文/粵進深 嚴明會
去年10月，財大氣粗的保利殺進琶洲南，一口氣拿下三宗地塊，斥資超59億元。
這三宗地，編號分別為AH090402號、03號、04號，因為緊挨在一起，所以市場也稱之為“琶洲南三兄弟”。
保利動作很快。
先拿出02號選手打頭陣，案名也早早公布出來了，叫保利天奕。
最近一周，保利天奕連拿3張預(yù)售證，合計180套住宅獲批，總建筑面積約3萬㎡。
看來已經(jīng)迫不及待要入市了。
首先獲批的是A7、A8棟，共106套房源，全部為建面約190㎡左右的大戶型，層高均為28層，總建筑面積超2萬㎡。
緊接著，項目又新拿了A1、A3兩棟樓的預(yù)售證。
其中，A1棟為建面約140㎡產(chǎn)品，43套，層高24層，總建筑面積約5997.8㎡；A3棟建面約120㎡產(chǎn)品，31套，層高17層，總建筑面積約3823.1㎡。
下圖黃線里的，就是保利天奕首開的02地塊。
可以看到，新獲批的四棟樓，除了A7棟處于項目中間位置，A1、A3和A8棟則以圍合之式分布在周邊，要么臨近道路，要么挨著后期待開發(fā)地塊。
部分樓棟可能會受到一定噪音影響。
整個保利琶洲南項目，一共規(guī)劃20棟住宅，都是板樓設(shè)計，約900多套房源，專梯入戶，超新規(guī)產(chǎn)品實用率高。
容積率低至2.5，結(jié)合保利天字系產(chǎn)品，妥妥的豪宅定位。
據(jù)悉，保利天奕將在4月下旬開放售樓部和樣板房，預(yù)計這個月內(nèi)就會開盤，首推產(chǎn)品涵蓋120-140-190㎡所有戶型。
目前吹風(fēng)價是8-10萬元/㎡，此前拿地價約4.3萬元/㎡。
從區(qū)位看，其位于琶洲南TOD東側(cè)，北邊是黃埔涌對望廣交會展館，南邊是新滘路，西邊是赤沙舊改，東邊是科韻南路。
位置還不錯。
但之前，保利天奕并不被看好，主要是由于配套不行，沒學(xué)校、沒商業(yè)，最神奇的是連路都沒有。
一眼望去，全是綠油油的地。
項目東側(cè)百米左右還有一座變電站，高壓線密密麻麻的，看著有點“嚇人”。
這也使得當時地塊出讓之路坎坷曲折，一次又一次延期，三度上架才賣出去。
不過，這些問題目前已經(jīng)差不多得到解決。
項目北側(cè)連通琶洲的臨時便橋即將通車，到琶洲直線距離只有400米。東側(cè)的會展東路也在建了。
北側(cè)最早一批復(fù)建的商業(yè)項目，預(yù)計今年建成并交付使用。
近期，項目還公布了旁邊配建的公立九年制學(xué)校，將由廣州五中領(lǐng)辦。
還有此前被認為“老大難”的220千伏赤沙輸變電，已經(jīng)啟動搬遷前期工作，計劃外遷約35km。
高壓線也會進行下埋。
看得出來，為了賣地、賣房，政府和開發(fā)商費了不少心思。
當然，保利天奕也有一些缺點。
項目周邊還有不少尚未開發(fā)的“生地”，附近的赤沙村舊改也是遙遙無期。
如果從高空俯瞰，保利天奕就像是在村莊旁的一片綠地里冒出來的樓盤，多少顯得有點不大協(xié)調(diào)。
項目北側(cè)，復(fù)建商業(yè)體雖然能帶來更完善的配套，但與之相對的樓棟，中低層視野會比較受限，采光可能也會有影響。
保利天奕項目開發(fā)商為廣東保利城市發(fā)展有限公司（以下簡稱“廣東保利發(fā)展”），成立于2011年，是保利發(fā)展控股集團全資子公司。
目前，程璞擔(dān)任廣東保利發(fā)展董事長，劉實任總經(jīng)理。其中，程璞還擔(dān)任過保利發(fā)展（山東）有限公司的總經(jīng)理，于2022年5月卸任。
在業(yè)內(nèi)人士看來，保利天奕入市，對同在海珠、同檔次的中海大境沖擊較大。
2023年9月，中海以127.9億元拿下中海大境項目地塊——海珠上涌果樹公園北側(cè)地塊，扣除配建后，折合樓面價約5.2萬元/㎡。
同年12月，中國海外發(fā)展公告稱，引入中建四局共同開發(fā)該項目。
值得一提的是，該地塊當時吸引了16家開發(fā)商舉牌，經(jīng)85輪競拍，溢價封頂至搖號。
最后由中海搖號獲得，后打造為中海大境。
（中海大境 來源：中海地產(chǎn)廣佛公司）
整個項目占地約17.7萬㎡，總建筑面積約36.4萬㎡，涵蓋3塊居住用地、3塊商業(yè)用地、1塊教育用地。
共規(guī)劃14棟住宅，容積率約3.8，均價8萬元/㎡起，總價超千萬。
據(jù)克而瑞發(fā)布的2024廣州商品住宅項目銷售金額排行榜，中海大境以75.5億元成交金額位列榜單第三，僅次于琶洲南TOD和長隆萬博悅府。
大概是看保利天奕要開盤了？
上個月，中海大境加推建面約186㎡四房戶型，加緊搶客。
不過，中海大境最近有點不太好過，其因建筑外立面太黑，引發(fā)業(yè)主們強烈不滿。
據(jù)悉，就整改問題，開發(fā)商和業(yè)主目前已經(jīng)進行多次溝通。
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