為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：江明。被告：李建國(guó)、趙芳。

（二）案件事實(shí)

李建國(guó)與周慧系夫妻，二人無(wú)子女，江明為周慧外甥。2001 年 12 月 3 日，李建國(guó)通過(guò)房改售房購(gòu)得一號(hào)房屋，并于 2002 年 4 月 8 日取得房屋所有權(quán)證，房屋性質(zhì)為成本價(jià)出售住房 。

2021 年 4 月 7 日，李建國(guó)、周慧與江明簽訂《遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議》，約定江明負(fù)責(zé)二人日常生活、看病就醫(yī)及生養(yǎng)死葬，二人去世后將一號(hào)房屋遺贈(zèng)給江明。2021 年 4 月 8 日，周慧去世。2021 年 6 月 2 日，李建國(guó)將一號(hào)房屋由成本價(jià)變更為商品房；6 月 4 日，李建國(guó)與江明簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并完成過(guò)戶(hù)登記，房屋登記至江明名下。

此后，李建國(guó)多次起訴江明，要求撤銷(xiāo)合同、恢復(fù)房屋登記。2023 年 6 月 29 日，法院終審判決確認(rèn)李建國(guó)與江明簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，江明協(xié)助將一號(hào)房屋恢復(fù)登記至李建國(guó)名下。2023 年 7 月 24 日，房屋登記回李建國(guó)名下。

2023 年 9 月 6 日，李建國(guó)與趙芳簽訂兩份《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，一份備案合同金額 270 萬(wàn)元，另一份約定實(shí)際交易價(jià)格 370 萬(wàn)元。當(dāng)日，趙芳交納契稅，房屋變更登記至趙芳名下，并于 9 月 9 日在房屋上設(shè)立 150 萬(wàn)元抵押權(quán)。趙芳支付 200 萬(wàn)元購(gòu)房款后，因江明申請(qǐng)保全房屋，剩余房款未付。

江明認(rèn)為李建國(guó)與趙芳惡意串通，損害其基于《遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議》對(duì)房屋享有的權(quán)益，訴請(qǐng)確認(rèn)兩份合同無(wú)效；李建國(guó)、趙芳則主張江明對(duì)房屋無(wú)權(quán)益，且交易不存在惡意串通，合同合法有效。

（三）雙方主張

原告主張：

確認(rèn)李建國(guó)與趙芳于2023 年 9 月 6 日簽訂的兩份《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效；

李建國(guó)、趙芳承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

被告李建國(guó)辯稱(chēng)：

生效判決已將房屋恢復(fù)登記至自己名下，不存在主動(dòng)過(guò)戶(hù)給江明的事實(shí)；

江明未實(shí)際履行《遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議》，對(duì)房屋不享有權(quán)益；

自己處分房屋系個(gè)人意志，無(wú)惡意串通情形。

被告趙芳辯稱(chēng)：

江明無(wú)權(quán)基于房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛起訴；

李建國(guó)已說(shuō)明房屋訴訟情況，李建國(guó)對(duì)房屋有處分權(quán)；

交易價(jià)格合理，無(wú)惡意串通，合同有效。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

李建國(guó)與趙芳簽訂的兩份《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是否因惡意串通損害江明利益而無(wú)效？

江明基于《遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議》對(duì)一號(hào)房屋享有的權(quán)益，能否對(duì)抗李建國(guó)的房屋處分行為？

三、案件分析

（一）合同效力認(rèn)定的法律依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十四條，行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。認(rèn)定合同無(wú)效需同時(shí)滿足“惡意串通” 和 “損害他人合法權(quán)益” 兩個(gè)要件。

（二）江明對(duì)房屋的權(quán)益分析

生效判決已確認(rèn)江明與李建國(guó)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，房屋恢復(fù)登記至李建國(guó)名下，在未完成繼承手續(xù)且李建國(guó)在世的情況下，江明尚不能依據(jù)《遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議》取得房屋所有權(quán)。因此，江明對(duì)一號(hào)房屋的權(quán)益處于待定狀態(tài)，其主張合同無(wú)效需證明李建國(guó)與趙芳惡意串通。

（三）惡意串通的舉證與認(rèn)定

李建國(guó)的處分權(quán)：生效判決確認(rèn)李建國(guó)對(duì)一號(hào)房屋享有單獨(dú)所有權(quán)，其有權(quán)自主處分房屋，處分行為本身具有合法性基礎(chǔ)。

趙芳的抗辯合理性：趙芳雖提交兩份價(jià)格不同的合同，但解釋稱(chēng)因房屋存在居住人不配合問(wèn)題導(dǎo)致價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，且部分房款因房屋保全未支付，該解釋符合常理。同時(shí)，趙芳已實(shí)際支付200 萬(wàn)元并完成產(chǎn)權(quán)登記、設(shè)立抵押，交易具有真實(shí)性。

江明的舉證不足：江明未能提供充分證據(jù)證明李建國(guó)與趙芳存在主觀惡意串通的合意及損害其權(quán)益的行為，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。

四、裁判結(jié)果

法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十四條規(guī)定，判決如下：

駁回原告江明的全部訴訟請(qǐng)求。

五、案件啟示

合同效力的審慎判斷：主張合同無(wú)效需嚴(yán)格遵循法律規(guī)定的構(gòu)成要件，惡意串通的認(rèn)定需結(jié)合當(dāng)事人主觀意圖、交易背景及客觀行為綜合判斷，僅憑懷疑或推測(cè)難以得到法院支持。

遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的履行風(fēng)險(xiǎn)：簽訂遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議后，扶養(yǎng)人需切實(shí)履行義務(wù)，并及時(shí)通過(guò)法律程序明確權(quán)益。在未完成法定手續(xù)前，協(xié)議約定的權(quán)益存在不確定性，難以對(duì)抗所有權(quán)人的處分行為。

交易合法性審查：房屋買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)受人應(yīng)充分了解房屋權(quán)利狀態(tài)，對(duì)價(jià)格異常、合同條款矛盾等情況保持警惕，留存交易憑證，確保交易合法合規(guī)，降低法律風(fēng)險(xiǎn)。

舉證責(zé)任的重要性：訴訟中當(dāng)事人需對(duì)自己的主張承擔(dān)舉證責(zé)任，如無(wú)法提供有效證據(jù)，即便主張看似合理，也可能面臨敗訴風(fēng)險(xiǎn)，因此應(yīng)重視證據(jù)的收集與保存。