2025年3月20日，由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2025中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第二十二屆中國房地產(chǎn)百強企業(yè)家論壇”在北京召開。綠城管理憑借在房地產(chǎn)代建領域的杰出表現(xiàn)，“2025中國房地產(chǎn)代建運營引領企業(yè)”、“2025中國房地產(chǎn)政府代建運營引領企業(yè)”等殊榮。
市占率連續(xù)9年超20%，新拓規(guī)模逆勢增長
在供求發(fā)生重大變化的新形勢下，行業(yè)積極探索新發(fā)展模式，《2025政府工作報告》提及“有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。代建由于“輕資產(chǎn)、高盈利和抗周期”的特點，成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的典型代表，日益受到房企青睞，目前已有超百家房地產(chǎn)企業(yè)涉足，紛紛成立代建平臺，不斷拓展代建業(yè)務。2024年初步統(tǒng)計，代建企業(yè)代建項目新簽約規(guī)劃建筑面積預計達到16500萬m2，同比下滑，規(guī)模仍然保持高位。
綠城管理作為行業(yè)先行者，憑借積極主動的業(yè)務拓展、精準的市場布局以及持續(xù)推動的模式創(chuàng)新，新拓逆勢增長，2024年度新拓代建項目的合約總建筑面積達3694萬平方米，較去年同期增長約4.7%，在中指研究院發(fā)布的《2024年中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜》中新簽約規(guī)模位列第一，市占率連續(xù)九年超20%，穩(wěn)居行業(yè)第一身位。
圖：綠城管理歷年市占率
在行業(yè)震蕩周期內，綠城管理積極擁抱政策及市場變化，調整業(yè)務模式，持續(xù)優(yōu)化客戶結構，積極拓寬服務內涵，打開代建需求的新風口，引領行業(yè)邁向高質發(fā)展的新階段。
夯實政府代建底倉地位，奠定發(fā)展基礎
近年來，政府大力推動保障性租賃住房建設和城市更新，多地出臺代建管理辦法，為代建行業(yè)提供了廣闊市場空間和制度保障?！?025政府工作報告》明確了多項促進購房需求釋放的政策方向，重點圍繞調減限制性政策和城中村改造等方面，為政府代建業(yè)務帶來更多結構性機遇，未來也仍將是代建市場的重要支柱。
憑借內在的“品質基因”和先發(fā)優(yōu)勢，綠城管理的政府代建項目體量和品質連年位居行業(yè)領先地位，打造的一批批“最美安置房”收獲了業(yè)內和廣大人民的一直好評，通過高品質人居奠定發(fā)展基礎，夯實底倉基石地位，也為更多的居民兌現(xiàn)美好生活。
伴隨需求的不斷演變和政策的調整，綠城管理的政府代建產(chǎn)品類型也在升級，由單一的政府代建走向內涵更加豐富的政府服務，代建各類保障性住房、市政配套、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、辦公樓等多元產(chǎn)品類型，并穩(wěn)步推進全國化布局。例如，綠城管理 2024 年成功中標浙江省首個配售型保障性住房項目代建，同時省外拓展繼續(xù)突破，打開山東、廣東、貴州、黑龍江等政府代建市場。截至2024年，綠城管理政府代建累計交付約6390萬㎡，累計為近42.8萬戶原住民改善居住生活環(huán)境。
積極入局紓困項目，打開業(yè)務新增長極
紓困保交樓業(yè)務是當前代建市場的重要方向之一，與經(jīng)濟和民生強關聯(lián)?！?025政府工作報告》指出“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，扎實推進保交房工作。盤活存量用地，推進收購存量商品房”，圍繞紓困的保交樓工程帶來的增量市場空間，充分推動代建業(yè)務的發(fā)展。
