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【觀山海家園巨幕山景 盛大加推】
觀山海家園加推小區(qū)內(nèi)部靠山的6棟,25層2梯4戶，分別為113㎡4房2衛(wèi)豎廳和橫廳戶型。
預(yù)計備案均價約8.6萬/㎡，部分戶型均價折后850萬起步！開盤方式為線下排隊認購
4月29日19點30分正式選房，先推6棟，再推5棟，兩梯兩戶、一共25層，戶型為113平的橫廳和113平的豎廳，4房2衛(wèi)，西南朝向
【推售產(chǎn)品】約95-138㎡3-4房
【交付標準】精裝
【產(chǎn)權(quán)年限】70年
【房產(chǎn)性質(zhì)】住宅
【總戶數(shù)】870戶
【樓層高】17-25層
【車位比】987個（1:1.34）
【容積率】2.65
【綠化率】30%
【梯戶比】2梯2戶/2梯4戶/2梯5戶
【管理費】7.8/㎡
【開發(fā)商】深圳市遠荔實業(yè)有限公司（ 遠洋集團 ）
【項目地址】位于南山區(qū)興海大道東側(cè)，沿山路南側(cè)
橫廳 南北通
01戶型西南折后價格834萬-877萬
02戶型東南折后價格886萬-929萬
豎廳 四開間朝南
03戶型西南折后價格913萬-956萬
04戶型西南折后價格862萬-905萬
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另外采用了大陽臺、全尺寸飄窗以及270°轉(zhuǎn)角飄窗等設(shè)計，充分發(fā)揮采光通風和擴展視野，體現(xiàn)自然、宜居、放松的產(chǎn)品理念。
建面約95㎡進階三房 僅此118席臻品典藏
戶型方正，超91%高使用率，高性價比之選，低門檻入住前海
約6m觀山寬境陽臺，隨心打造專屬生活空間
約3.9米進深270°觀山套間主臥，與山同居，私享南山
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建面約110㎡ 4房2廳2衛(wèi)戶型：有東南、西南兩種朝向，屬于雙龍抱珠戶型。
豎廳設(shè)計，南北通透，三面朝陽四面開窗，通風采光佳，并且陽臺長達6.1米連通到次臥對出，空間視野更為寬敞。整體動靜分區(qū)合理，特別是兩個衛(wèi)生間緊靠在一塊，動靜線互不干擾。
建面約115㎡ 4房2廳2衛(wèi)戶型：熱門款橫廳式布局，格局方正，東南或西南朝向，其中東南向看花園比較安靜，西南向看興海大道會有一點噪音影響。
客餐廳6米開間，LDKB一體化，全屋飄窗，4個臥室分別做到了主臥19.5㎡；次臥10.8㎡；次臥9.4㎡；次臥8.4㎡（包含墻體飄窗），主臥加1個次臥270°全景飄窗。
超10m高奢級酒店式入口大堂，搭配疊級迎賓水景，歸家儀式倍感尊崇。
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項目入口便是象征精神的原石雕塑，綠奢石材鑲嵌貴金屬、招財疊水，巧奪天工。
穹頂陽光普照，堪稱前海最昂貴的“金鑲玉”豪門，不僅豪華氣派，更是眼前一亮即刻開啟度假之旅。
明珠耀耀，山海相依，力創(chuàng)在售新盤的品質(zhì)巔峰。
更值得關(guān)注的是，觀山海家園是深圳核心區(qū)非常稀有的低密小高層項目，項目容積率僅約2.66，樓間距寬闊約46m，為美學園林留下更多的空間。
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項目以新中式風格美學，匠心臻筑高雅奢居，用心打磨每一處細節(jié)，造就值得珍藏的現(xiàn)代中式雅居，從入門到歸家，打造尊崇歸家禮序，每一步皆是美的享受。
項目臻筑新中式美學建筑，與自然山景相輔大成的勝境，美學雅居完美匹配財富菁英的價值身份。
走進項目大門，樓上樓下共計約1500㎡的城市會客廳映入眼簾。
項目依山勢精心打造了層層遞進的臺地園林，順著8米的山勢拾級而上，每一層都有獨特的景觀風貌，讓整個園林充滿層次感和立體感。
一樓輕奢水院以幾何美學精心設(shè)計，鏡面水景美輪美奐，倒映樹影婆娑。踩著水中石徑深入其中，匠心園林引人入勝，仿佛進入世外桃源一般，讓每一次歸家都充滿儀式感。
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由紅色旋轉(zhuǎn)樓梯或電梯來到會客廳二樓，山林飛鳥花園、臺地花園、山野風情花園、康體花園、山野精靈花園風采各不相同，組合成豐富多彩的6大森系活力花園。
