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北京進(jìn)深徐迪 好房子?xùn)|風(fēng)吹皺北京樓市一池春水，各大開(kāi)發(fā)商心思都活泛了。

先有豐臺(tái)北京悅府增設(shè)大門(mén)和景觀(guān)廊道，但因?yàn)椤跋葦睾笞唷保?xiàng)目還收到一張5萬(wàn)元的罰單，提醒其先報(bào)規(guī)再建設(shè)。

建發(fā)金茂觀(guān)宸在取證之前，也增設(shè)了風(fēng)雨連廊，配齊好房子“三件套”。

大興御璟星城元啟，開(kāi)盤(pán)7個(gè)月后重新報(bào)規(guī)，新增南向奇偶陽(yáng)臺(tái)。調(diào)規(guī)后的一周時(shí)間內(nèi)退了30多套房，項(xiàng)目攢了半年的網(wǎng)簽數(shù)字掉到個(gè)位數(shù)，是為了重新簽還是具體有別的原因不得而知，為了從“被刺者”變成“背刺者”，就挺拼的。

近日，又一個(gè)在售樓盤(pán)調(diào)整了設(shè)計(jì)方案，北京潤(rùn)府，不過(guò)他沒(méi)有動(dòng)已售部分，而是重新設(shè)計(jì)了未取得預(yù)售許可證的二期項(xiàng)目。

公區(qū)升級(jí)：鄰里共享空間+微型架空層+斷點(diǎn)式風(fēng)雨連廊

公共區(qū)域上，小區(qū)東側(cè)、北側(cè)各有一座景觀(guān)大門(mén)。其中東側(cè)1#門(mén)入口增設(shè)鄰里共享空間+商服配套，面積約140平米；

下沉庭院由風(fēng)雨連廊分隔成兩部分，形成三進(jìn)式府院門(mén)儀。

東門(mén)兩側(cè)的10#和15#樓均為一期在售項(xiàng)目，南北各有一座配套樓，南側(cè)為拖育服務(wù)設(shè)施，北側(cè)為再生資源回收站、菜市場(chǎng)等。

在北京好房子技術(shù)要點(diǎn)中，風(fēng)雨連廊，是將相互獨(dú)立的建筑物或?qū)⒔ㄖ锱c小區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)、游園等公共空間相互連接。

北京潤(rùn)府二期新增的風(fēng)雨連廊，跟“連”字關(guān)系不大，特別是南邊那三處段點(diǎn)式的設(shè)計(jì)，方方正正的更像是涼亭。

東門(mén)口的連廊連基本是下沉庭院的外圍延伸，成為大門(mén)的景觀(guān)帶配件之一；

正中央的一段長(zhǎng)度夠，但既沒(méi)連接大門(mén)，也沒(méi)接入樓棟，位置上可以做中央廣場(chǎng)的景觀(guān)游廊。

架空層只在北門(mén)正對(duì)面的6#樓東邊戶(hù)首層部分，面積大約150平米，東側(cè)緊挨著一塊下沉式綠化帶和室外活動(dòng)場(chǎng)地。

擴(kuò)容空間：開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深1.2-1.4米

2025年，北京新房市場(chǎng)對(duì)“實(shí)用型陽(yáng)臺(tái)”的需求升溫，越來(lái)越多樓盤(pán)在設(shè)計(jì)時(shí)注重?cái)U(kuò)容空間的打造。

陽(yáng)臺(tái)不僅提升房型功能性，也增加了住宅未來(lái)的保值、增值潛力，成為吸引首置和改善型購(gòu)房者的重要加分項(xiàng)。

北京潤(rùn)府二期南向新增的通面寬開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，比較保守，進(jìn)深1.2米和1.4米不等。

北向和側(cè)邊，有疑似設(shè)備平臺(tái)的空間。

邊邊角角的空間，加下來(lái)，套內(nèi)面積足可以擴(kuò)大8%-10%。這對(duì)于潛在購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，肯定是加分項(xiàng)。

卻是引發(fā)一期業(yè)主不滿(mǎn)的最大問(wèn)題所在。

公區(qū)的配套全部樓棟都可共享，但部分房源得房率提升，讓另一部分人怎么想？

不患寡而患不均。

被刺的一期業(yè)主

北京潤(rùn)府一期的贈(zèng)送面積只有飄窗，而且尺度有限，僅在南向臥室、邊戶(hù)的側(cè)面、99平和109平的客廳有飄窗。

前一陣子，一期業(yè)主們收到了“關(guān)于北京潤(rùn)府項(xiàng)目高品質(zhì)家園建設(shè)征詢(xún)意見(jiàn)問(wèn)卷”調(diào)查表。問(wèn)題包括：

“假如北京潤(rùn)府項(xiàng)目二期設(shè)置架空層，您希望架空層后續(xù)作為什么用途使用？

您對(duì)北京潤(rùn)府項(xiàng)目二期規(guī)劃方案持怎樣的態(tài)度？(總平圖及戶(hù)型平面圖詳見(jiàn)附件)?！?/p>

什么態(tài)度？有些行動(dòng)力強(qiáng)的直接就投訴了。

一期業(yè)主對(duì)北京潤(rùn)府二期升級(jí)的不滿(mǎn)主要來(lái)自三個(gè)方面：

首先，信息不對(duì)稱(chēng)。

業(yè)主們認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目一期銷(xiāo)售過(guò)程中，未履行充分的信息披露義務(wù)，未向一期業(yè)主提示二期可能存在的產(chǎn)品變更（如二期加陽(yáng)臺(tái)提升贈(zèng)送面積提升得房率等）等重大不利因素。

