(fā)、金茂、建發(fā)、綠城、國貿(mào)。
不止國央企，還有混合所有制企業(yè)。
在廣州活躍的開發(fā)商，基本都在名單之內(nèi)。
利潤率和安全性，向來都是影響房企拿地意愿的關(guān)鍵因素。
而這兩點，在云悅這個項目上，已經(jīng)得到了驗證。
項目去年9月底以不到3萬/平地價拿地，12月初5.5萬/平起首開，僅用4個月就進入清盤階段，目前未網(wǎng)簽只剩33套。
考慮到網(wǎng)簽信息的滯后，真實余量會更少。
在云悅快速清盤的雞血下，開發(fā)商對板塊的量價還是有信心和看多的。
衡器和云悅兩個項目，基本面基本一致。
包括容積率，以及地鐵、商業(yè)配套等。
不同之處在于：
云悅是超新規(guī)，陽臺率可以做到25%，且學位明牌，配建的24班小學是培英成員校；
衡器陽臺率只有20%，學位未定，但體量更大，能比云悅多做一棟樓。
這兩點，不是硬傷。
20%的陽臺率，也夠用，關(guān)鍵還是看設(shè)計，像保利怡璟灣、龍湖央璟頌，也不是超新規(guī)，但做了“零飄窗”，得房率也不低，怎么都能秒殺周邊次新。
學位現(xiàn)階段是還沒明牌，但隔壁的學校，還是有余量的，云悅只有300戶，當然能不能讀，最終還得等官宣。
這次衡器廠地塊，價格其實比當時云悅還要高，地價漲了1200元/平+，單價也多出了3個億。
這其實也是好事，地價上漲，也側(cè)面印證了廣州的信心。
地緣置換，以及3號線、18號線沿線的上班的族來說，如果之前沒買到云悅，這里倒是可以多關(guān)注。
不過，雖然目前關(guān)注衡器的企業(yè)很多，但沒到正式報名交錢的那一刻，一切都還變數(shù)。
這塊地，廣州也是鼓勵建地下通道直通地鐵，大概率是要和地鐵打配合的。
僅從可操作性來講，越秀+廣州地鐵這對老搭檔，拿地的可能性更高。
強概念區(qū)+學鐵商+低地價
嘉禾望崗也掀桌了
不想在這里硬剛的房企，估計都會選擇去嘉禾望崗。
目前保利、越秀、國貿(mào)、貝殼，都在看。
039、050地塊，都是如此。
這兩塊地，本就是捆綁出讓，想拿039，就必須舉牌050地塊，不舉就是違約，要罰錢。
這個玩法，在當時長隆“超級地塊”，以及珠城東絹麻廠地塊都出現(xiàn)過，不稀奇，目的就是想讓房企統(tǒng)一規(guī)劃，連片開發(fā)。
有些朋友應該還記得，去年8月，嘉禾望崗也掛過兩宗地，是019和035地塊，但最終沒賣掉。
這次的039和050地塊，位置更核心，地鐵上蓋，地價也更友好，學位確定性也高。
039地塊規(guī)劃配建的54班九年一貫制學校，白云已經(jīng)明確，要打造優(yōu)質(zhì)教育品牌。
強概念板塊，便宜的地價，再搭配不錯的學鐵商，不錯的居住環(huán)境，還是很香的，核心開發(fā)商如保利，還是看多的。
月初開會討論停車新模式，有30多家去了現(xiàn)場。
其客群，其實是比較清晰的。
一是依賴地鐵出行人群，嘉禾望崗站的客流，僅次于珠江新城和體育西路站，位列全市第三，2/3/14號線交匯，半小時通勤市中心；
二是本地客戶，包括在周邊工作生活的，以及新世界“分巢”出來的家庭等。
國貿(mào)云上的熱銷，也證明了嘉禾望崗板塊的購買力。
新地塊地價更低，又有學位預期，還是新規(guī)產(chǎn)品，做剛需-剛改產(chǎn)品，控總價，還是很有吸引力的。
這兩塊地之所以這么受歡迎，在我看來，還有一個關(guān)鍵原因：
白云，挺缺貨的。
一方面，是地賣得不多。
2023-2024年，一共也就6宗，還包含安置房、共有產(chǎn)權(quán)房等在內(nèi)，這也導致了全新盤的缺位。
你看天河，海珠，荔灣，都是新盤扎堆，互毆到鼻青臉腫，但白云，今年到現(xiàn)在就只出了一個全新項目，設(shè)計之都的中建·白云之星，還是由舊改孵化而來的。
往前追溯，是云悅，再往前追溯，是國貿(mào)云上。
供應的主力，還是存量項目居多。
另一方面，是房子賣得不少。
2024年，白云新房成交面積高達87.5萬平，位列中心區(qū)第一，也超過了黃埔。
去化周期也在不斷縮短，2024年底，是14.2個月，到了今年3月底，縮短到了13.6個月，賣得比海珠還快。
相比其他區(qū)域，白云市場確實是內(nèi)生，但作為廣州第一人口大區(qū)，產(chǎn)業(yè)也足夠強勁，又有大力度的舊改推進，并不缺購買力。
而這次捧出的兩宗地，一個足夠靠近天河，一個在設(shè)計之都，板塊能級都比較高，且有學鐵商、新規(guī)加持，質(zhì)價比高，面向的不僅是區(qū)內(nèi)客戶，還有外區(qū)，尤其是地鐵沿線。
不光是買家，房企也會用腳投票。
白云很快又要迎來下一個高光時刻。
2家房企圍觀
番禺廣場今年繼續(xù)卷
融媒體地塊，是繼好又多（路勁美的雋樾府），中銀南（綠城玉海棠）后，番禺廣場又一新供應。
目前關(guān)注的的企業(yè)，有綠城、遠東宏信兩家。
前者大家都不陌生，后者有金融背景，今年番禺的推介會也參加了。
地塊位置，就在基盛萬科中央公園以南，番禺電視臺以北，也算核心，容積率3.0，和前述兩個項目一致。
不過，體量較小，1.5萬方左右，玉海棠的1/2，更比不過雋樾府，發(fā)揮空間相對有限，但總價會更可控。
和地鐵3/18/22號線番禺廣場站的距離，算適中，比玉海棠略遠，但比雋樾府更近，步行約800米。
從前述兩個項目來看，定位普遍是在剛需-剛改區(qū)間。
前者在售87-132㎡二至三房，均價約3.7萬起，也有4字頭的；
后者主打105-138平四房，實用率超110%，吹風價還沒出，但參照海珠項目，估計首開會有驚喜。
融媒體地塊在定位上，可能很難有所突破，產(chǎn)品大概率還是在140平以下。
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