最近，不少新房項目為搶跑五一賺足購房人的眼球。
二手房也同樣不甘示弱。
一個免費送南沙二手房的帖子在小紅書上傳開來，引起了各大網(wǎng)友的廣泛討論。
據(jù)這位業(yè)主介紹，因個人原因，無償將已供樓七年的時代南灣房子免費送出，只需繼續(xù)支付月供，就能過戶。
01
經(jīng)過熱心網(wǎng)友初步測算，一套總價250萬的房源，扣除首付以及7年的月供還款后，房貸還剩大約170萬要還。
但從目前時代南灣的二手房成交記錄來看，均是低于170萬的存在，部分小戶型成交總價更是低于100萬元。
疊加房貸利息等一系列費用后，買家買入至今虧損至少近百萬。
這也就能理解，為什么買家要送房“出逃”。
另外，小編還發(fā)現(xiàn)，南沙就像一個有趣的圍城，城中有人決絕地踏上離途，城外亦有人義無反顧地朝著它前行。
同樣也是一位購房者發(fā)布的貼子，據(jù)貼主描述，因新塘環(huán)境太差，加上家里小孩有進一步上學(xué)的需要，想考慮搬去南沙。
不考慮通勤的情況下，貼主認為，南沙有著相對舒適的居住環(huán)境，但又因南沙目前的發(fā)展現(xiàn)狀打了問號。
那么，作為“天之驕子”的南沙，究竟適不適合買入？目前南沙樓市有何表現(xiàn)？
02
數(shù)據(jù)見真章！
以二手房市場為例，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2025年1-3月南沙區(qū)二手房成交1545套，同比增長50%，為全市最高，成交均價16416元/㎡，同比下跌9%。
量漲價跌，說明目前南沙二手房市場仍處于以價換量的狀態(tài)。
這一點在南沙二手房的平均議價空間上也能得到驗證。
克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2025年1-3月，南沙二手房平均議價空間為14%，為全市第二高。
也就是說，隨著價格回歸，目前的南沙二手房市場，淘筍概率非常大！
小編拉取了今年1-3月南沙區(qū)成交套數(shù)TOP20個小區(qū)，并統(tǒng)計了均價同比漲跌情況，讓大家更直觀感受。
可以看到，20個小區(qū)中成交均價同比變化無一例外呈現(xiàn)回落的態(tài)勢，其中跌幅小于10%的小區(qū)有3個，大于20%的小區(qū)共有8個，同比跌幅最高的小區(qū)為南沙灣東苑，達到了37%。
這些小區(qū)都有著以下共同特征：
掛牌體量大，競爭激烈
例如來自越秀濱海新城不同組團的項目就有4個，貝殼上的掛牌套數(shù)就超過了500套。
“水分”不斷擠干，過去幾年享受政策紅利發(fā)展，房價飛漲。
例如網(wǎng)紅項目疊翠峰，2021年，小區(qū)成交一套107㎡三房，成交均價達到了3.89萬/㎡，創(chuàng)下小區(qū)最高成交均價紀(jì)錄。
但在去年，成交均價1字頭的房源不斷涌現(xiàn)。
從總價段來看，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2025年1-3月南沙總價200萬以下二手房成交占比達到了74%，剛需房源為主，較去年同時期增長7%，200-300萬總價段二手房成交占比有所減少，由去年同時期的24%減少至今年的17%。
03
新房市場方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2025年1-3月南沙區(qū)商品住宅成交1577套，同比增加29%，成交均價23499元/㎡，同比減少11%。
可以看到，二手房市場不同，今年以來南沙商品住宅市場以價換量幅度小于二手房，同時也小于外圍其他區(qū)域。
而之所以產(chǎn)生這樣的反差，或許是因為目前南沙在售新盤，大多是在前幾年由高價宅地轉(zhuǎn)化而來的，受制于拿地成本，降價空間相對較小。
在熱銷總價段上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2025年1-3月南沙商品住宅熱銷總價段為200萬元以下，成交占比為38%，其次是200-300萬元,占比36%。
擴大時間軸來看，近幾年南沙熱銷商品住宅熱銷總價段呈“兩頭尖”的發(fā)展特征。
可以看到，總價200萬元以下商品住宅成交占比逐年增高，由2020年24%成交占比增長至2024年41%。
盡管總量不高，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近年來南沙總價600萬元以上改善房源成交占比同樣呈現(xiàn)逐年走高的趨勢。
出現(xiàn)這一特征的變化的原因，或許是因為南沙的有著稀缺的江海資源，相對優(yōu)渥的居住環(huán)境，是打造改善產(chǎn)品的溫床。
加之現(xiàn)階段南沙的基本面也在不斷變好，預(yù)期不斷拔高，給了不少改善客戶入市的信心。
文章來源:克而瑞
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