今年2月，孫某某（左中）專程來到竹山縣檢察院，向檢察官當面道謝。
某公司借錢不還，法院裁定拍賣該公司抵押房產(chǎn)用于抵償債務(wù)。然而，讓債權(quán)人孫某某夫婦意想不到的是，他們過戶這處法拍房需要繳納的稅費等，竟然比某公司欠他們的錢還多。孫某某夫婦遂向湖北省竹山縣檢察院申請執(zhí)行監(jiān)督。
案涉房產(chǎn)緣何產(chǎn)生“天價”過戶費？這筆費用到底該由誰負擔(dān)？竹山縣檢察院經(jīng)調(diào)查核實，找到了癥結(jié)所在，并依法向執(zhí)行法院制發(fā)檢察建議，推動問題解決。孫某某夫婦于日前拿到了該處法拍房的不動產(chǎn)權(quán)證，合法權(quán)益得到了有效維護。同時，該院以個案辦理為契機，積極推動解決房地產(chǎn)領(lǐng)域的執(zhí)行難題和矛盾糾紛，實現(xiàn)了辦理一案、治理一片的良好效果。
本想著以房抵債，未料過戶費比借款還多
2021年5月，孫某某夫婦因與竹山縣某公司存在民間借貸糾紛，向竹山縣法院提起訴訟。同年7月，法院判決某公司償還孫某某夫婦借款本金20萬元及相應(yīng)利息。
案件在執(zhí)行過程中，法院裁定將某公司抵押的房產(chǎn)作價35萬余元交付孫某某夫婦，用于抵償債務(wù)，以物抵債超出債款的部分交至法院，產(chǎn)權(quán)過戶所需費用由孫某某夫婦負擔(dān)。
孫某某夫婦對這一結(jié)果表示認可，想著總算能把借款收回來了，心里的石頭終于落了地。可當二人拿著法院的執(zhí)行裁定書去房管局不動產(chǎn)登記中心辦理該房產(chǎn)的過戶登記手續(xù)時，這才得知，他們需要繳納的稅費等過戶費用竟高達21萬余元。
由于該房產(chǎn)是被法院強制執(zhí)行的財產(chǎn)，且執(zhí)行裁定書中已寫明所需稅費等過戶費由孫某某夫婦負擔(dān)，故想要完成對該房產(chǎn)的過戶，孫某某夫婦不得不自掏腰包，繳納這21萬余元“天價”過戶費。
“拿來抵債的房子，我們要繳的過戶費比對方欠我們的錢還多！哪有這種怪事？檢察官一定要給我們主持公道?！?023年12月，越想越覺得憋屈的孫某某夫婦向竹山縣檢察院申請對該案的執(zhí)行活動予以監(jiān)督。
一句“辦證錢我出”引火燒身，檢察建議糾正錯誤裁定
案涉房產(chǎn)過戶費的重頭是向稅務(wù)部門繳納的稅費，這筆錢為何如此之多？法院裁定稅費等由孫某某夫婦負擔(dān)是否合法合理？了解完案件的來龍去脈后，竹山縣檢察院承辦檢察官認為，這兩個問題是本案的癥結(jié)所在，需要進一步調(diào)查核實。
檢察官通過走訪稅務(wù)部門了解到，案涉房產(chǎn)的過戶稅費高主要在于，該房產(chǎn)在18年前初始登記時的原值僅為2.4萬元，18年間未經(jīng)流轉(zhuǎn)，此次的評估價格已增至35萬余元?！拔覈恋卦鲋刀悓嵭兴募壋世圻M稅率，該房產(chǎn)的適用稅率為60%的最高稅率，故核算后僅土地增值稅就要15萬余元。”稅務(wù)部門相關(guān)負責(zé)人解釋說。
與此同時，承辦檢察官通過對案涉房產(chǎn)進行現(xiàn)場勘查，并對周邊同戶型房屋近年來的市場售價進行了核查，發(fā)現(xiàn)周邊同戶型房屋近年來的售價與本案以物抵債的數(shù)額基本持平，不存在因過戶稅費過高影響房屋交易價格的情況。
關(guān)于過戶費的疑問解決了，但根據(jù)國家稅務(wù)總局公告、契稅法等的相關(guān)規(guī)定，賣方轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)稅費的95%，買方負擔(dān)稅費的5%。但法院緣何裁定僅由孫某某夫婦負擔(dān)稅費等過戶費用呢？為尋找答案，承辦檢察官向法院調(diào)取了本案的執(zhí)行卷宗，就稅費負擔(dān)協(xié)商情況進行了調(diào)查核實，查明孫某某曾在法庭陳述“辦證錢我出”，法院后來便據(jù)此裁定稅費等由孫某某夫婦負擔(dān)。
“孫某某雖然有‘辦證錢我出’的意思表示，但該意思表示是在其不知曉稅費數(shù)額的情況下作出的，存在重大誤解。”承辦檢察官認為。檢察官還了解到，在本案處理過程中，執(zhí)行法官及當事人對案涉房產(chǎn)過戶費的具體數(shù)額均不知曉，法官亦未進行過調(diào)查。