其次，價(jià)值貶損擔(dān)憂(yōu)。

作為一期業(yè)主，他們堅(jiān)決反對(duì)在同一地塊、同一小區(qū)內(nèi)實(shí)施兩代產(chǎn)品差異化策略。一期業(yè)主在購(gòu)房后短期內(nèi)即面臨房產(chǎn)價(jià)值貶損的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在期房階段，這種產(chǎn)品差異將直接導(dǎo)致一期房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力下降，損害一期業(yè)主合法權(quán)益。

第三，調(diào)研程序質(zhì)疑。

一期業(yè)主反饋開(kāi)發(fā)商在收集業(yè)主反饋時(shí)存在誘導(dǎo)、蒙混過(guò)關(guān)等不當(dāng)行為，導(dǎo)致問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果失真。業(yè)主懇請(qǐng)開(kāi)發(fā)商以正式法律協(xié)議的形式，明確征詢(xún)一期業(yè)主的意見(jiàn)（且協(xié)議應(yīng)至少一式兩份，允許業(yè)主同步保存核驗(yàn)）。

3月10日北京規(guī)自委亦莊分局管理員回復(fù)稱(chēng)，目前暫未收到建設(shè)單位關(guān)于“潤(rùn)府二期”的設(shè)計(jì)方案審查的申請(qǐng)。若后續(xù)建設(shè)單位申報(bào)設(shè)計(jì)方案審查，分局將對(duì)具體設(shè)計(jì)方案按照相關(guān)規(guī)范要求審核，并進(jìn)行公示，充分聽(tīng)取公眾意見(jiàn)。

現(xiàn)在方案出來(lái)了，公眾意見(jiàn)肯定會(huì)有，開(kāi)發(fā)商能聽(tīng)取多少，則是另一個(gè)層面的故事了。

北京潤(rùn)府位于亦莊新城0503街區(qū)，靠近地鐵17號(hào)線(xiàn)北神樹(shù)站，所在地塊由華潤(rùn)置地2024年2月摘得，成交價(jià)75.38億元，住宅樓面價(jià)4.31萬(wàn)/㎡，溢價(jià)率0.51%。

占地面積約7萬(wàn)㎡，地上建面17.5萬(wàn)㎡，容積率2.5，規(guī)劃18棟8-18F洋房+小高層，共1386戶(hù)。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體為北京潤(rùn)悅置業(yè)有限公司，華潤(rùn)置地北京公司總經(jīng)理陳海鷗擔(dān)任項(xiàng)目公司法定代表人、執(zhí)行董事及經(jīng)理。

2024年4月13日，一期8棟樓640套取證入市，主力面積段99㎡-109㎡三居和129㎡-177㎡四居，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)6.5萬(wàn)元/㎡。

目前網(wǎng)簽435套，去化率約68%，成交均價(jià)5.87萬(wàn)元/㎡，約為指導(dǎo)價(jià)的九折。

（北京潤(rùn)府一期戶(hù)型分布圖）

從CRIC數(shù)據(jù)來(lái)看，北京潤(rùn)府拿證兩個(gè)月后才開(kāi)始轉(zhuǎn)網(wǎng)簽，6月份合計(jì)成交26套，成交均價(jià)約6.17萬(wàn)元/㎡；

7月份成交20套，成交均價(jià)達(dá)到最高點(diǎn)6.33萬(wàn)元/㎡；隨后的三個(gè)月合計(jì)成交30套，均價(jià)仍保持在6.1萬(wàn)/㎡左右。

10月份，隨著降息降首付、限購(gòu)松綁等樓市重磅利好政策的密集發(fā)布，北京潤(rùn)府去化開(kāi)始加快。與此同時(shí)，成交均價(jià)也開(kāi)始明顯走低。

2024年11月，北京潤(rùn)府網(wǎng)簽57套，成交均價(jià)5.82萬(wàn)元/㎡；12月網(wǎng)簽167套，成交均價(jià)5.83萬(wàn)元/㎡。與銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)相比，大概是九折的水平。

現(xiàn)房降價(jià)受市場(chǎng)規(guī)律影響，新房降價(jià)在市場(chǎng)規(guī)律之外大部分取決于開(kāi)發(fā)商。

有業(yè)主表示，“房子成為現(xiàn)房后或者開(kāi)盤(pán)一年左右降價(jià)還能接受，潤(rùn)府高開(kāi)低走的行為明顯屬于市場(chǎng)定位錯(cuò)誤?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)同，北京潤(rùn)府之前開(kāi)盤(pán)6萬(wàn)多價(jià)格在市場(chǎng)上是偏高的，更何況體量這么大，還有外部的不利因素。抗盤(pán)很難長(zhǎng)久，尤其是隨著周邊新地塊的入市，項(xiàng)目還是要回歸市場(chǎng)價(jià)格才能實(shí)現(xiàn)去化。

在看房人眼中，“外部不利因素”包括：教育地塊的開(kāi)工建設(shè)存在不確定性，雖然引進(jìn)了北師大附中，但有未拆遷民宅，引進(jìn)不等于開(kāi)工建設(shè)，就算開(kāi)工也還要等。

此外，周邊有兩個(gè)垃圾場(chǎng)，一個(gè)已經(jīng)封場(chǎng)多年，要改造成公園；另一個(gè)董村垃圾處理廠(chǎng)還在運(yùn)營(yíng)中，雖然規(guī)模不大，但確實(shí)有臭味和垃圾車(chē)進(jìn)出。

最重要的是，亦莊內(nèi)的新盤(pán)、次新二手房和二手限競(jìng)房也多，例如隔壁潤(rùn)楓領(lǐng)尚的二手房單價(jià)才4萬(wàn)+。