項目園林內(nèi)還設(shè)置近9m水庭院瀑布、觀山泳池、陽光草坪、約700m沿山跑道等多個藝術(shù)山居打卡點，充滿詩意的滿園綠景仿佛群巒疊翠向家的延伸，帶來深山隱居的怡然自得。
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項目與桂灣、媽灣兩大前海核心區(qū)引擎臨近，距離僅約650m兩個紅綠燈的距離，形成前海黃金三角，優(yōu)享前海三灣賦能，潛力無限、配套優(yōu)渥。
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■ 立體交通暢行灣區(qū)
項目距離5號線荔灣站直線距離僅450m，周邊還有月亮灣大道、新海大道兩條主干道及新小南山隧道（建設(shè)中），可快速抵達沿江高速、深中通道（已開通）、深珠通道（規(guī)劃中），路網(wǎng)豐富，交通便捷。
項目周邊還有太子灣郵輪母港、深圳寶安國際機場，更有兩大世界級超級工程，媽灣跨海通道（已開通）、前海綜合交通樞紐工程（建設(shè)中），立體交通出行便捷，可快速通達全市及整個大灣區(qū)。
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■ 繁華商圈咫尺可得
項目自帶約6000㎡商業(yè)，家門口還有約2.6萬㎡泛海城市廣場，滿足日常生活所需。
此外，項目周邊還有前海印里、世茂前海商圈、山姆會員店、萬象前海、卓越Intown、海上世界、K11藝術(shù)購物中心、太子灣花園城villa等繁華商業(yè)環(huán)伺，盡享都市潮流生活。
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■ 名校環(huán)伺助力成才
項目家門口規(guī)劃36班小學（暫定名：荔山小學），周邊多所幼兒園、小學及初高中，如荔灣小學，以及深圳名校深大附中初中部和高中部。
項目兩公里內(nèi)更有海哈羅港人子弟學校、國王學校、南山中英文學校、SIS太子灣校區(qū)、深圳貝賽思國際學校等多個國際學校，為孩子提供優(yōu)質(zhì)豐富的教育資源。
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■ 生態(tài)宜居氧吧環(huán)繞
項目不僅近鄰約3.52k㎡大南山公園，周邊還有小南山公園、月亮灣公園、青青世界、興海公園等多個公園，享受1灣2山8園生態(tài)美景和天然氧吧，是城央不可多得的宜居之地。
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坐落大南山腳下，觀山海家園私藏不可復制的永久一線山景。
不僅如此，高層遠眺還可望海，踞于室內(nèi)憑窗而望，山海皆于眼前展開，心胸更是隨著目光遼闊無疆，如此勝景不可多得。
2025年深圳房產(chǎn)：東西分化加劇，核心資產(chǎn)抗跌性凸顯
深圳樓市的跌宕起伏，讓無數(shù)追風買房的“中產(chǎn)站崗黨”血虧千萬。
2025年的今天，深圳樓市板塊分化已赤裸裸地呈現(xiàn)——核心區(qū)觸底反彈，外圍區(qū)深陷泥潭。
讀懂“環(huán)線+梯隊”邏輯，才能避開“偽核心區(qū)”的深坑，找到真正的價值洼地，今天我們就一起來看看吧！
對比2021年2月8日前，深圳的掛盤價經(jīng)過4年多，發(fā)生了哪些變化？
從整體的價格上，可以很直觀的看到，深圳東西的價格差很明顯，“一路向西”的城市格局已形成，東部并沒有因為之前的價格低而填平，反而進一步走低。
從供應(yīng)的區(qū)域上看，深圳的二手房主要成交區(qū)域還是在南山、福田、寶安、羅湖、龍崗、龍華等區(qū)域，像光明、坪山、鹽田、大鵬的二手房成交占比并不大。
一
整體梯隊大洗牌：從“普漲”到東西分化加劇
1.第一梯隊：南山仍居首位，但價格回調(diào)明顯
南山2025年掛盤均價為9.3萬/㎡，較2021年的12萬/㎡下降22.5%，但仍穩(wěn)居第一。核心片區(qū)如深圳灣（17.2萬/㎡）、科技園等憑借稀缺地段和高端住宅占比高，價格堅挺；而西麗（6.5萬/㎡）等非核心區(qū)域跌幅較大。
