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一、案件梳理

（一）當事人關系與案件背景

周明遠向法院提起訴訟，要求趙文濤、孫志勇騰退返還其名下位于北京市大興區(qū)a號（以下簡稱“a號房屋”）。2009 年 9 月 10 日，周明遠以自己、前妻林芳及兒子周陽（已于 2011 年 10 月 11 日死亡注銷戶口）3 人名義申請經(jīng)濟適用房。2013 年 8 月，周明遠接到選房通知，隨后與乙公司簽訂選房確認書，并于 2016 年 7 月簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同（經(jīng)濟適用住房）》，2017 年 10 月 24 日取得房屋產(chǎn)權登記。趙文濤與孫志勇原系夫妻，現(xiàn)已離婚。2016 年 8 月 30 日，周明遠與趙文濤簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，此后房屋一直由趙文濤、孫志勇一方占有使用。此前，林芳曾起訴確認該轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效并獲法院支持，但二人仍未返還房屋，周明遠遂再次起訴。

（二）關鍵事實

房屋申請與購買：2009 年，周明遠家庭獲批經(jīng)濟適用房申請資格。2013 年 8 月 16 日，周明遠與乙公司確定a號房屋作為選房結果。2016 年 7 月，周明遠完成購房合同簽訂，2017 年 10 月 24 日，該房屋登記在周明遠名下，性質(zhì)為經(jīng)濟適用房 。

房屋交易協(xié)議：2016 年 7 月 28 日，周明遠向趙文濤出具借條，借款 70 萬元用于購買經(jīng)濟適用房，約定以房屋和房本抵押。2016 年 8 月 30 日 - 9 月 3 日期間，雙方先后簽訂《協(xié)議書》《代理購買經(jīng)適房協(xié)議》及《代理購買補充協(xié)議》。其中，《協(xié)議書》約定周明遠將房屋無償轉(zhuǎn)讓給趙文濤購買；后續(xù)協(xié)議則詳細規(guī)定了購房費用承擔、居住期間權利義務，以及不同情形下房屋產(chǎn)權的處置方式 。

協(xié)議效力認定：2018 年，林芳起訴周明遠、趙文濤，要求確認 2016 年 8 月 30 日簽訂的《協(xié)議書》無效。法院經(jīng)審理認定，該協(xié)議將經(jīng)濟適用房違規(guī)轉(zhuǎn)讓，違反相關規(guī)定、損害社會公共利益，判決確認協(xié)議無效 。

房屋占有現(xiàn)狀：目前a號房屋由趙文濤兒子一家居住，孫志勇表示自己僅為介紹人，不參與居住，房屋騰退事宜由趙文濤決定。

（三）訴訟請求與答辯意見

周明遠稱自己身患疾病，已喪失勞動能力，基本只能臥床，a號經(jīng)濟適用房作為其基本生活保障，卻被他人長期占有，導致自己居無定所，現(xiàn)請求法院判令趙文濤、孫志勇騰退返還房屋。

趙文濤辯稱，周明遠因無力購房，由自己出資代買，雙方實際是借貸關系，以房屋抵押并約定居住五年。如今五年期滿，周明遠未還款，應按協(xié)議要么還錢騰房，要么辦理過戶。

孫志勇表示自己僅是介紹人，不居住在涉案房屋內(nèi)，房屋騰退由趙文濤做主。

二、爭議焦點

趙文濤、孫志勇占有a號房屋是否具有合法依據(jù)：周明遠認為轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效后，二人無權繼續(xù)占有；趙文濤主張基于借貸抵押關系有權占有，孫志勇則強調(diào)自己非實際占有人。

周明遠要求騰退房屋的訴求能否得到支持：需判斷周明遠作為房屋產(chǎn)權登記人，在協(xié)議無效且對方無合法占有依據(jù)的情況下，其騰退請求是否符合法律規(guī)定。

三、案件分析

（一）法律依據(jù)適用

根據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定，不動產(chǎn)物權受法律保護，無權占有不動產(chǎn)的，權利人可以請求返還原物。同時，依據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》，本案房屋返還糾紛持續(xù)至民法典實施后，應適用民法典規(guī)定處理。

（二）趙文濤、孫志勇占有房屋的合法性分析

生效判決已明確周明遠與趙文濤簽訂的《協(xié)議書》無效，該協(xié)議涉及經(jīng)濟適用房違規(guī)轉(zhuǎn)讓，損害社會公共利益。趙文濤主張雙方存在民間借貸關系，即便該關系成立，但其未辦理抵押權登記手續(xù)，僅持有房本原件，不符合法定抵押權設立要件，不能以此對抗周明遠的物權請求權。此外，孫志勇并非相關法律關系相對方，也未實際占有房屋，無需承擔騰退責任。因此，趙文濤、孫志勇一方占有房屋缺乏合法依據(jù)。

（三）周明遠訴求的合理性分析

周明遠作為a號房屋的產(chǎn)權登記人，在協(xié)議無效且對方無合法占有依據(jù)的情況下，依據(jù)物權請求權要求騰退房屋，符合法律規(guī)定。雖然房屋屬于周明遠與前妻林芳婚姻存續(xù)期間取得的夫妻共同財產(chǎn)，但林芳已去世且無繼承人（本案中未查明其他繼承人），不影響周明遠基于物權主張騰退房屋的權利。若后續(xù)出現(xiàn)林芳繼承人主張權利的情況，相關爭議可另行解決。

四、裁判結果

趙文濤于本判決生效后30 日內(nèi)向周明遠騰退并返還位于北京市大興區(qū)a號房屋；

駁回周明遠的其他訴訟請求。

五、案件啟示

嚴守政策法規(guī)：經(jīng)濟適用房作為保障低收入家庭住房需求的政策性住房，有著嚴格的準入、使用和交易規(guī)定。當事人切勿通過私下協(xié)議違規(guī)處置，否則不僅協(xié)議無效，還可能面臨法律風險和經(jīng)濟損失。

規(guī)范交易流程：涉及房屋抵押等借貸行為時，務必嚴格按照法律規(guī)定辦理登記手續(xù)，確保權利合法有效。口頭約定或不規(guī)范的書面協(xié)議，難以保障自身權益，極易引發(fā)糾紛。

維護物權權益：房屋產(chǎn)權登記具有公示效力，產(chǎn)權人應積極維護自身物權。當物權受到侵害時，及時通過法律途徑主張權利。同時，要注意可能存在的共有權人等情況，避免后續(xù)產(chǎn)生不必要的糾紛。