核實完上述情況后，竹山縣檢察院于2023年12月13日就本案組織召開聽證會。聽證員經(jīng)討論后一致認為，法院裁定案涉房產(chǎn)過戶所需稅費等由孫某某一方負擔(dān)存在兩點違法情形：一是國家稅務(wù)總局公告、契稅法等相關(guān)法規(guī)已明確產(chǎn)權(quán)過戶的稅費負擔(dān)原則是各負各稅，法院應(yīng)當依法作出裁定；二是孫某某對過戶稅費的陳述是在存在重大誤解的情況下作出的，法院未進行調(diào)查核實，便據(jù)此裁定其負擔(dān)全部過戶稅費顯失公平。
聽證會后，竹山縣檢察院就本案向法院制發(fā)檢察建議，督促法院撤銷執(zhí)行裁定書第三項“過戶所需稅費由申請執(zhí)行人孫某某方負擔(dān)”。
2024年6月，法院作出裁定，采納檢察建議，將執(zhí)行裁定書中“過戶所需稅費由申請執(zhí)行人孫某某方負擔(dān)”改為“過戶所需稅費依據(jù)法律規(guī)定由申請執(zhí)行人孫某某方和被執(zhí)行人各自負擔(dān)”。
先辦證再追繳，辦理一案治理一片
“執(zhí)行裁定書雖已更改，但在執(zhí)行活動中，法拍房過戶稅費的執(zhí)行問題的確是容易被忽視的問題，需要更加精準、有力的監(jiān)督，從而推動系統(tǒng)治理、避免同類問題發(fā)生?！背修k檢察官在接受記者采訪時說。
為實質(zhì)性解決申請人的后顧之憂，竹山縣檢察院主動召集法院、稅務(wù)等部門，就司法拍賣中法拍房的稅費分擔(dān)及追繳問題進行商討。在該院的積極推動下，法院執(zhí)行部門決定采用“稅費提前算”的工作辦法，讓稅費數(shù)額與拍賣價格同時明確后再上拍。稅務(wù)部門也表示將積極配合“稅費提前算”工作辦法，準確核算稅費數(shù)額，及時反饋法院。
至此，事情本該順利推進了，可孫某某夫婦又遇到了新問題。不需要承擔(dān)“天價”過戶費后，孫某某多次到不動產(chǎn)登記中心申辦不動產(chǎn)權(quán)證，卻因被執(zhí)行人無法繳納相應(yīng)稅費而被告知過戶手續(xù)依舊無法辦理。無奈之下，孫某某再次找到檢察機關(guān)尋求幫助。
為幫助孫某某夫婦盡快解決辦證難題，竹山縣檢察院與相關(guān)職能部門充分會商研討后，達成了“先辦證再追繳”的處理意見，即不動產(chǎn)登記中心先為孫某某夫婦辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，再由稅務(wù)部門作為征繳主體對被執(zhí)行人應(yīng)負擔(dān)的稅費進行追繳，切實減少買受人在司法拍賣活動中的過戶風(fēng)險。
在檢察機關(guān)與相關(guān)職能部門的協(xié)作配合下，今年1月，孫某某夫婦在繳納了1.47萬元土地出讓金和相應(yīng)稅費后，如愿拿到了案涉房產(chǎn)的不動產(chǎn)權(quán)證。
在辦案過程中，承辦檢察官發(fā)現(xiàn)，孫某某夫婦遭遇的“辦證難”并非個案，該問題在商品房交易過程中較為突出。為擴大監(jiān)督效果，竹山縣檢察院充分發(fā)揮檢察一體化機制優(yōu)勢，積極向上級檢察機關(guān)請示匯報，爭取市級層面的支持；同時，積極與縣委政法委、縣稅務(wù)局、縣不動產(chǎn)登記中心等部門充分溝通、廣泛會商，推動不動產(chǎn)登記相關(guān)政策措施的調(diào)整，最終促成了“買受人無過錯且已繳納全部房款和稅費的，先辦理不動產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商欠繳稅費的，由稅務(wù)部門依法追繳”的意見出臺。
根據(jù)該意見，竹山縣委政法委專門抽調(diào)檢察院、法院辦案人員成立工作專班，專門處理房地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)商欠稅導(dǎo)致買受人無法辦證的信訪問題。目前已成功化解了30余件該領(lǐng)域信訪積案。
“不動產(chǎn)登記關(guān)乎千家萬戶的安居樂業(yè)。檢察機關(guān)只有通過精準監(jiān)督、協(xié)同治理，從矛盾化解的關(guān)鍵環(huán)節(jié)入手為社會治理疏通經(jīng)絡(luò)，讓靜態(tài)的法律條文轉(zhuǎn)化為群眾可感可及的公平正義，才能有效提升人民群眾的獲得感、幸福感和安全感?！敝裆娇h檢察院黨組書記、檢察長侯小麗表示。
來源：檢察日報
熱門跟貼