福田從2021年的10萬/㎡降至7.5萬/㎡，跌幅25%，位列第二梯隊。香蜜湖（13.5萬/㎡）、百花（10.3萬/㎡）等教育或豪宅資源集中的片區(qū)仍保持高位。
2. 第三梯隊：寶安、龍華、羅湖“5字頭”成主流
寶安均價從8.2萬/㎡降至5.9萬/㎡，跌幅28%；龍華從7.7萬/㎡降至5.7萬/㎡，跌幅26%。兩區(qū)抗跌性差異顯示龍華配套提升更顯著。
羅湖從6.8萬/㎡跌至5.1萬/㎡，老舊城區(qū)劣勢進一步凸顯，僅翠竹（7.5萬/㎡）等學區(qū)房支撐局部高價。
3. 第四至第五梯隊：東部價格洼地持續(xù)擴大
龍崗和鹽田均跌至3.9萬/㎡，較2021年分別下降25%和29%，鹽田跌幅更深，主因交通配套短板。坪山（3.1萬/㎡）、大鵬（3萬/㎡）跌幅超26%，成為價格最低區(qū)域，反映東部發(fā)展動能不足。
二
環(huán)線格局：從“單中心”到“西強東弱”多核分布
1. 西部核心環(huán)線（南山前海寶中）：
前海：深鐵前海時代三期（9.8萬/㎡）等新盤集中，依托金融與科技產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，成為西部增長極。
寶安中心：均價9.6萬/㎡，承接前海外溢需求，配套成熟度提升。
2. 中部環(huán)線（福田龍華）：
福田CBD與香蜜湖：金融與豪宅屬性疊加，價格韌性最強；龍華紅山片區(qū)（6.9萬/㎡）因交通與學區(qū)配套改善，成為中部剛改熱點。
3. 東部環(huán)線（龍崗坪山鹽田）：
龍崗大運：地鐵14號線開通帶動局部回暖，但整體仍以剛需為主，價格低位徘徊（4.7萬/㎡）。
坪山、鹽田：缺乏產(chǎn)業(yè)與人口導入，價格持續(xù)承壓，部分片區(qū)跌至2019年水平。
三
驅(qū)動因素：政策松綁、產(chǎn)業(yè)集聚與供需失衡
1. 政策刺激需求釋放：
2024年首付降至15%、取消非普宅標準等政策推動成交量回升，福田、南山
2024年二手房成交同比增66%。
參考價取消后，核心區(qū)成交價與參考價差值擴大（如深圳灣豪宅溢價超20%）。
2. 產(chǎn)業(yè)與人口虹吸效應(yīng)：
南山科技園、前海自貿(mào)區(qū)集聚騰訊、華為等高收入群體，支撐高端購買力；福田金融業(yè)與香蜜湖豪宅客群形成閉環(huán)。
深圳年均新增人口40萬，住房缺口達200萬套，核心區(qū)供需矛盾加劇。
3. 土地供應(yīng)稀缺與開發(fā)導向：
2024年深圳宅地供應(yīng)僅6宗，核心區(qū)土拍溢價率超70%（如龍崗大運地塊），開發(fā)商聚焦優(yōu)質(zhì)地段。
新房供應(yīng)向西部傾斜，光明、坪山等外圍區(qū)域以保障房為主，商品房稀缺性凸顯。
四
2025核心邏輯：環(huán)線與梯隊決定生死
1. 核心區(qū)（12環(huán)）：抗跌性強，政策托底
南山、福田：盡管較2021年峰值下跌20%30%，但深圳灣、香蜜湖等片區(qū)憑借稀缺資源（如海景、名校）和產(chǎn)業(yè)集聚（科技園、金融總部），價格已企穩(wěn)回升。例如深圳灣豪宅成交價重回20萬+/㎡，福田百花學區(qū)房漲幅超15%。
寶安中心、前海：前海擴容和地鐵12號線通車推動西部價值回歸，寶中均價反彈至9.6萬/㎡，部分新盤如深鐵前海時代三期單價逼近10萬。
2. 中環(huán)剛需帶（3環(huán)）：價格觸底，但需“精挑細選”
龍華紅山、福田南、布吉：均價35萬/㎡，是福田南山上班族的“職住平衡圈”。紅山因深高北學區(qū)和地鐵4/6號線加持，部分小區(qū)掛牌價仍超10萬/㎡；而布吉、坂田則因供應(yīng)過剩，部分房源跌至“1字頭”。
光明鳳凰城：地鐵13號線2025年通車后，45分鐘直達南山科技園，但新盤扎堆（如潤宏城單價3萬+），去化壓力大，需警惕“價格踩踏”。
3. 外環(huán)（45環(huán)）：供應(yīng)過剩，慎入“雞肋區(qū)”
坪山、大鵬、鹽田：均價23萬/㎡，看似“白菜價”，但保障房占比超50%，本地購房需求薄弱。如坪山雖有比亞迪等企業(yè)，但員工多分到保障房，商品房無人接盤。
沙井、松崗：西部炒作余溫仍在，但前海外溢有限，新房價格腰斬至3.8萬/㎡，二手流動性幾乎凍結(jié)。
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