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一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：李建明，自然人，主張確認口頭購房協(xié)議無效并要求返還款項及賠償損失。被告：王芳，自然人，涉案房屋登記權(quán)利人，辯稱雙方系借貸關(guān)系。王麗，王芳之母，參與房屋購買事宜，共同作為被告應訴。第三人：張敏，李建明岳母，參與購房款項支付及溝通協(xié)調(diào)。

（二）案件事實

2015 年，王芳通過家庭申請取得北京市順義區(qū)限價商品房購買資格（一號房屋），其母王麗代為辦理選房手續(xù)。因王芳稱無力購買，經(jīng)張敏（李建明岳母）居間協(xié)調(diào)，李建明與王麗、王芳達成口頭協(xié)議：李建明以王芳名義購買一號房屋，支付 2 萬元資格轉(zhuǎn)讓費及全部購房款，房屋符合過戶條件后王芳協(xié)助辦理過戶。

李建明于2015 年至 2016 年期間，通過親屬賬戶向開發(fā)商甲公司支付購房款 578,946 元及契稅、維修基金等費用 19,187.46 元，并對房屋裝修后由家人居住使用。2018 年，一號房屋登記在王芳名下。2023 年，李建明要求王芳協(xié)助過戶遭拒，遂訴至法院。

王芳、王麗抗辯稱：雙方不存在房屋買賣合意，實際為借貸關(guān)系，購房款系李建明岳母張敏出借給王芳購房，約定王芳回國前李建明一家可居住房屋，否認收取轉(zhuǎn)讓費。

（三）查明事實

購房資格與合同主體：一號房屋為限價商品房，購買需特定資質(zhì)，登記權(quán)利人為王芳，購房合同由王麗代簽。

款項支付：李建明通過張敏、父母賬戶支付全部購房款及相關(guān)費用，王芳、王麗未實際出資。

溝通記錄：微信聊天記錄顯示王芳明知李建明一家實際占有房屋，并曾協(xié)商過戶事宜；王芳主張借貸關(guān)系但未提交借條、還款約定等證據(jù)。

房屋現(xiàn)狀：李建明家人自2016 年入住至今，房屋現(xiàn)市值約 130-140 萬元。

二、爭議焦點

口頭購房協(xié)議是否成立：李建明主張雙方存在借名買房合意，王芳、王麗主張系借貸關(guān)系，如何認定法律關(guān)系性質(zhì)？

合同效力如何認定：借名購買限價商品房的行為是否違反政策法規(guī)，是否導致合同無效？

款項返還與損失賠償：若合同無效，王芳、王麗是否應返還購房款及相關(guān)費用？李建明主張的裝修損失、房屋增值差價損失能否支持？

三、案件分析

（一）法律關(guān)系性質(zhì)認定

根據(jù)《民法典》第一百四十三條，合同成立需具備當事人合意。本案中：

李建明提供購房款支付記錄、房屋實際占有使用證據(jù)，以及微信聊天中王芳對房屋由其購買的知情表述，形成完整證據(jù)鏈，符合借名買房交易習慣。

王芳、王麗主張借貸關(guān)系，但未提供借貸合意、還款期限等關(guān)鍵證據(jù)，且購房款直接支付給開發(fā)商而非王芳賬戶，與民間借貸交易邏輯不符，法院不予采信。

（二）合同效力判定

根據(jù)《民法典》第一百五十三條，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定及違背公序良俗的民事法律行為無效。

限價商品房屬于政策性住房，購房資格具有專屬性，禁止轉(zhuǎn)讓。李建明不具備購房資質(zhì)，借名買房行為擾亂保障性住房管理秩序，損害社會公共利益，口頭協(xié)議應認定無效。

（三）無效合同后果處理

財產(chǎn)返還：根據(jù)《民法典》第一百五十七條，合同無效后，王芳、王麗應返還李建明實際支付的購房款578,946 元及相關(guān)費用 19,187.46 元，合計 598,133.46 元。

過錯責任劃分：

王芳、王麗作為出售方，明知購房資格不得轉(zhuǎn)讓仍促成交易，負主要過錯（70%）；

李建明明知自身無資質(zhì)仍借名買房，負次要過錯（30%）。

損失賠償：

裝修損失：李建明未提供完整票據(jù)，但實際裝修并居住，酌情支持合理費用。

房屋增值損失：考慮房屋市值與購房款差價，結(jié)合雙方過錯及信賴利益保護原則，綜合酌定賠償金額。

四、裁判結(jié)果

法院依據(jù)《民法典》《民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定，判決如下：

確認合同無效：李建明與王芳、王麗2015 年達成的口頭購房協(xié)議無效；

返還款項：王芳、王麗返還李建明購房款及相關(guān)費用共計598,133.46 元；

賠償損失：王芳、王麗賠償李建明裝修及房屋增值損失合計325,000 元；

駁回其他訴求：李建明主張的2 萬元轉(zhuǎn)讓費因無證據(jù)支持，予以駁回。

五、案件啟示

政策性住房交易風險：限價商品房、經(jīng)濟適用房等政策性住房的購買資格不得轉(zhuǎn)讓，借名買房易被認定無效，導致財產(chǎn)損失。

書面合同重要性：大額交易應簽訂書面協(xié)議，明確權(quán)利義務（如借名買房的出資、過戶約定），避免口頭約定引發(fā)舉證困難。

證據(jù)留存關(guān)鍵：保留付款憑證、溝通記錄、房屋占有使用證據(jù)，以證明法律關(guān)系性質(zhì)及實際履行情況。

過錯責任承擔：交易雙方均需遵守政策法規(guī)，明知違法仍交易的一方將承擔主要過錯責任，賠償對方損失。