為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告（反訴被告）：魏明，自然人。被告（反訴原告）：周芳，自然人。第三人：甲公司，法人。

（二）案件事實(shí)

2023 年 11 月 4 日，魏明與周芳簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定魏明以 631 萬(wàn)元購(gòu)買周芳位于北京市的一號(hào)房屋（建筑面積 156.02 平方米），其中房屋成交價(jià) 195 萬(wàn)元，家具家電等作價(jià) 436 萬(wàn)元，定金 20 萬(wàn)元。合同明確付款方式、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)間等條款，并約定魏明若逾期付款超 15 日或拒絕購(gòu)房，構(gòu)成根本違約，需按總價(jià)款 20% 支付違約金。

魏明于2023 年 11 月 4 日、10 日依約支付定金 20 萬(wàn)元。原計(jì)劃通過(guò)出售其父母位于豐臺(tái)區(qū)的二號(hào)房屋獲取購(gòu)房資金，但 2024 年 4 月 30 日其母親在二號(hào)房屋內(nèi)去世，導(dǎo)致房屋因忌諱及繼承問(wèn)題無(wú)人問(wèn)津，無(wú)法出售，魏明失去購(gòu)房資金來(lái)源。加之魏明家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)沉重（夫妻無(wú)房產(chǎn)、月收入 6000 元、需撫養(yǎng)子女及贍養(yǎng)四位老人、支付房租），無(wú)力繼續(xù)履行合同。

2024 年 5 月，魏明告知甲公司無(wú)力購(gòu)房，甲公司轉(zhuǎn)達(dá)周芳同意解除合同，但周芳次日反悔。周芳反訴要求魏明賠償違約金 106.2 萬(wàn)元（扣除定金 20 萬(wàn)元后），稱魏明系因房?jī)r(jià)下行惡意毀約。雙方均提交房屋價(jià)格截圖，法院核實(shí)后確認(rèn)一號(hào)房屋房?jī)r(jià)存在下跌情況。

（三）雙方主張

原告（本訴）主張：

解除與周芳簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議；

周芳返還已付定金20 萬(wàn)元；

周芳承擔(dān)本訴訴訟費(fèi)。

被告（反訴）主張：

魏明賠償違約金106.2 萬(wàn)元（扣除定金后）；

魏明承擔(dān)反訴訴訟費(fèi)。

第三人述稱：若雙方協(xié)商一致解除合同，無(wú)異議。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

魏明解除合同的理由是否成立，是否構(gòu)成違約？

若魏明違約，約定的違約金是否過(guò)高，應(yīng)如何調(diào)整？

三、案件分析

（一）合同解除及違約認(rèn)定

魏明與周芳簽訂的合同及補(bǔ)充協(xié)議合法有效，雙方應(yīng)依約履行。魏明因母親去世導(dǎo)致購(gòu)房資金來(lái)源中斷、家庭經(jīng)濟(jì)困難而無(wú)法履約，雖非主觀惡意，但該情形不屬于不可抗力（不可抗力需不可預(yù)見(jiàn)、不可避免且不可克服，母親去世與購(gòu)房資金關(guān)聯(lián)并非絕對(duì)因果關(guān)系）或情勢(shì)變更（合同基礎(chǔ)條件未發(fā)生根本性異常變動(dòng)）。根據(jù)合同約定，魏明未按期支付購(gòu)房款，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

（二）違約金調(diào)整依據(jù)

《民法典》規(guī)定，約定違約金過(guò)分高于造成損失的，法院可根據(jù)當(dāng)事人請(qǐng)求適當(dāng)減少。本案中：

損失認(rèn)定：周芳主張房屋因魏明違約導(dǎo)致降價(jià)銷售產(chǎn)生差價(jià)損失，法院核實(shí)房屋確有降價(jià)，其損失客觀存在。

調(diào)整考量因素：法院綜合考慮合同履行情況（魏明僅支付定金）、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度（魏明違約但非惡意）、預(yù)期利益（房屋市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)）、公平原則等，酌情將違約金從合同約定的126.2 萬(wàn)元（總價(jià)款 20%）調(diào)整為 100 萬(wàn)元，扣除已付定金 20 萬(wàn)元后，魏明需支付 80 萬(wàn)元。

四、裁判結(jié)果

法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十六條規(guī)定，判決如下：

魏明與周芳于2023 年 11 月 4 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》于 2024 年 9 月 30 日解除；

魏明、周芳與甲公司于2023 年 11 月 4 日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》于 2024 年 9 月 30 日解除；

魏明于判決生效之日起十日內(nèi)給付周芳違約金800,000 元（已折抵定金 200,000 元）。

五、案件啟示

合同履行的嚴(yán)肅性：簽訂合同后應(yīng)謹(jǐn)慎評(píng)估履約能力，非法定免責(zé)情形下，未按約履行將承擔(dān)違約責(zé)任。

不可抗力與情勢(shì)變更的界定：當(dāng)事人主張免責(zé)時(shí)，需嚴(yán)格符合法律對(duì)不可抗力或情勢(shì)變更的構(gòu)成要件，避免主觀認(rèn)定導(dǎo)致敗訴。

違約金的司法調(diào)整：違約金約定過(guò)高時(shí)，法院將綜合多因素進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)事人主張調(diào)整應(yīng)提供充分證據(jù)證明損失與公平合理性。

風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)：交易雙方可在合同中細(xì)化違約情形及賠償計(jì)算方式，或通過(guò)購(gòu)買履約保險(xiǎn)等方式降低風(fēng)險(xiǎn)。