綠城管理憑借前瞻視角，提前布局，2022年便將“資方代建”作為其“3+3”業(yè)務模式的重要組成部分。綠城管理充分發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調機制作用，積極與各類資方合作，踐行使命持續(xù)積極參與“保交樓”，助力更多紓困項目重獲新生，也為行業(yè)提供可復制的紓困代建樣本。
截至2024年底，綠城管理聯(lián)合東方資產(chǎn)、長城資產(chǎn)、浙商資產(chǎn)、中航信托、光大信托、興業(yè)信托、中國人壽等多家AMC、信托等金融機構，已在廣州、杭州、重慶、武漢、南京、無錫、昆明、西安、珠海等地簽約并推進數(shù)十個紓困項目，落地項目建筑面積逾 1000 萬㎡，其中首批紓困項目（江陰澄江明月、廣州陽光半島、廣州江府海棠）已迎來交付。
代建紓困業(yè)務潛力巨大，但具體實施復雜且困難，綠城管理不斷探索紓困新路徑。以武漢桂湖雲(yún)翠項目為例，前身為當代集團出險后留下的天譽項目，在紓困背景及歷史遺留問題下，綠城管理進行了多輪的產(chǎn)品迭代升級，以“準四代建筑”的標準打造戶型，規(guī)劃形成“兩園兩軸三芯七境十景”的景觀格局，通過超2萬㎡全維實景示范區(qū)的高品質呈現(xiàn)，多重營銷賦能動作加持，項目首開即罄，首開當月認購近200套金額超6億，為當?shù)貥鞘凶⑷肓诵判?。在本次會議中，綠城·武漢桂湖雲(yún)翠也榮獲‘2025年人居夢想“好房子”’殊榮。
圖：綠城·武漢桂湖雲(yún)翠榮獲‘2025年人居夢想“好房子”’
圖：綠城·武漢桂湖雲(yún)翠全維實景示范區(qū)實景圖
從產(chǎn)品到營銷持續(xù)優(yōu)化，助力“好房子”建設
“好房子”首次寫進政府工作報告，報告指出適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”?！昂梅孔印背蔀楫a(chǎn)品發(fā)展方向，代建企業(yè)需貼合“好房子”特征打造產(chǎn)品。
基于綠城中國「好房子」體系，綠城管理與時俱進，不斷完善產(chǎn)品力，發(fā)布確幸社區(qū)產(chǎn)品體系2.0、確幸工坊2.0體系等，2024年確幸工坊2.0落地全國逾30個項目，以功能實用、高品質工藝為導向提升產(chǎn)品能力。以全維實景示范區(qū)為例，綠城管理2024年開放59個全維實景示范區(qū)，在前期設計速率、示范區(qū)整體展示效果、展示面積、營造速率等方面大升維。
綠城管理2024年合約銷售額約1050億元，除綠城品牌的強大影響力外，離不開產(chǎn)品端的優(yōu)異表現(xiàn)，同時營銷端持續(xù)提升也密不可分，雙方一體兩面共同推動項目高效去化。綠城管理不斷打磨和優(yōu)化營銷體系，2024年推出《營銷六力模型》、《綠城管理代建營銷全流程操盤手冊》、《營銷登峰價值寶典》三大模型的系統(tǒng)化應用。其中《營銷六力模型》提煉攻堅力、適變力、自驅力、復合力、共情力、確幸力，旨在全面提升整合營銷能力?！毒G城管理代建營銷全流程操盤手冊》承接綠城管理“M登山模型”，用【六大登山營地】對應營銷服務的六個主要環(huán)節(jié)，以六大階段的【標準動作】，實現(xiàn)經(jīng)營兌現(xiàn)的全流程把控。
綠城管理的營銷六大能力間相互連通、滲透，形成“雙向溢價脈絡”，鏈接B、C兩維客戶，為B端委托方實現(xiàn)價值兌現(xiàn)，為C端業(yè)主營造美好生活。比如，寧波首個共有產(chǎn)權房和樾灣項目在市場下行期首開成交近千套，達成率高達275%，提前實現(xiàn)了整盤全周期去化70%的經(jīng)營目標。
圖：綠城管理的營銷六力模型
圖：綠城管理代建營銷全流程操盤手冊
結語：未來的發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)并存，綠城管理積極響應政策號召，發(fā)揮龍頭企業(yè)示范作用，持續(xù)探索代建新模式，為助力行業(yè)穩(wěn)健轉型、邁向高質量發(fā)展注入強勁動力，共同打造共建共享的代建新生態(tài)。
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